Ausgabe Nr. 27 vom 10.07.2018, Seiten 221 – 238, Größe: 389 KB

DIENSTAG, DEN10. JULI
221
HAMBURGISCHES
GESETZ- UND
VERORDNUNGSBLATT
TEIL I
HmbGVBl. Nr. 27 2018
Tag I n h a l t Seite
22.
6.
2018 Sechste Verordnung zur Änderung der Ausbildungs- und Prüfungsordnung des Studienkollegs
Hamburg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
221-1-19
25. 6. 2018 Fünfundzwanzigste Verordnung über die Erweiterung der Verkaufszeiten aus Anlass von besonderen
Ereignissen im Bezirk Bergedorf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224
3. 7. 2018 Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach §556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs
(Mietpreisbegrenzungsverordnung) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
400-7
Angaben unter dem Vorschriftentitel beziehen sich auf die Gliederungsnummern in der Sammlung der Gesetze und Verordnungen der Freien und Hansestadt Hamburg.
§1
Änderung der Ausbildungs- und Prüfungsordnung
des Studienkollegs Hamburg
Die Ausbildungs- und Prüfungsordnung des Studien
kollegs Hamburg vom 20. Juli 2005 (HmbGVBl. S. 319),
zuletzt geändert am 9. Oktober 2017 (HmbGVBl. S. 329), wird
wie folgt geändert:
1. Die Inhaltsübersicht wird wie folgt geändert:
1.1 Der Eintrag zu §8 erhält folgende Fassung:
,,§8 Annahme und Unwirksamkeit der Zulassung“.
1.2 Der Eintrag zu §35b wird gestrichen.
2. §3 wird wie folgt geändert:
2.1 In Absatz 1 Satz 1 werden hinter den Wörtern ,,setzt die“
die Wörter ,,erfolgreich bestandene“ eingefügt.
2.2 Absatz 4 erhält folgende Fassung:
,,(4) Die Aufnahme ist ausgeschlossen, wenn die Studien-
bewerberin oder der Studienbewerber bereits in ein ande-
res Studienkolleg in der Bundesrepublik Deutschland
aufgenommen wurde, welches die Abschlussprüfung
durchführt, oder die Abschlussprüfung in Hamburg oder
in einem anderen Land in der Bundesrepublik Deutsch-
land bereits erfolgreich bestanden oder insgesamt zwei-
mal nicht bestanden hat. Ebenso ist die Aufnahme ausge-
schlossen, wenn die Bewerberin oder der Bewerber das
Studienkolleg Hamburg bereits einmal besucht hat, und
die Zugehörigkeit aus den in §
10 Nummern 3 bis 5
genannten Gründen beendet wurde. Über Ausnahmen zu
den Sätzen 1 und 2 entscheidet die Kollegleiterin oder
der Kollegleiter in besonders gelagerten Einzelfällen.
Darüber hinaus kann das Studienkolleg die Aufnahme
ausschließen, wenn die Bewerberin oder der Bewerber
das Studienkolleg Hamburg bereits einmal besucht hat,
Sechste Verordnung
zur Änderung der Ausbildungs- und Prüfungsordnung
des Studienkollegs Hamburg
Vom 22. Juni 2018
Auf Grund von §
37 Absatz 6 Satz 4 des Hamburgischen
Hochschulgesetzes vom 18. Juli 2001 (HmbGVBl. S. 171),
zuletzt geändert am 29. Mai 2018 (HmbGVBl. S. 200), in Ver-
bindung mit §
1a der Weiterübertragungsverordnung-Hoch-
schulwesen vom 17. August 2004 (HmbGVBl. S. 348), zuletzt
geändert am 6. Februar 2018 (HmbGVBl. S. 38), wird verord-
net:
Dienstag, den 10. Juli 2018
222 HmbGVBl. Nr. 27
die Zugehörigkeit aber aus den in §10 Nummer 1 genann-
ten Gründen beendet wurde.“
3. In §
5 Absatz 2 Nummer 1 wird folgende Textstelle
angefügt:
,,aus der sich die Berechtigung zum Besuch eines Stu
dienkollegs ergibt,“.
4. §7 wird wie folgt geändert:
4.1 In Absatz 4 Satz 1 wird hinter den Wörtern ,,in der“ das
Wort ,,bestandenen“ eingefügt.
4.2 In Absatz 5 Satz 1 wird hinter dem Wort ,,Kollegiaten“
die Textstelle ,,ihren Ausbildungsbeginn nach §
8 Ab-
satz 2 Satz 1 verschieben mussten,“ eingefügt und die
Textstelle ,,Absatz 5″ jeweils durch die Textstelle ,,Ab-
satz 6″ ersetzt.
5. §8 erhält folgende Fassung:
,,§8
Annahme und Unwirksamkeit der Zulassung
(1) Die zugelassene Bewerberin oder der zugelassene
Bewerber muss innerhalb von zwei Wochen nach Zugang
des Zulassungsbescheides schriftlich oder elektronisch
mitteilen, dass sie oder er die Zulassung annimmt. Die
Annahmeerklärung muss innerhalb der zweiwöchigen
Frist beim Studienkolleg eingegangen sein, andernfalls
wird die Zulassung unwirksam. Die Zulassung wird auch
unwirksam, wenn die zugelassene Bewerberin oder der
zugelassene Bewerber die Ausbildung in dem Kurs mit
Beginn des Unterrichts nicht unverzüglich antritt. Für
Bewerberinnen und Bewerber, die gemäß §
7 Absatz 7
nachträglich zum Studienkolleg zugelassen werden, gel-
ten die Sätze 1 und 2 mit der Maßgabe, dass die Annah-
meerklärung dem Studienkolleg innerhalb von einer
Woche zugegangen sein muss.
(2) Ist die Studienbewerberin oder der Studienbewerber
aus wichtigem Grund an der Annahme der Zulassung
oder dem Antritt der Ausbildung gehindert, kann sie
oder er mit Genehmigung der Kollegleitung den Ausbil-
dungsbeginn um ein Semester verschieben. Bei einer
Verzögerung um mehr als ein Semester, muss die Stu
dienbewerberin oder der Studienbewerber erneut in das
Bewerbungsverfahren eintreten, ohne dass die bereits
bestandene Eingangsprüfung oder angesammelte Warte-
punkte berücksichtigt werden.“
6. §10 Nummer 1 erhält folgende Fassung:
,,1.
die Ausbildung abgebrochen wurde, oder die Kolle-
giatin beziehungsweise der Kollegiat an mindestens
fünf aufeinander folgenden Unterrichtstagen inner-
halb der ersten vier Wochen der Ausbildung unent-
schuldigt gefehlt hat,“.
7. In §
20 Absatz 8 wird die Textstelle ,,nach Teil C dieser
Verordnung“ gestrichen.
8. In §
33 wird hinter den Wörtern ,,anerkannt wird“ ein
Komma eingefügt.
9. §35 wird wie folgt geändert:
9.1 In Satz 1 wird hinter der Textstelle ,,§
7″ die Textstelle
,,, soweit sich aus den nachfolgenden Bestimmungen
nichts anderes ergibt“ eingefügt.
9.2 Satz 2 wird gestrichen.
10. §35a erhält folgende Fassung:
,,§35a
Sonderkontingent für Flüchtlinge
(1) Die sich aus der Anlage 1 ergebende Gesamtzahl der
Zulassungszahlen wird bis einschließlich Wintersemes-
ter 2019 um 50 Plätze je Semester erhöht. Diese Plätze
werden zur Ermöglichung der Aufnahme von Personen
eingerichtet, die nach dem 1. Januar 2014 in die Bundes-
republik Deutschland eingereist sind und
1. eine Aufenthaltserlaubnis nach §
22, §
23 Absatz 1, 2
oder 4, §25 Absatz 1, 2, 3 oder 5 des Aufenthaltsgeset-
zes (AufenthG) in der Fassung vom 25. Februar 2008
(BGBl. I S. 163), zuletzt geändert am 8. März 2018
(BGBl. I S. 342), oder
2. eine Aufenthaltsgestattung nach §63 des Asylgesetzes
in der Fassung vom 2. September 2008 (BGBl. I
S. 1799), zuletzt geändert am 20. Juli 2017 (BGBl. I
S. 2780, 2783), oder eine Duldung nach §
60a
AufenthG, die jeweils für mindestens sechs Monate
ausgestellt wurde,
besitzen. Nach Entscheidung des Studienkollegs unter
Zugrundelegung des Bedarfs der nach Satz 2 berechtig-
ten Bewerberinnen und Bewerber werden höchstens zwei
zusätzliche Fachkurse nach Anlage 1 Nummer 1 einge-
richtet.
(2) Übersteigt die Zahl der berechtigten Bewerberinnen
und Bewerber die nach Absatz 1 Satz 1 festgelegte Zahl,
erfolgt die Auswahl innerhalb dieses Personenkreises
gemäß §
7 Absatz 4. Die ausgewählten Bewerberinnen
und Bewerber werden sodann vorrangig vor den regulä-
ren Studienbewerberinnen und Studienbewerbern in die
von ihnen gewählten Fachkurse aufgenommen. Für die
Bewerberinnen und Bewerber, die nicht im Rahmen des
Kontingents von 50 Plätzen vorrangig aufgenommen
wurden, gelten die Kriterien des regulären Vergabever-
fahrens nach §7.
(3) Die nach §5 Absatz 2 Nummern 1 und 3 genannten
Dokumente können nach dem Beschluss der Kultus
ministerkonferenz vom 3. Dezember 2015 über den
Hochschulzugang und die Hochschulzulassung für Stu-
dienbewerberinnen bzw. Studienbewerber, die flucht
bedingt den Nachweis der im Heimatland erworbenen
Hochschulzugangsberechtigung nicht erbringen kön-
nen, ersetzt werden. Wer die Eignungsprüfung nicht
bestanden hat, wird nicht zugelassen.“
11. §35b wird aufgehoben.
12. In §36a Absatz 5 Satz 1 wird das Wort ,,Für“ durch das
Wort ,,Vor“ ersetzt.
13. §36b wird wie folgt geändert:
13.1 Absatz 2 erhält folgende Fassung:
,,(2) Die Prüfungen zum Deutschen Sprachdiplom Stufe
II ersetzen die Feststellungsprüfung im Fach Deutsch
und umfassen einen schriftlichen und einen mündlichen
Prüfungsteil. Der mündliche Prüfungsteil zum Deut-
schen Sprachdiplom Stufe II ersetzt die mündliche Prü-
fung gemäß §38 Absätze 1 und 3 in Verbindung mit §21
Absatz 1.“
13.2 Absatz 4 erhält folgende Fassung:
,,(4) Das Gesamtergebnis der Prüfungen zum Deutschen
Sprachdiplom Stufe II entspricht der Prüfungsnote nach
§22 Absatz 1. Abweichend von §19 Absatz 1 werden die
Vornoten im Fach Deutsch spätestens drei Unterrichts-
tage vor Beginn der schriftlichen Prüfung in den weite-
ren schriftlichen Prüfungsfächern festgesetzt. Soweit in
§20 Absatz 8 und §29 Absatz 2 auf die Leistungen in den
schriftlichen Prüfungen Bezug genommen wird, ist für
das Fach Deutsch auf die Prüfungsnote zum Deutschen
Sprachdiplom Stufe II abzustellen. Im Übrigen gelten die
Vorschriften nach Teil A Abschnitt 4 dieser Verordnung,
Dienstag, den 10. Juli 2018 223
HmbGVBl. Nr. 27
insoweit sie nicht im Widerspruch zu den Vorgaben der
in Absatz 1 Satz 1 genannten Prüfungsordnung ein-
schließlich ihrer Ausführungsbestimmungen stehen.“
14. §37 wird wie folgt geändert:
14.1 Hinter Absatz 4 wird folgender neuer Absatz 5 eingefügt:
,,(5) Der vorzeitige Übergang in das zweite Semester nach
Absatz 4 erfolgt zunächst auf Probe. Nach einem Zeit-
raum von zwei Wochen entscheidet die neue Kurs
konferenz, ob die Kollegiatinnen und Kollegiaten in dem
zweiten Semester verbleiben können.“
14.2 Der bisherige Absatz 5 wird Absatz 6.
15. In §38 Absatz 3 wird das Wort ,,Prüfungsfach“ durch das
Wort ,,Pflichtfach“ ersetzt.
16. §39 wird wie folgt geändert:
16.1 In Absatz 1 Satz 3 wird die Textstelle ,,nur auf der

Niveaustufe B2″ gestrichen.
16.2 Hinter Absatz 2 werden folgende Absätze 3 bis 8 ange-
fügt:
,,(3) Kollegiatinnen und Kollegiaten, die das erste Semes-
ter in diesem oder einen anderen Fachkurs bereits einmal
wiederholt haben, können nicht am Freischuss teilneh-
men.
(4) Die vorgezogene Prüfung ist insgesamt bestanden,
wenn die Voraussetzungen des §22a erfüllt sind. Die vor-
gezogene Prüfung in einem einzelnen Fach ist bestanden,
wenn die Note der schriftlichen Prüfung, die Prüfungs-
note insgesamt und die Endnote in diesem Fach mindes-
tens ,,ausreichend“ lauten. §22 gilt entsprechend.
(5) Kollegiatinnen und Kollegiaten, die die vorgezogene
Prüfung insgesamt bestanden haben, können nach Teil-
nahme am Unterricht des zweiten Semesters zur Noten-
verbesserung erneut in einzelnen oder allen Prüfungs
fächern an der Prüfung teilnehmen. §29 Absatz 4 findet
keine Anwendung. Für die Erteilung des Zeugnisses und
die Berechnung der Durchschnittsnote im Sinne des §28
Absatz 1 ist die jeweils bessere Endnote des Faches heran-
zuziehen.
(6) Soweit Kollegiatinnen und Kollegiaten die vorgezo-
gene Prüfung in einzelnen Fächern bestanden haben,
können sie auf Antrag im zweiten Semester von der Teil-
nahme am Unterricht in diesen Fächern befreit werden.
Ansonsten gilt Absatz 5.
(7) Soweit Kollegiatinnen und Kollegiaten die vorgezo-
gene Prüfung insgesamt oder in einzelnen Fächern nicht
bestanden haben, gilt die Prüfung als nicht abgelegt.
(8) Wechselt eine Kollegiatin oder ein Kollegiat nach
einer in einzelnen Fächern bestandenen vorzeitigen

Prüfung in das erste Semester eines anderen Kurses, so
werden die Ergebnisse der bestandenen Fächer aus der
vorzeitigen Prüfung in dem neuen Kurs nicht berück-
sichtigt.“
17. §40 wird wie folgt geändert:
17.1 Absatz 1 erhält folgende Fassung:
,,(1) Studienbewerberinnen und Studienbewerber, die im
laufenden Ausbildungsabschnitt kein Studienkolleg
besucht haben, welches die Feststellungsprüfung durch-
führt, aber ihren Wohnsitz in Hamburg haben, können
an der Feststellungsprüfung für Externe teilnehmen.
Zugelassen wird, wer Kenntnisse der deutschen Sprache
auf dem Niveau C1 durch ein von der zuständigen
Behörde anerkanntes Sprachzertifikat nachweisen kann,
im Übrigen durch eine Vorprüfungsdokumentation
(VPD) von uni assist den in §
33 genannten Bildungs-
nachweis erbringt und nicht mehr als einmal an der Fest-
stellungsprüfung in Hamburg oder in einem anderen
Land in der Bundesrepublik Deutschland ohne Erfolg
teilgenommen hat. In besonders gelagerten Einzelfällen
kann das vorsitzende Mitglied des Prüfungsausschusses
Ausnahmen genehmigen.“
17.2 Absatz 2 Satz 6 erhält folgende Fassung:
,,Im Übrigen gelten die Vorschriften des Teils A dieser
Verordnung entsprechend, soweit sie nicht den Besuch
des Studienkollegs Hamburg voraussetzen.“
17.3 Absatz 4 erhält folgende Fassung:
,,(4) In dem Fachkurs W kann die Prüfung einmal jähr-
lich im Sommersemester in englischer Sprache abgenom-
men werden. Die Absätze 1 bis 3 gelten mit folgenden
Maßgaben: Anträge auf Zulassung können abweichend
von Absatz 3 Satz 1 nur bis zum 31. März eines Jahres
gestellt werden. Zur Prüfung zugelassen wird nur, wer
sich hinreichend vorbereitet hat und glaubhaft macht, im
Anschluss an die Prüfung in einen englischsprachigen
Studiengang einer Hochschule immatrikuliert zu wer-
den. Der Nachweis eines Wohnsitzes in Hamburg ist
nicht erforderlich. Anstelle der nach Absatz 1 geforder-
ten Kenntnisse der deutschen Sprache sind für die Zulas-
sung Kenntnisse der englischen Sprache auf dem Niveau
C 1 durch ein von der zuständigen Behörde anerkanntes
Sprachzertifikat nachzuweisen. Kenntnisse der deut-
schen Sprache auf dem Niveau A2 sind bis spätestens zu
Beginn der mündlichen Prüfung durch ein von der
Behörde anerkanntes Sprachzeugnis nachzuweisen. In
Abweichung von Absatz 2 Satz 2 findet in den Fächern
Englisch und Deutsch keine Prüfung statt. Als Mitglied
des Fachprüfungsausschusses nach §
16 Absatz 2 kann
anstelle einer Fachlehrkraft eine Dozentin oder ein
Dozent der aufnehmenden Hochschule mit entsprechen-
der Qualifikation bestimmt werden. §20 Absatz 8 gilt mit
der Maßgabe, dass die Note mangelhaft in beiden schrift-
lichen Prüfungen oder die Note ungenügend in einer
schriftlichen Prüfung dazu führt, dass die Prüfung insge-
samt als nicht bestanden gilt. Das nach §28 Absatz 1 zu
erteilende Zeugnis weist keine Benotung für die Fächer
Englisch und Deutsch aus und enthält den Zusatz:
,,Berechtigt nur zur Zulassung zu einem englischsprachi-
gen Studiengang.“ Die Durchschnittsnote wird ohne
Einbeziehung der Fächer Englisch und Deutsch gebil-
det.“
18. §41 Absatz 5 Satz 2 erhält folgende Fassung:
,,Kollegiatinnen und Kollegiaten, die den Fachkurs M
besuchen, können die Ergänzungsprüfung in dem Fach-
kurs T auf Antrag im selben Prüfungszeitraum wie ihre
Feststellungsprüfung ablegen.“
19. §45 wird wie folgt geändert:
19.1 Hinter Absatz 4 wird folgender neuer Absatz 5 eingefügt:
,,(5) Der vorzeitige Übergang in das zweite Ausbildungs-
jahr nach Absatz 4 erfolgt zunächst auf Probe. Nach
einem Zeitraum von zwei Wochen entscheidet die neue
Kurskonferenz, ob die Kollegiatinnen und Kollegiaten in
dem zweiten Ausbildungsjahr verbleiben können.“
19.2 Der bisherige Absatz 5 wird Absatz 6.
20. Anlage 2 wird wie folgt geändert:
20.1 In Nummer 1.1 wird die Textstelle ,,­ Englisch“ gestri-
chen.
20.2 In Nummer 2 wird hinter der Textstelle ,,Fächer der
mündlichen Prüfung:“ die Textstelle ,,­ Deutsch“ gestri-
chen.
Dienstag, den 10. Juli 2018
224 HmbGVBl. Nr. 27
§2
Schlussbestimmungen
(1) Diese Verordnung tritt mit Wirkung vom 1. Juni 2018 in
Kraft.
(2) Für Kollegiatinnen und Kollegiaten, die zum Zeitpunkt
des Inkrafttretens dieser Verordnung ihre Ausbildung am Stu-
dienkolleg begonnen haben, gelten die bisherigen Bestimmun-
gen fort.
Hamburg, den 22. Juni 2018.
Die Behörde für Schule und Berufsbildung
Fünfundzwanzigste Verordnung
über die Erweiterung der Verkaufszeiten
aus Anlass von besonderen Ereignissen im Bezirk Bergedorf
Vom 25. Juni 2018
Auf Grund von §8 Absatz 1 Satz 2 des Ladenöffnungsgeset-
zes vom 22. Dezember 2006 (HmbGVBl. S. 611), geändert am
15. Dezember 2009 (HmbGVBl. S. 444, 449), in Verbindung
mit der Weiterübertragungsverordnung-Verkaufszeiten vom
3. April 2018 (HmbGVBl. S. 82) wird verordnet:
§1
,,Bergedorfer Landmarkt für Kinder, Jugendliche
und Familien“
Aus Anlass der Veranstaltung ,,Bergedorfer Landmarkt für
Kinder, Jugendliche und Familien“ dürfen im Bezirk Berge-
dorf Verkaufsstellen im von folgenden Straßen umgrenzten
Gebiet am Sonntag, dem 23. September 2018, in der Zeit von
13.00 Uhr bis 18.00 Uhr geöffnet sein:
Lohbrügger Markt, Sander Damm, Kurt-A.-Körber-Chaus-
see bis Hausnummer 31, Curslacker Neuer Deich bis Lehfeld,
Neuer Weg, Brookdeich, Hassestraße, Am Brink, Mohnhof,
Chrysanderstraße, Ernst-Mantius-Straße, Reetwerder, Alte
Holstenstraße, Ludwig-Rosenberg-Ring.
§2
Schlussvorschrift
Die Verordnung zur Durchführung des Gesetzes über den
Ladenschluss vom 12. Mai 1998 (HmbGVBl. S. 68), zuletzt
geändert am 19. Oktober 2004 (HmbGVBl. S. 386), bleibt
unberührt.
Hamburg, den 25. Juni 2018.
Das Bezirksamt Bergedorf
Dienstag, den 10. Juli 2018 225
HmbGVBl. Nr. 27
Verordnung
über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung
nach §556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs
(Mietpreisbegrenzungsverordnung)
Vom 3. Juli 2018
Auf Grund von §
556d Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen
Gesetzbuchs (BGB) in der Fassung vom 2. Januar 2002 (BGBl.
2002 I S. 45, 2909, 2003 I S. 738), zuletzt geändert am 20. Juli
2017 (BGBl. I S. 2787), wird verordnet:
§1
Die Freie und Hansestadt Hamburg ist ein Gebiet mit
einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des §
556d
Absatz 1 BGB. Die Begründung ist der Anlage zu entnehmen.
§2
(1) Diese Verordnung tritt mit Ablauf des 30. Juni 2020
außer Kraft.
(2) Die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 23. Juni
2015 (HmbGVBl. S. 122) wird aufgehoben.
Gegeben in der Versammlung des Senat,
Hamburg, den 3. Juli 2018.
Anlage
Begründung
1. Gefährdungslage
Voraussetzung für den Erlass dieser Verordnung ist nach
§556d Absatz 2 Sätze 2 und 3 BGB, dass die ausreichende
Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer
Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen
Bedingungen besonders gefährdet ist und damit ein Gebiet
mit angespanntem Wohnungsmarkt vorliegt. Der Senat
hat sowohl den Hamburger Wohnungsmarkt in seiner
Gesamtheit als auch relevante räumliche und sächliche
Teilmärkte (Teilgebiete, Wohnungsgrößen und Preisseg-
mente) betrachtet. Dies dient sowohl der Plausibilitäts-
kontrolle, um nivellierende Effekte auszuschließen, als
auch dem Nachweis, dass der Wohnungsmarkt nicht nur in
seiner Gesamtheit, sondern auch in den einzelnen relevan-
ten Segmenten angespannt ist. Dabei wurde festgestellt,
dass eine solche Gefährdungslage in ganz Hamburg
besteht:
Der Senat hat für die Beurteilung einer Gefährdung der
Wohnraumversorgung zunächst die in §
556d Absatz 2
Satz 3 angeführten Indikatoren herangezogen:
1. ein deutlich stärkerer Mietanstieg in Hamburg als im
bundesweiten Durchschnitt,
2. eine deutlich stärkere durchschnittliche Mietbelastung
in Hamburg im Vergleich zum Bundesdurchschnitt,
3. eine wachsende Wohnbevölkerung, ohne dass durch
Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum
geschaffen wird,
4.ein geringer Leerstand von Wohnraum bei großer
Nachfrage.
Darüber hinaus ist die Situation hilfebedürftiger Haus-
halte ein weiterer Indikator für die Anspannung des Woh-
nungsmarktes.
1.1 Mietniveau und Mietentwicklung in Hamburg
Aus Sicht des Senats kommt den Indikatoren der Mieten-
entwicklung und des Mietniveaus ein besonders starkes
Gewicht bei einer Beurteilung zu, ob die Anspannung auf
dem Wohnungsmarkt zu bejahen und eine ausreichende
Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu ange-
messenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In Ham-
burg ist ­ jeweils im Vergleich zum bundesweiten Durch-
schnitt sowohl ein zurzeit überdurchschnittlich hohes
Mietpreisniveau festzustellen als auch ein überdurch-
schnittlich hoher Anstieg der Mieten in den letzten Jahren
zu beobachten (vergleiche §
556d Absatz 2 Satz 3 Num-
mern 1 und 2 BGB).
Bei der gebotenen Gesamtbetrachtung ist zu berücksich
tigen, dass die Mietpreisbegrenzung nur Wiedervermie-
Dienstag, den 10. Juli 2018
226 HmbGVBl. Nr. 27
tungsmieten, nicht aber Bestandsmieten erfasst. Dem
Niveau und der Entwicklung der Angebotsmieten kommt
daher auf Grund der größeren Sachnähe im Hinblick auf
das Instrument einer Mietpreisbegrenzung das entschei-
dende Gewicht zu.
1.1.1 Entwicklung der Angebotsmieten1)
2007 bis 2017
Das hohe Mietniveau in Hamburg verdeutlichen die nach-
folgend dargestellten Angebotsmieten in absoluten Zahlen
und im Vergleich mit dem Bundesdurchschnitt.
Bei den Angebotsmieten handelt es sich um Nettokaltmie-
ten von in Tageszeitungen und Internetportalen (zum Bei-
spiel immonet/immobilienscout24 et cetera) inserierten
freien Mietwohnungen. Diese werden von immobilien-
wirtschaftlichen Forschungsinstituten in Datenbanken
nach einheitlichen Kriterien aufbereitet und ausgewertet.
Die Angebotsmieten werden bundesweit auf allen Teil-
märkten flächendeckend erfasst und dienen als ein Indika-
tor für die Beurteilung der Anspannung auf den Miet
wohnungsmärkten.
So werden die Angebotsmieten unter anderem auch in den
Mieten- und Wohngeldberichten der Bundesregierung für
die Darstellung der Erst- und Wiedervermietungsmieten
in Städten und regionalen Teilräumen Deutschlands ver-
wendet.2)
Da die Angebotsmieten damit sowohl bei einer
hamburgweiten als auch bei einer deutschlandweiten
Betrachtung mit gleicher Methodik erhoben und ausge-
wertet werden, sind diese für eine Vergleichsbetrachtung
besonders geeignet.
Im Betrachtungszeitraum 2007 bis 2017 sind die Angebots-
mieten in Hamburg deutlich stärker gestiegen als im Bun-
desdurchschnitt und den meisten anderen vergleichbaren
Großstädten.
In Hamburg stiegen die Angebotsmieten zwischen 2007
und 2017 im Durchschnitt (Median3)
) um rund 40 vom
Hundert (v.
H.) auf 11,02 Euro/m² Wohnfläche/monatlich
netto-kalt. Im Vergleich dazu stiegen im gleichen Zeit-
raum bundesweit die Angebotsmieten nur um durch-
schnittlich rund 33 v.
H. auf 7,78 Euro/m² Wohnfläche/
monatlich netto-kalt4)
. Damit haben sich die Angebots-
mieten in Hamburg dynamischer entwickelt als im Bun-
desdurchschnitt und weisen insbesondere auch einen
deutlich höheren absoluten durchschnittlichen Mietpreis
auf. Dies gilt sowohl bei gesamtstädtischer Betrachtung als
auch in Bezug auf die im Folgenden näher betrachteten
räumlichen und sachlichen Teilmärkte.
Bei Betrachtung der Entwicklung der Angebotsmieten ist
dabei auch das bestehende Mietniveau zu berücksichtigen.
Bei einem bestehenden sehr hohen Mietniveau fällt der
prozentuale Anstieg in der Regel geringer aus, ohne dass
sich hieraus der Schluss ableiten ließe, dass die Wohnungs-
marktsituation als entspannt zu betrachten sei. In die
Gesamtwertung ist daher auch der Vergleich des absoluten
durchschnittlichen Mietniveaus eingeflossen. Deutlich
wird dies insbesondere bei der Betrachtung der räum
lichen Teilmärkte. Der prozentuale Anstieg der Angebots-
mieten liegt nicht in jedem Teilmarkt über dem des Bun-
desdurchschnitts. Das absolute durchschnittliche Miet
niveau liegt hingegen in allen betrachteten Teilmärkten
über dem Bundesdurchschnitt.
1)
Die Angebotsmieten spiegeln in Hamburg die Mietentwick-
lung der Neuvertragsmieten insbesondere bei privaten Ver-
mietern und Wohnungsunternehmen wider. Die Neuver-
tragsmieten von der SAGA und den Wohnungsbaugenos-
senschaften liegen in der Regel deutlich niedriger. Diese
Vermieter vermarkten allerdings ihre Wohnungen in den
meisten Fällen nicht über die einschlägigen Portale
(immonet/immobilienscout24 et cetera). Das ändert nichts
an dem Trend, dass auch bei Einbeziehung dieser Mieten die
Mietenentwicklung über dem Bundesdurchschnitt liegt
(siehe dazu Nummer 1.1.3).
2)

Vergleiche Bundestagsdrucksache 17/6280, zum Beispiel
Seiten 17 und 50.
3)

Definition Median: Der Median (50 v.H.) oder Zentralwert
ist ein Mittelwert für Verteilungen in der Statistik. Im
Gegensatz zum arithmetischen Mittel ist der Median nicht
anfällig für Ausreißer, das heißt er reagiert nicht sensibel auf
hohe über- oder unterdurchschnittliche Extremwerte.
4)
Quelle für die Angebotsmieten: Berechnungen von empirica
ag auf Basis der erhobenen Mietdaten der IDN ImmoDaten
GmbH und der empirica-systeme GmbH. Wert für den Bun-
desdurchschnitt: Wert für das vierte Quartal 2017.
Dienstag, den 10. Juli 2018 227
HmbGVBl. Nr. 27
Graphik 1: Entwicklung der Angebotsmieten 2007 bis 2017
Quelle: Berechnungen der empirica ag auf Grundlage der Daten der IDN ImmoDaten GmbH und der
empirica-systeme GmbH.
Dienstag, den 10. Juli 2018
228 HmbGVBl. Nr. 27
Graphik 2: Entwicklung der Angebotsmieten im Städtevergleich 2007 bis 2017
Quelle: Berechnungen der empirica ag auf Grundlage der Daten der IDN ImmoDaten GmbH und der
empirica-systeme GmbH
Auch im Vergleich mit anderen Großstädten stiegen die
Angebotsmieten in Hamburg zwischen 2007 und 2017
überdurchschnittlich an. Nur München und Berlin ver-
zeichnen im gleichen Zeitraum einen größeren relativen
Anstieg der Angebotsmieten (München um rund 49 v.
H.
und Berlin um rund 73 v.
H.). Ausgehend von der Miet-
höhe steht Hamburg in diesem Städtevergleich auf Platz
vier direkt hinter den teuersten Städten München, Frank-
furt und Stuttgart.
Dies verdeutlicht die folgende Grafik:
Dienstag, den 10. Juli 2018 229
HmbGVBl. Nr. 27
1.1.2
Entwicklung der Angebotsmieten auf den Ham
burger Teilmärkten
Nicht nur in Hamburg insgesamt sind die Mieten im Zeit-
raum 2007 bis 2017 gestiegen. Diese Entwicklung zeigt
sich auch bei einer Betrachtung von einzelnen sächlichen
Teilmärkten, gesplittet nach Wohnungsgrößen (siehe dazu
nachfolgende Tabellen 1 und 2) und Preissegmenten (siehe
dazu Tabelle 3).
Die Tabellen 1 und 2 zeigen die Entwicklung und die

Veränderung der Angebotsmieten (Medianwert) nach
Wohnungsgrößen:
Tabelle 1: Entwicklung der Angebotsmieten in Hamburg 2007 bis 2017
Tabelle 1 zeigt, dass das Mietniveau 2017 im Durchschnitt
in allen Größenklassen des Wohnungsbestandes über dem
Bundesdurchschnitt von 7,78 Euro/m² Wohnfläche liegt.
Tabelle 2 zeigt die Veränderung der Angebotsmieten in
Hamburg in den Jahren 2007 bis 2017.
Tabelle 2: Veränderung der Angebotsmieten in Hamburg 2007 bis 2017
Quelle: Berechnungen BSW/WSB auf Basis der Daten von empirica ag
Dienstag, den 10. Juli 2018
230 HmbGVBl. Nr. 27
Tabelle 3: Entwicklung der Angebotsmieten in Hamburg insgesamt 2007 bis
2017 nach Dezilen
10 20 30 40
50
(Median)
60 70 80 90
2007 5,97 6,53 7 7,43 7,86 8,3 8,92 9,76 11,15
2008 6,14 6,8 7,3 7,78 8,24 8,78 9,48 10,54 12,43
2009 6,5 7,14 7,71 8,19 8,72 9,35 10,14 11,38 13,38
2010 6,77 7,51 8,06 8,64 9,23 10 11,02 12,37 14,42
2011 7 7,82 8,41 9 9,7 10,5 11,52 12,72 14,43
2013 7,5 8,4 9 9,54 10,08 11 12 13 14,45
2014 7,46 8,44 9 9,62 10,2 11 12 13 14,5
2015 7,32 8,43 9,03 9,68 10,23 11 12 13,02 14,54
2016 7,47 8,52 9,26 9,97 10,52 11,31 12,21 13,31 14,89
2017 7,97 9 9,74 10,35 11,02 11,94 12,87 14 15,81
34 38 39 39 40 44 44 43 42
Quelle: empirica ag
für Dezile
Ø Netto-kalt-Miete je m² Wohnfläche monatlich in Euro
Angebotsmietpreise in Euro (netto-kalt) je m² Wohnfläche monatlich
Entwicklung 2007-2017
(Angabe in vom
Hundert)
Mietwohnungen
insgesamt
Jahr
Angabe in vom Hundert
Die Zahlen verdeutlichen, dass in fast allen Größenklassen
die Mietpreisentwicklung zwischen 2007 und 2017 mit
Anstiegen von 37 v.H. bis 43 v.H. über der Mietenentwick-
lung im Bundesdurchschnitt von 33 v.H. lag. Nur die Woh-
nungen über 120m² Wohnfläche wiesen einen geringeren
Anstieg auf (26 v.H. bis 27 v.H.).
Wie Tabelle 1 zeigt, wies diese Größenklasse bereits am
Anfang des Betrachtungszeitraums 2007 im Durchschnitt
das höchste Mietniveau auf.
Tabelle 3 zeigt die Entwicklung der Angebotsmieten über
die unterschiedlichen Preissegmente, aufgeschlüsselt nach
Dezilen5)
:
Aus Tabelle 3 ist zum Beispiel zu entnehmen, dass 2017
weniger als 10 v.
H. der Mietwohnungen insgesamt zu
Angebotsmieten von weniger als 7,97 Euro/
m² Wohnflä-
che angeboten wurden (Bundesdurchschnitt: 7,78 Euro/m²
Wohnfläche). Des Weiteren verdeutlicht Tabelle 3, dass die
Angebotsmieten für Mietwohnungen insgesamt in Ham-
burg von 2007 bis 2017 über fast alle Preissegmente hinweg
mit Steigerungen von 34 v.H. bis 44 v.H. stärker gestiegen
sind als im Bundesdurchschnitt (33 v.H.).
Die gleiche Entwicklung ist auch für unterschiedliche
regionale Teilmärkte festzustellen. Als räumliche Teil-
märkte wurden insgesamt 31 räumlich zusammenhän-
gende Teilgebiete Hamburgs gebildet (siehe hierzu
Tabelle 5). Dabei wurden in einigen Fällen auch jeweils
benachbarte Stadtteile mit ähnlichen Mietniveaus zu
einem Teilmarkt zusammengefasst. Tabelle 4 zeigt im Fol-
genden die Entwicklung der Angebotsmieten im Zeitraum
2007 bis 2017 auf Ebene dieser Hamburger Teilmärkte.
5)

Dezile bedeutet Zehntelwerte ­ das heißt, die Grundgesamt
heit der Mietpreisdaten wird in 10 gleiche Teile geteilt. Das
10-v.
H.-Dezil (oder 1. Dezil) gibt an, welcher Wert die
unteren 10 v.
H. von den oberen 90 v.
H. der Datenwerte
trennt, das 2. Dezil, welcher Wert die unteren 20 v.
H. von
den oberen 80 v.
H. der Werte trennt, und so weiter. Der
Abstand zwischen dem 10-v.H.-Dezil und dem 90-v.H.-De-
zil heißt Interdezilbereich.
Dienstag, den 10. Juli 2018 231
HmbGVBl. Nr. 27
Tabelle 4: Entwicklung der Angebotsmieten auf den Hamburger Teilmärkten
2007 bis 2017
Quelle: empirica AG
Teilmarkt
2007
(Angaben
in Euro)
2017
(Angaben
in Euro)
Veränderung
im Zeitraum
2007 bis 2017
(Angaben in
vom Hundert)
Altes Land 6,61 7,98 21
Neugraben/Hausbruch 6,51 8,26 27
Billstedt 6,70 9,25 38
Vier- und Marschlande 6,66 9,00 35
Harburg 6,86 9,18 34
Wilhelmsburg 6,04 9,76 62
Wandsbek-Ost 7,38 9,75 32
Rahlstedt 7,42 9,57 29
Lurup/Osdorf 7,61 9,92 30
Bramfeld/Steilshoop 7,57 9,89 31
Bergedorf/Lohbrügge 7,34 9,95 36
Fuhlsbüttel/Langenhorn 7,58 10,35 37
Schnelsen/Eidelstedt 8,00 10,00 25
Borgfelde/Hamm/Horn 6,89 10,00 45
Wandsbek-Nord 8,21 10,48 28
Altona-West 8,21 10,60 29
Wandsbek-Mitte 7,64 10,93 43
Niendorf 8,39 10,98 31
Alsterdorf/Ohlsdorf 8,50 11,27 33
Barmbek 7,85 11,19 43
Lokstedt/Stellingen 8,39 12,10 44
Altona/Bahrenfeld 9,15 12,88 41
Eimsbüttel 9,48 13,33 41
St. Georg/Hohenfelde 9,60 13,35 39
St. Pauli/Sternschanze 9,32 13,75 48
Elbvororte 10,83 13,45 24
Eppendorf 10,11 13,89 37
Ottensen 10,81 13,59 26
Östliche Alster 10,53 13,80 31
City (Altstadt/Neustadt/HafenCity) 13,46 14,94 11
Westliche Alster 12,00 15,31 28
Entwicklung der durchschnittlichen Angebotsmieten pro m² Wfl.
(Median) auf den Hamburger Teilmärkten 2007 bis 2017
Dienstag, den 10. Juli 2018
232 HmbGVBl. Nr. 27
Tabelle
5:
Abgrenzung
der
Hamburger
Mietwohnungsteilmärkte
Abgrenzung
der
Hamburger
Mietwohnungsteilmärkte
für
Auswertung
der
Angebotsmieten
Teilmärkte
Stadtteile
Alsterdorf/Ohlsdorf
Alsterdorf
Ohlsdorf
Altes
Land
Cranz
Finkenw
erder
Moorburg
Neuenfelde
Francop
Altona/Bahrenfeld
Altona-Altstadt
Altona-Nord
Bahrenfeld
Altona-West
Iserbrook
Rissen
Sülldorf
City
(Altstadt/Neustadt/HafenCity)
Altstadt
Neustadt
HafenCity
Barmbek
Barmbek-Nord
Barmbek-Süd
Dulsberg
Bergedorf/Lohbrügge
Bergedorf
Lohbrügge
Billstedt
Billstedt
Eimsbüttel
Eimsbüttel
Hoheluft-West
Elbvororte
Blankenese
Groß
Flottbek
Nienstedten
Othmarschen
Eppendorf
Eppendorf
Hoheluft-Ost
Fuhlsbüttel/Langenhorn
Fuhlsbüttel
Langenhorn
Borgfelde/Hamm/Horn
Hamm-Mitte
Hamm-Süd
Hamm-Nord
Horn
Borgfelde
Harburg
Harburg
Heimfeld
Eißendorf
Langenbek
Marmstorf
Rönneburg
Sinstorf
Wilstorf
Neuland
Gut
Moor
Lokstedt/Stellingen
Lokstedt
Stellingen
Lurup/Osdorf
Lurup
Osdorf
Neugraben
Neugraben-Fischbek
Hausbruch
Niendorf
Niendorf
Groß
Borstel
Östliche
Alster
Uhlenhorst
Winterhude
Ottensen
Ottensen
Rahlstedt
Rahlstedt
Schnelsen/Eidelstedt
Schnelsen
Eidelstedt
St.
Georg/Hohenfelde
St.
Georg
Hohenfelde
Klostertor
Steilshoop/Bramfeld
Bramfeld
Steilshoop
St.
Pauli/Sternschanze
St.Pauli
Sternschanze
Vier-
und
Marschlande
Allermöhe
Neuallermöhe
Altengamme
Billw
erder
Curslack
Kirchw
erder
Moorfleet
Neuengamme
Ochsenw
erder
Reitbrook
Spadenland
Tatenberg
Wandsbek-Nord
Bergstedt
Duvenstedt
Hummelsbüttel
Poppenbüttel
Lemsahl-Mellingstedt
Sasel
Volksdorf
Wellingsbüttel
Wohldorf-Ohlstedt
Wandsbek-Mitte
Eilbek
Marienthal
Wandsbek
Wandsbek-Ost
Farmsen-Berne
Jenfeld
Tonndorf
Westliche
Alster
Harvestehude
Rotherbaum
Wilhelmsburg
Wilhelmsburg
Veddel
Rothenburgsort
Dienstag, den 10. Juli 2018 233
HmbGVBl. Nr. 27
Das absolute Mietniveau, das ein wichtiger Indikator für
einen angespannten Wohnungsmarkt ist, liegt in allen in
Tabelle 4 aufgeführten räumlichen Teilmärkten über dem
Bundesdurchschnitt von 7,78 Euro/m² Wohnfläche.
Die herangezogenen Angebotsmietpreisdaten verdeutli-
chen ebenfalls, dass im Betrachtungszeitraum 2007 bis
2017 die Mieten nicht nur für Hamburg insgesamt im
Durchschnitt stärker gestiegen sind als im bundesweiten
Durchschnitt, sondern auch in rund 48 v.
H. der räum
lichen Teilmärkte überdurchschnittliche Preissteigerun-
gen im Vergleich zum Bundesdurchschnitt zu verzeichnen
sind.
Insgesamt wird verdeutlicht, dass nicht nur in den tradi
tionell nachgefragten innerstädtischen Stadtteilen wie
Eppendorf oder Eimsbüttel oder aber den sogenannten
,,Szenestadtteilen“ wie St. Pauli oder St. Georg die Mieten
überdurchschnittlich stark gestiegen sind. Auch Stadtteile
wie Barmbek (Anstieg 42,5 v.
H.) und Borgfelde/Hamm/
Horn (Anstieg 45,1 v.H.) sind betroffen.
1.1.3 Entwicklung der Mietenspiegelmieten
Die überdurchschnittliche Mietenentwicklung in Ham-
burg wird nicht nur durch die Angebotsmieten dokumen-
tiert, sondern auch durch die Mietentwicklung bei den
Mietenspiegelmieten. Das sind die Mieten, die für nicht
mietpreisgebundene Wohnungen vergleichbarer Art,
Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließ-
lich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit
jeweils zum Stichtag 1. April in Hamburg gezahlt worden
sind. Dabei werden die Wohnungsbestände aller Vermie-
tergruppen entsprechend ihrer jeweiligen Anteile in den
einzelnen Baualtersklassen und Wohnlagen repräsentativ
erfasst. Es werden die Mieten erfasst, die innerhalb der
letzten vier Jahre vor dem Stichtag neu abgeschlossen oder
geändert worden sind. Damit werden auch Mietänderun-
gen im Bestand berücksichtigt.
Der durchschnittliche gewichtete Mittelwert des Hambur-
ger Mietenspiegels ist von 2007 bis 2017 um 29 v.
H. von
6,53 Euro/m² Wohnfläche (2007) auf 8,44 Euro/m² Wohn-
fläche (2017) gestiegen.
Im Vergleich dazu stieg der als Vergleichsgröße insoweit
am ehesten geeignete Bundesmietenindex6) im Zeitraum
2007 bis 2017 nur um 14,2 v.
H. Das zeigt, dass auch die
Mietenspiegel-Mieten im Vergleich zu den in den Bundes-
mietenindex einfließenden Mieten überdurchschnittlich
gestiegen sind. In diesen Mieten sind auch die Mieten der
Wohnungsbaugenossenschaften und der kommunalen
Wohnungsunternehmen repräsentativ enthalten.
1.1.4
Zwischenergebnis: Beurteilung der Mietindikato-
ren
Alle dargestellten Mietindikatoren verdeutlichen, dass in
Hamburg das Mietniveau und die Mietentwicklung im
bundesweiten Vergleich überdurchschnittlich hoch waren
beziehungsweise sind.
Wie oben bereits ausgeführt, erfassen die Angebotsmieten
nicht alle Anbieter auf dem Wohnungsmarkt gleicherma-
ßen. Insbesondere die Bestände des städtischen Unterneh-
mens SAGA und der Hamburger Wohnungsbaugenossen-
schaften sind in den ausgewerteten Angebotsmietdaten
stark unterrepräsentiert. Die Bestände dieser beiden Grup-
pen weisen im Vergleich zu den anderen Anbietern auf
dem Hamburger Wohnungsmarkt grundsätzlich auch bei
einer Neuvermietung niedrigere Mieten auf (so beispiels-
weise die sogenannte CRES-Studie aus dem Jahr 20167)).
Für die Beurteilung der Lage auf dem Hamburger Woh-
nungsmarkt aber darf dieser Umstand nicht zu dem
Schluss führen, dass eine Einführung der gesetzlichen
Mietpreisbegrenzung deshalb entbehrlich wäre. Denn
auch die anderen vorliegenden Mietindikatoren wie die
Entwicklung der Mietenspiegelmieten und die Entwick-
lung des Bundesmietenindex verdeutlichen, dass in Ham-
burg die Mieten im Betrachtungszeitraum 2007 bis 2017
überdurchschnittlich stark gestiegen sind.
Bei beiden Indikatoren sind dabei die Mieten aller Eigen-
tümergruppen entsprechend der Größe ihrer Bestände
repräsentativ berücksichtigt.
1.2
Überdurchschnittliche Mietbelastung der Hamburger
Haushalte im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt
Ein weiterer Parameter, der nach §
556d Absatz 2 Satz 3
Nummer 2 BGB auf eine Anspannung des Mietwohnungs-
marktes hindeutet, ist die Höhe der Mietbelastung. Die
Mietbelastung ist der Anteil der Bruttokaltmiete am Haus-
haltsnettoeinkommen. Dieser betrug bundesweit für alle
Haushalte im Jahr 2014 durchschnittlich 27,2 v.
H. In
Hamburg lag die Mietbelastungsquote im gleichen Jahr
dagegen bei 29,4 v.
H., also 2,2 Prozentpunkte höher und
damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt8).
1.3 Bevölkerungswachstum und Neubautätigkeit in Hamburg
§556d Absatz 2 Satz 3 Nummer 3 BGB nennt als weiteren
Indikator den Anstieg der Wohnbevölkerung im Vergleich
zur Neubautätigkeit. Betrachtet man diesen Indikator für
Hamburg, ist festzustellen, dass die Neubautätigkeit mit
dem Anwachsen der Wohnbevölkerung (noch) nicht
Schritt halten kann. Dies ergibt sich aus folgenden Zahlen:
Von 2006 bis 20169)
ist die Bevölkerung von 1.754.182 auf
1.810.438 gestiegen (Quelle: Statistikamt Nord). Aus-
schlaggebend für diese positive Entwicklung ist, dass mehr
Menschen nach Hamburg zuziehen als Einwohnerinnen
und Einwohner die Stadt verlassen. Gerade jüngere Men-
schen (im Alter zwischen 20 und 30 Jahren) zieht es im
Rahmen ihrer Ausbildung, ihres Studiums oder der Auf-
nahme der ersten Erwerbstätigkeit nach Hamburg. Sie

fragen zunächst in der Regel kleinere Wohnungen in
innerstädtischen attraktiven Lagen nach. Viele von ihnen
werden in Hamburg später eine Familie gründen wollen
und dementsprechend dann auch familiengerechten
Wohnraum nachfragen.
6)
Quelle: Statistisches Bundesamt. Im Bundesmietenindex
werden alle Mieten (nicht nur Neuvertragsmieten oder
Bestandmietänderung) erfasst. Der Mietenindex ist Teil des
vom Statistischen Bundesamt berechneten Verbraucherpre-
isindex und hat die Aufgabe, die reine Preisänderung für
den Ausgabebereich Wohnungsnutzung zu messen.
7)
Nach Angabe dieser Studie betrug die ermittelte Neuver-
tragsmiete im ungebundenen Bestand bei SAGA und den
Genossenschaften in 2016 durchschnittlich 6,87 Euro/m²
netto-kalt (normale Wohnlage) beziehungsweise 7,30 Euro/
m² (gute Wohnlage). Für die privaten Vermieter lagen die
durchschnittlichen Nettokaltmieten gemäß CRES-Studie
2016 bereits bei 9,22 Euro/
m² Wohnfläche (Neuvertrags
mieten privater Vermieter lagen bei rund 11 Euro/m² Wohn-
fläche).
8)

Quelle: Statistisches Bundesamt (27. April 2015), aktuellere
Zahlen liegen bislang nicht vor.
9)
Zahlen für 2017 liegen voraussichtlich im August 2018 vor.
Dienstag, den 10. Juli 2018
234 HmbGVBl. Nr. 27
Der Anteil der Einpersonenhaushalte liegt derzeit bei
rund 50 v.
H. Da Einpersonenhaushalte im Verhältnis
mehr Wohnfläche pro Kopf als Mehrpersonenhaushalte
benötigen, verstärkt dies tendenziell den Nachfragedruck
auf den Wohnungsmarkt.
Insgesamt ist für den Zeitraum von 2015 bis 2030 mit
einem Bevölkerungsanstieg um ca. 100.000 Einwohner
und einer Zunahme der Zahl der Haushalte in Höhe von
circa 70.000 Haushalten zu rechnen.
Neben der Zuwanderung hat auch die demografisch
bedingte Veränderung der Bevölkerungsstruktur eine
Rolle für den Anstieg der Haushaltszahlen gespielt. So hat
sich die Zahl der Haushalte mit Menschen, die älter als
65 Jahre sind, erhöht und wird auch perspektivisch weiter
steigen. Bei einer steigenden Lebenserwartung und einem
erwünschten und geförderten längeren Verbleib in der
eigenen Wohnung besteht auch zukünftig ein weiterer
demografischer Druck auf den Hamburger Wohnungs-
markt.
Ende des Jahres 2016 standen den rund 974.000 Haushal-
ten10), welche die potentielle Wohnungsnachfrage abbil-
den, insgesamt rund 939.000 Wohnungen gegenüber.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass teilweise mehrere Haus-
halte in einer Wohnung lebten (Wohngemeinschaften,
Jugendwohnungen, Untermietverhältnisse). Die Zahl der
Wohneinheiten, die vermietet werden, wird statistisch
nicht fortgeschrieben. Für die Frage einer Gefährdungs-
lage kann aber auf die Anzahl der Wohneinheiten insge-
samt Bezug genommen werden. Ist die Versorgung der
Bevölkerung mit Wohnraum insgesamt besonders gefähr-
det, gilt dies erst recht für die Teilmenge der Mietwohnun-
gen.
1.4Geringe Leerstandsquote und große Nachfrage nach
Wohnraum in Hamburg
Ein weiterer geeigneter Indikator, auf den §556d Absatz 2
Satz 3 Nummer 4 BGB Bezug nimmt, ist auch aus Sicht des
Senats ein geringer Leerstand bei großer Nachfrage.
Der Senat hat insoweit den CBRE-empirica-Leerstands
index herangezogen.
Die Daten des CBRE-empirica-Leerstandsindex zeigen
für die Jahre 2007 bis 201611) in Graphik 1, dass Hamburg
im Bundesvergleich mit 0,6 v.H. (2016) eine der niedrigs-
ten Leerstandsquoten aufweist (Bundesdurchschnitt 2016:
2,9 v.H.). Dargestellt im CBRE-empirica-Leerstandsindex
wird der marktaktive Leerstand, jeweils unabhängig von
der Dauer des Leerstandes. Dieser wird nur für Geschoss-
wohnungen ausgewiesen. Der marktaktive Leerstand
umfasst leer stehende Wohnungen, die unmittelbar dispo-
nibel sind, sowie leer stehende Wohnungen, die auf Grund
von Mängeln derzeit nicht zur Vermietung anstehen bezie-
hungsweise gerade modernisiert werden, aber gegebenen-
falls mittelfristig aktivierbar wären (in weniger als sechs
Monaten).
10)

Quelle: Statistikamt Nord auf Grundlage des Mikrozensus.
11)

Schätzung des Leerstandes im Geschosswohnungsbau
jeweils für das Ende des Kalenderjahres. Die Daten für
2017 erscheinen voraussichtlich im Dezember 2018.
Graphik 1: Leerstand im Geschosswohnungsbau 2007 bis 2016:
Vergleich Hamburg ­ Deutschland insgesamt:
Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex
Dienstag, den 10. Juli 2018 235
HmbGVBl. Nr. 27
Eine derart niedrige Leerstandsquote von 0,6 v.H. in 2016
zeigt das geringe Volumen an kurz- und mittelfristig dispo-
niblen Wohnungen.
Da die Haushaltszahlen gleichzeitig wachsen (siehe dazu
Nummer 1.3), lässt auch die niedrige Leerstandsquote auf
einen angespannten Wohnungsmarkt in Hamburg schlie-
ßen.
Nach der Vorstellung des Bundesgesetzgebers kommt dem
Leerstand eine Indizwirkung zu, wenn gleichzeitig eine
große Nachfrage besteht (§556d Absatz 2 Satz 3 Nummer 4
BGB). Diese große Nachfrage ist in Hamburg derzeit und
nach Prognose des Senats zukünftig gegeben.
Kennzeichnend für einen Wohnungsmarkt, auf dem ein
Nachfrageüberhang beziehungsweise eine ,,große Nach-
frage“ (siehe §
556d Absatz 2 Satz 3 Nummer 4 BGB)
besteht, ist, dass das Mietniveau und/oder der Mietanstieg
überdurchschnittlich hoch sind. Beides ist in Hamburg
der Fall wie unter Nummer 1.1 ausgeführt. Ausdruck für
eine hohe Nachfrage ist auch, wenn das Verhältnis der
zuziehenden Bevölkerung im Verhältnis zur Wohnbevöl-
kerung beziehungsweise zum Wohnungsbestand hoch ist
und die Zahl der Zuzüge die der Fortzüge übersteigt ­ also
eine hohe Wanderungsintensität besteht. Auch dies trifft
auf Hamburg zu (siehe Nummer 1.3).
1.5Situation hilfebedürftiger Haushalte/Sozialwohnungsbe-
stand
Als weiteren für die Beurteilung der Lage auf dem Woh-
nungsmarkt sachgerechten Indikator betrachtet der Senat
die Situation der hilfebedürftigen Haushalte, weil diese
insbesondere auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen
sind. Ihre Wohnungsversorgung stellt sich wie folgt dar:
Im Jahr 2017 wurden 12.202 Wohnberechtigungsscheine
(§5-Scheine) erteilt, allerdings lediglich 3.301 Sozialwoh-
nungen an diesen Personenkreis vergeben12)
. Der Großteil
der Berechtigten ist daher darauf angewiesen, sich außer-
halb des gebundenen Wohnungsbestands zu versorgen. Es
ist nicht damit zu rechnen, dass sich die Zahl der einkom-
mensschwachen Haushalte in Zukunft nennenswert ver-
ringern wird. Circa 243.000 Einwohnerinnen und Einwoh-
ner (Stand 12/2016) erhalten Transferleistungen nach dem
Zweiten oder Zwölften Buch Sozialgesetzbuch (SGB II
und SGB XII).
Die Wohnraumversorgungssituation der anerkannt vor-
dringlich Wohnungsuchenden13), das heißt von Haushal-
ten, die es am Wohnungsmarkt besonders schwer haben,
hat sich in den vergangenen Jahren kontinuierlich zuge-
spitzt und auf Grund der gestiegenen Zuwanderung weiter
verschärft. Lag die Zahl der erteilten Berechtigungs-
scheine für vordringlich wohnungssuchende Haushalte im
Jahr 2007 noch bei 6.728, so ist sie im Jahr 2017 auf 9.621
angestiegen. Nur 3.583 Haushalte konnten 2017 mit Wohn-
raum versorgt werden. Das entspricht einer Versorgungs-
quote von 37 v.H. Die Zahl der unversorgten vordringlich
wohnungsuchenden Haushalte stieg im Zeitraum von
2007 bis 2017 von 5.682 auf 11.765 Haushalte an. Zum
Stichtag 31. Dezember 2017 waren 11.765 vordringlich
wohnungsuchende Haushalte unversorgt. Diese Zahlen
zeigen, dass sich die Versorgungssituation weiter zuspitzt.
Der für einkommensschwächere Bevölkerungskreise
besonders geeignete Sozialmietwohnungsbestand (1. För-
derweg) mit Mietpreis- und Belegungsbindungen hat von
rund 98.400 Wohnungen im Jahr 2010 auf rund 78.900
Wohnungen im Jahr 2017 kontinuierlich abgenommen.
Von 2018 bis 2030 würde sich der Sozialwohnungsbestand
in der Folge des Auslaufens von öffentlichen Bindungen
ohne Neubautätigkeit um weitere rund 46.000 Wohnungen
reduzieren. Obwohl für die Wohnraumversorgung von
einkommensberechtigten Haushalten neben den gebunde-
nen auch die ungebundenen Wohnungen (insbesondere
die Bestände des städtischen Unternehmens SAGA) zur
Verfügung stehen, zeigt die Entwicklung der beiden Para-
meter ­ kontinuierlicher Anstieg der Anzahl wohnberech-
tigter Haushalte sowie gleichzeitige Abnahme des derzeiti-
gen Bestands an Sozialwohnungen ­, dass gegenwärtig und
auch zukünftig eine Gefährdung der ausreichenden Ver-
sorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemesse-
nen Bedingungen festzustellen ist.
1.6 Gebietsbetrachtung für die angespannte Wohnungsmarkt-
lage
Zwar hat Hamburg keinen einheitlichen Wohnungsmarkt,
sondern gliedert sich in unterschiedliche Teilmärkte. Das
Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Mietwohnun-
gen ist nicht in allen Stadtteilen gleich. Der Mietwoh-
nungsmarkt ist aber in keinem relevanten Teilgebiet oder
Teilsegment als entspannt einzustufen, so dass dort die aus-
reichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnun-
gen zu angemessenen Bedingungen nicht besonders
gefährdet wäre. Dies verdeutlichen die Tabellen unter
Nummer 1.1.2.
Die unter Nummern 1.1 bis 1.5 dargestellten Indikatoren
belegen zur Überzeugung des Senats, dass die angespannte
Lage auf dem Mietwohnungsmarkt für ganz Hamburg
festzustellen ist und nicht nur für einzelne Teilgebiete.
Damit sind die Voraussetzungen für den Erlass einer Miet-
preisbegrenzungsverordnung für das gesamte Stadtgebiet
gegeben.
Auch mit der Verordnung über die Feststellung einer
Gefährdungslage nach §
9 Absatz 1 des Hamburgischen
Wohnraumschutzgesetzes vom 20. März 2018 hat der Senat
festgestellt, dass die Freie und Hansestadt Hamburg ein
Gebiet ist, in dem die ausreichende Versorgung der Bevöl-
kerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen
besonders gefährdet ist, und damit das in Hamburg seit
1971 ununterbrochen geltende Zweckentfremdungsverbot
bestätigt. Mit der am 26. Juni 2018 durch den Senat
beschlossenen Kappungsgrenzenverordnung hat der Senat
zudem festgestellt, dass die Freie und Hansestadt Ham-
burg eine Gemeinde im Sinne des §
558 Absatz 3 Satz 2
BGB ist, in der die ausreichende Versorgung der Bevölke-
rung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen
besonders gefährdet ist. Die zu beiden Verordnungen
getroffenen Feststellungen gelten weiterhin für das
gesamte Stadtgebiet. Die Lage am Wohnungsmarkt hat
sich bisher ­ wie dargelegt ­ nicht entspannt.
1.7 Geltungsbereich und Geltungsdauer der Verordnung
Zur Umsetzung eines größtmöglichen Mieterschutzes
beschließt der Senat diese Verordnung mit einem räum
lichen Geltungsbereich für das gesamte Stadtgebiet ohne
12)

Quelle: Statistik der Bezirksämter/Wohnungsabteilungen.
13)

Es handelt sich um anerkannt vordringlich Wohnung
suchende im Sinne der Fachanweisung gemäß §
45 Ab-
sätze 2 und 3 des Bezirksverwaltungsgesetzes der damaligen
Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt über die Ver-
sorgung von vordringlich Wohnungsuchenden mit Wohn-
raum.
Dienstag, den 10. Juli 2018
236 HmbGVBl. Nr. 27
sachliche Einschränkungen (siehe dazu Nummer 1.7.1)
sowie mit einer Geltungsdauer bis zum Ablauf des 30. Juni
2020 (siehe dazu Nummer 1.7.2).
Da der Wohnungsneubau nur allmählich Wirkung zeigen
kann, ist aus Sicht des Senats zumindest als vorüberge-
hende Maßnahme eine Mietpreisbegrenzung angezeigt.
Die Mietpreisbegrenzung ist aus Sicht des Senats gerade
für den Zeitraum bis zu einer Entspannung des Woh-
nungsmarktes in Hamburg infolge der Angebotsauswei-
tung durch Neubau ein geeignetes Instrument des Mieter-
schutzes und der Marktdisziplinierung.
1.7.1 Räumlicher und sachlicher Geltungsbereich
Der Senat macht im Hinblick auf eine Gleichbehandlung
aller Mieterinnen und Mieter in Hamburg von der
Ermächtigung vollen Umfangs Gebrauch und sieht sowohl
von einer räumlichen als auch einer sachlichen Beschrän-
kung dieser Verordnung ab. Denn der Schutz der Miete-
rinnen und Mieter vor überhöhten Wiedervermietungs-
mieten ist ebenso wichtig wie der Schutz der Mieterinnen
und Mieter vor übermäßigen Mieterhöhungen im laufen-
den Mietverhältnis (Kappungsgrenzenverordnung) und
vor Kündigungen nach Wohnungsumwandlung (Kündi-
gungsschutzfristverordnung) sowie der Schutz des Wohn-
raums vor Zweckentfremdung (Zweckentfremdungsver-
bot). Kappungsgrenzenverordnung, Kündigungsschutz-
fristverordnung sowie das Zweckentfremdungsverbot
gelten im gesamten Stadtgebiet und für alle Wohnungen
beziehungsweise Mietwohnungen.
1.7.2Zeitliche Geltungsdauer
Auf der Basis der Annahmen zur demographischen Ent-
wicklung und der Entwicklung der Zuwanderung wird
zumindest bis etwa 2020 die Zahl der Haushalte weiter
steigen. Es ist daher nicht damit zu rechnen, dass sich
­ auch bei Neubaufertigstellungen von aktuell rund 8.000
Wohnungen pro Jahr ­ die Lage am Wohnungsmarkt bis
2020 in der Weise entspannen wird, dass das Angebot an
Mietwohnungen die Nachfrage nachhaltig übersteigt und
damit die festgestellte Gefährdungslage wegfällt, und nicht
zu erwarten, dass die Wiedervermietungsmieten sich bis
dahin der ortsüblichen Vergleichsmiete soweit annähern,
dass eine Mietpreisbegrenzungsverordnung keine Wir-
kung mehr entfalten würde.
Der Senat erlässt daher die Verordnung mit einer Gel-
tungsdauer bis zum Ablauf des 30. Juni 2020. Dieser Ter-
min entspricht der Beschlussfassung des Senats bei Erlass
der Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 23. Juni 2015.
2. Ergebnis
Die unter Nummer 1 dargelegten Gründe zeigen, dass die
Voraussetzungen für den Erlass einer Mietpreisbegren-
zungsverordnung erfüllt sind. Auf Grund aller fünf Indi-
katoren kann festgestellt werden, dass der Wohnungsmarkt
in Hamburg angespannt ist. Der Senat hält aus den darge-
legten Gründen den uneingeschränkten Erlass dieser Ver-
ordnung für das gesamte Stadtgebiet für geboten. Der
Senat erlässt daher diese Verordnung mit einem Geltungs-
bereich für das gesamte Stadtgebiet und einer Geltungs-
dauer bis zum Ablauf des 30. Juni 2020.
3. Maßnahmen zur Entspannung des Wohnungsmarktes
Hamburg wächst und soll auch weiterhin eine Stadt für
Alle sein. Voraussetzung dafür ist, dass in Hamburg für alle
Einkommensgruppen bezahlbarer Wohnraum verfügbar
ist. Seit 2011 ist der Wohnungsneubau Schwerpunktthema
des Senats. Das Bündnis für das Wohnen in Hamburg mit
dem Ziel von zunächst 6.000 und seit 2016 10.000 geneh-
migten Wohneinheiten pro Jahr und auch die Wohnraum-
förderprogramme des Senats haben für einen erheblich
ausgeweiteten Wohnungsneubau gesorgt. Dies wird durch
den ,,Vertrag für Hamburg“ ergänzt, in dem Senat und
Bezirke Ziele, Maßnahmen, Strategien und Instrumente
vereinbart haben, die ebenfalls der Förderung des Woh-
nungsneubaus dienen.
Der Senat ist bestrebt, die Auswirkungen auslaufender
Sozialbindungen zu begrenzen beziehungsweise zu kom-
pensieren. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen mit
Mietpreis- und Belegungsbindung ist in Hamburg in den
letzten Jahren deutlich angestiegen. Seit 2014 wurden
jedes Jahr mehr als 2.000 so gebundene Wohnungen fertig-
gestellt, seit 2017 werden jährlich 3.000 Neubaumietwoh-
nungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen geför-
dert.
Der geförderte Mietwohnungsneubau in Hamburg ge
währleistet, dass in Zukunft auch für Haushalte mit nied-
rigen Einkommen im beträchtlichen Umfang Neubau-
wohnungen mit bezahlbaren Mieten zur Verfügung stehen
werden. Mit der Zielsetzung, bei größeren Neubauvorha-
ben (insbesondere auch in innerstädtischen, nachgefrag-
ten Lagen) einen Anteil von mindestens 30 v.H. öffentlich
geförderter Wohnungen zu errichten, leistet die Woh-
nungspolitik einen wichtigen Beitrag gegen soziale
Segregation und für gemischte Quartiere. Auch auf priva-
ten Flächen wird mit städtebaulichen Verträgen bei
Planänderungen und Befreiungsanträgen ein Anteil von
30 v.
H. gefördertem Wohnungsbau auf den dadurch
zusätzlich entstehenden Wohnflächen angestrebt. Eben-
falls eingefordert wird an geeigneten Standorten ein Anteil
von bis zu 10 v.H. der Neubauwohnungen für vordringlich
Wohnungssuchende (WA-Bindungen). Des Weiteren wer-
den mit Wohnungsunternehmen Kooperationsverträge
geschlossen, die unabhängig vom Bestand der gebundenen
Wohnungen der Unternehmen eine feste Quote zur Versor-
gung von vordringlich wohnungssuchenden Haushalten
vorsehen. So hat sich die SAGA verpflichtet, jährlich 2.000
vordringlich Wohnungssuchende in Wohnraum zu inte
grieren.
Auch im ungebundenen Bestand steht weiterhin bezahl
barer Wohnraum zur Verfügung. Dazu zählen insbeson-
dere die ungebundenen Wohnungsbestände der SAGA
und der Wohnungsbaugenossenschaften, die sich auch
umfangreich am Mietwohnungsneubau beteiligen.
Zusätzlich mobilisiert und entwickelt die Freie und Han-
sestadt Hamburg als größter Grundstückseigentümer in
Hamburg neue Flächenpotentiale, insbesondere für den
Geschosswohnungsbau, die mithilfe des Instruments der
Konzeptausschreibung nicht nur quantitativ, sondern
auch qualitativ zur Verbesserung der Wohnungsversor-
gung beitragen. Daneben verbessert der Senat die Bau
genehmigungsverfahren der Stadt. Außerdem wird mit-
hilfe des Zweckentfremdungsrechts der Wohnungsbestand
geschützt.
Zur besseren Versorgung von anerkannt vordringlich
Wohnungssuchenden mit Wohnraum hat der Senat zudem
2016 ein Gesamtkonzept mit verschiedenen Maßnahmen
beschlossen, das seitdem umgesetzt wird.
Zusätzlich entwickelt der Senat zurzeit ein weiteres Seg-
ment für bezahlbares Wohnen neben dem öffentlich geför-
derten Wohnungsbau. Auch für Haushalte mit durch-
Dienstag, den 10. Juli 2018 237
HmbGVBl. Nr. 27
schnittlichen Einkommen sollen damit zukünftig bezahl-
bare freifinanzierte Neubauwohnungen mit einer
Ein
stiegsmiete von 8 Euro pro Quadratmeter angeboten
werden.
Im Einzelnen:
3.1 Bündnis für das Wohnen in Hamburg
Das Bündnis für das Wohnen mit allen relevanten Akteu-
ren (Fachbehörden, Bezirken, SAGA, wohnungswirt-
schaftlichen Verbänden, Mietervereinen) hat am 7. Juni
2016 eine Vereinbarung für die 21. Legislaturperiode der
Hamburgischen Bürgerschaft unterzeichnet, die konkrete
Ziele und Maßnahmen beinhaltet, um die angemessene
Wohnraumversorgung der Bevölkerung in Hamburg auf
einem dauerhaft hohen Niveau aktiv weiterzuentwickeln.
Höchste Priorität hat dabei die Schaffung von bezahl
barem Wohnraum. Insbesondere sollen dabei mehr geför-
derte Wohnungen entstehen und die Versorgung von vor-
dringlich Wohnungsuchenden verbessert werden.
10.000 neue Wohnungen sollen pro Jahr genehmigt wer-
den, 3.000 davon als geförderte Mietwohnungen für Haus-
halte mit kleinen und mittleren Einkommen.
3.2 Vertrag für Hamburg
Um einzelbezirkliche Ziele mit den gesamtstädtischen
abzustimmen, haben Senat und Bezirke im ,,Vertrag für
Hamburg“ unter anderem Zielzahlen für die Erteilung von
Baugenehmigungen, Maßnahmen zur Unterstützung der
Bezirksämter zur Erreichung dieser Zahlen, die Erstellung
und Fortschreibung bezirklicher Wohnungsbaupro-
gramme sowie Strategien und Instrumente zur Lösung
konfliktbehafteter Bauvorhaben vereinbart (Wohnungs-
baukoordinator, Mehrheitsentscheidungen durch die
Senatskommission für Stadtentwicklung und Wohnungs-
bau).
Die Wohnungsbauprogramme haben insbesondere das
Ziel, Flächen für den Wohnungsbau zu identifizieren,
damit Wohnungen entstehen können. Beim Mietwoh-
nungsneubau soll ein Anteil von 30 v.H. öffentlich geför-
derter Wohnungen erreicht werden.
3.3 Stärkung des geförderten Mietwohnungsbaus
Auch in den kommenden Jahren soll weiterhin der Neu-
bau von geförderten Mietwohnungen auf hohem Niveau
fortgesetzt werden (siehe Drucksache 21/7873). 2017 und
2018 stehen Mittel für die Förderung von 3.000 Wohn
einheiten für den Neubau und für rund 6.000 Modernisie-
rungen zur Verfügung.
3.4 Engagement der SAGA
Das städtische Wohnungsbauunternehmen beteiligt sich
umfangreich am Mietwohnungsneubau. Die SAGA hat
sich in der letzten Legislaturperiode der Hamburgischen
Bürgerschaft dazu verpflichtet, pro Jahr mit dem Bau von
1.000 Wohnungen zu beginnen, davon nahezu alle öffent-
lich gefördert. In der aktuellen Legislaturperiode der
Hamburgischen Bürgerschaft haben der Senat und die
SAGA vereinbart, dass nunmehr der Bau von 2.000 Woh-
nungen jährlich begonnen werden soll. Dieses Ziel wurde
im Jahr 2017 mit 1.926 Baubeginnen bereits nahezu
erreicht.
Um auch im freifinanzierten Neubau kostengünstige Mie-
ten anbieten zu können, entwickelt die SAGA aktuell ein
so genanntes ,,SAGA-Systemhaus“. Es umfasst alle gängi-
gen städtebaulichen Figuren (Reihenhaus, Zeile, Punkt-
haus, Block) und ist baulich sehr flexibel umsetzbar, weil es
eine hohe Variabilität in der Geschossigkeit sowie bei den
Dachformen, Fassaden und Materialien ermöglicht. Um
auch eine hochwertige Gestaltung zu sichern, wurden der
Oberbaudirektor und die Baudezernenten der Bezirke eng
in die Entwicklung eingebunden. Mit diesem Baukasten-
system aus verschiedenen städtebaulichen Figuren sollen
diverse städtebauliche Situationen lösbar sein. Die Idee
des Systemhauses ist, durch T
ypisierung das Bauen zu
beschleunigen und kosteneffizienter zu machen, um frei
finanzierte Mieten von 8 Euro/m² zu erreichen.
Der SAGA-Systembau wird von der Behörde für Stadt
entwicklung und Wohnen genehmigt (T
ypengenehmi-
gung) und auf jeden Standort jeweils sorgfältig abgestimmt
(Standortgenehmigung des Bezirksamtes). Mit dem Sys-
temhaus soll sowohl der Prozess der Planrechtsschaffung
wie der der Genehmigung beschleunigt werden, aber auch
eine kooperative Mitwirkung aller Beteiligten ermöglicht
werden. Mit dem SAGA-Systemhaus geht Hamburg neue
Wege, um auch im freifinanzierten Wohnungsbau künftig
sehr preiswerte Mieten anbieten zu können. Für Reihen-
häuser sind bereits T
ypengenehmigungen von der zustän-
digen Fachbehörde erteilt worden.
Die Systemhäuser werden auf ihre Förderfähigkeit hin-
sichtlich der Richtlinien der Hamburgischen Investitions-
und Förderbank überprüft und können daher auch als
geförderte Wohnungen errichtet werden.
3.5Flächenmanagement und Vergabe städtischer Flächen
nach Konzept
Die Freie und Hansestadt Hamburg als größte Grund
eigentümerin in Hamburg mobilisiert und entwickelt neue
Flächenpotentiale insbesondere für den Geschosswoh-
nungsbau. Ein Schwerpunkt bildet dabei die Sicherung
der Flächen für den geförderten Mietwohnungsbau. Im
Jahr 2017 wurden Grundstücke für insgesamt 3.018 Wohn-
einheiten veräußert, einschließlich Grundstücken für
1.097 geförderte Mietwohnungen.
Das in Hamburg eingesetzte Instrument der Konzeptaus-
schreibung sieht vor, dass bei öffentlichen, stadteigenen
Grundstücken eine Veräußerung von Wohnbauflächen
grundsätzlich mit einer Ausschreibung nach Konzeptqua-
lität erfolgt. Bei den Geboten wird neben dem Kaufpreis,
der mit 30 v.
H. in die Bewertung einfließt, das gebotene
qualitative Konzept mit 70 v.
H. bewertet. Die Konzept-
qualität wird dabei insbesondere von wohnungspoliti-
schen, städtebaulichen und energetischen Kriterien
bestimmt. Dazu werden in der Ausschreibung Informatio-
nen zur Gewichtung der verschiedenen Kriterien gegeben,
zum Beispiel Anteile geförderter/freifinanzierter Miet-
und Eigentumswohnungen, Mindestenergiestandards,
Mindestanteile an besonderen Wohnangeboten (Bauge-
meinschaften, Studierenden-, Auszubildenden-, Senioren-
wohnungen oder auch Wohnraum für vordringlich Woh-
nungsuchende) sowie ein bestimmter Wohnungsgrößen-
schlüssel. Der Anteil von Sozialwohnungen beträgt dabei
regelmäßig mindestens 30 v.H.
Mit dem Instrument der Konzeptausschreibung soll im
Ergebnis gewährleistet werden, dass der Wohnungsneubau
auf städtischen Flächen nicht nur quantitativ, sondern
auch qualitativ einen wesentlichen Beitrag zur der Verbes-
serung der Wohnungsversorgung von unterschiedlichen
Zielgruppen leistet, darunter insbesondere mittlere und
untere Einkommensgruppen.
Dienstag, den 10. Juli 2018
238 HmbGVBl. Nr. 27
3.6 Maßnahmen zur Verbesserung der Baugenehmigungsver-
fahren
Um die Servicequalität von Baugenehmigungsverfahren in
Hamburg weiter zu verbessern und deren Verfahrensdauer
zu verkürzen, sind in den letzten Jahren diverse Maßnah-
men in den Verwaltungseinheiten der Freien und Hanse-
stadt Hamburg ergriffen worden. Durch Erörterungen im
Rahmen des Bündnisses für das Wohnen in Hamburg
konnte das Verfahrensmanagement im Baugenehmigungs-
verfahren verbessert und Bürokratie abgebaut werden.
Damit schafft der Senat gemeinsam mit den Bündnispart-
nern ein gutes Klima für Investitionen in Wohnungsneu-
bau.
Die Bezirksämter und das Amt für Bauordnung und Hoch-
bau der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen arbei-
ten kontinuierlich daran, zügige, transparente und verläss-
liche Baugenehmigungsverfahren für Investoren zu garan-
tieren. Dazu wurde im Sommer 2017 auch ein Leitfaden
zur Servicequalität im Baugenehmigungsverfahren ver
öffentlicht.
3.7Zweckentfremdungsrecht
Der Senat stellt sicher, dass vorhandener Wohnraum dem
Wohnungsmarkt zur Verfügung steht und schützt den
Wohnungsbestand durch ein ­ seit 1971 ununterbrochen
geltendes ­ Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum, das
im gesamten Stadtgebiet gilt (vgl. Verordnung über die
Feststellung einer Gefährdungslage nach §9 Absatz 1 des
Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes vom 20. März
2018, HmbGVBl. S. 70).
In den letzten Jahren ist zu beobachten, dass Wohnraum
durch die kurzzeitige Vermietung als Ferienwohnung an
Touristen zweckentfremdet wird. Durch diese Art der
Zweckentfremdung geht dem Wohnungsmarkt marktgän-
giger Wohnraum gerade in citynahen Lagen verloren. Die
zuständige Fachbehörde und die Bezirksämter haben die-
sem Phänomen besondere Aufmerksamkeit gewidmet und
sind diesem ­ auch durch eine personelle Verstärkung in
den Wohnraumschutzdienststellen ­ entschieden entge-
gengetreten. Zusätzlich hat die Hamburgische Bürger-
schaft im Jahr 2013 den zuständigen Behörden weitere
Instrumente an die Hand gegeben, um solche Zweck
entfremdungen frühzeitiger und wirkungsvoller bekämp-
fen zu können (Drucksache 20/5902).
3.8Gesamtkonzept
Mit dem Gesamtkonzept zur besseren Versorgung von
anerkannt vordringlich Wohnungsuchenden mit Wohn-
raum hat der Senat 2016 auf die angespannte Versorgungs-
situation der vordringlich Wohnungsuchenden reagiert
und verschiedene Maßnahmen beschlossen (vgl. Druck
sache 21/2905).
3.8.1
Erhöhung der Neubauförderung für Wohnungen
für vordringlich wohnungsuchende Haushalte
(sogenannte WA-Wohnungen)
Zu den beschlossenen und umgesetzten Maßnahmen zählt
die Erhöhung der Wohnraumförderung um 300 Wohnun-
gen jährlich für vordringlich Wohnungsuchende ab 2017
und die Einführung eines neuen Förderprogramms für
den Neubau von Wohnungen für vordringlich Wohnung-
suchende. Das bestehende Bindungsankaufsprogramm
wird überarbeitet.
Insgesamt wurden im Jahr 2017 332 neue WA-Bindungen
geschaffen, davon 218 im Neubau und 114 durch Bin-
dungsankauf im Bestand. In dem 2016 eingeführten Pro-
gramm ,,Neubau von Mietwohnungen für vordringlich
wohnungsuchende Haushalte“ wurden im Jahr 2017
168 Wohnungen gefördert. Die Förderzahlen für WA-Bin-
dungen stiegen bereits von 2015 auf 2016 (Neubau von
3 auf 43 Wohnungen, Ankauf von 64 auf 79 Wohnungen).
3.8.2
WA-Wohnungen über Konzeptausschreibungen
Neben den herkömmlichen Konzeptausschreibungen, bei
denen in der Regel vom Anteil geförderter Wohnungen ein
Drittel WA-Bindungen bis zu einem Wohnungsanteil für
vordringlich Wohnungssuchende von 10 v.H. des Gesamt-
volumens gefordert wird, sieht das Gesamtkonzept Kon-
zeptausschreibungen für besondere Bedarfsgruppen (in
der Regel 100 v.
H. WA) vor. Dafür sind Flächen vorge
sehen, auf denen in den nächsten Jahren circa 540 Wohn
einheiten entstehen werden.
3.8.3
Neubau von Wohnungen durch f & w fördern und
wohnen AöR
Mit der Anstalt öffentlichen Rechts f & w fördern und
wohnen AöR besteht eine geeignete Gesellschaft, die
beauftragt ist, jährlich mindestens 200 Wohnungen für
vordringlich Wohnungsuchende zu bauen. Zu diesem
Zweck wurde das Anstaltserrichtungsgesetz geändert (vgl.
Drucksache 21/6471).
3.8.4
Kooperationsverträge mit der Wohnungswirtschaft
Einen weiteren Beitrag zur Versorgung vordringlich woh-
nungsuchender Haushalte mit Wohnraum leisten die mit
der SAGA und verschiedenen Genossenschaften abge-
schlossenen Kooperationsverträge. Die Versorgungsver-
pflichtung der SAGA wurde als Maßnahme des Gesamt-
konzepts um 300 auf nunmehr 2.000 jährlich zu versor-
gende vordringlich wohnungsuchende Haushalte erhöht.
Die Gewinnung weiterer Kooperationsvertragspartner
wird angestrebt.
3.98-Euro-Wohnungsbau
Ziel des Senates ist es, neben der Wohnraumförderung ein
weiteres Segment an bezahlbarem Wohnraum zu schaffen.
Beim sogenannten 8-Euro-Wohnungsbau soll ohne Miet-
preis- und Belegungsbindung bezahlbarer Wohnraum
auch für Haushalte geschaffen werden, die mit ihren
durchschnittlichen Erwerbseinkommen oberhalb der Ein-
kommensgrenzen des 1. Förderweges liegen und sich
gleichzeitig nicht die aktuellen Marktmieten leisten kön-
nen.
Hierzu wurden im Frühjahr 2016 zwei erste Modellaus-
schreibungen veröffentlicht: Bramfelder Dorfgraben
(rund 154 Wohnungen) und Vogelkamp Neugraben (42
Wohnungen sowie Kita und Gewerbe). Als Bedingung für
die Vergabe verpflichteten sich die Bieter, die Wohnungen
für fünf Jahre für eine Nettokaltmiete von 8 Euro je Qua
dratmeter zu vermieten. Beide Grundstücke sind von der
Stadt inzwischen verkauft worden. Der Kaufvertrag für die
Fläche Vogelkamp Neugraben wurde im Juli 2017 geschlos-
sen. Für dieses Projekt liegt eine Baugenehmigung vor.
Mit dem Baubeginn ist zeitnah zu rechnen. Der Kauf
vertrag für die Fläche Bramfelder Dorfgraben wurde im
Dezember 2017 geschlossen. Die Baugenehmigung ist
beantragt und gegenwärtig erfolgt die Vorbereitung der
Fläche.
Herausgegeben von der Justizbehörde der Freien und Hansestadt Hamburg.
Druck, Verlag und Ausgabestelle Lütcke & Wulff, Rondenbarg 8, 22525 Hamburg, — Telefon: 23
51
29-0 — Telefax: 23
51
29
77.
Bestellungen nimmt der Verlag entgegen. Bezugspreis für Teil I und
II zusammen jährlich 75,­ Euro. Einzelstücke je angefangene
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