Ausgabe Nr. 34 vom 26.06.2020, Seiten 339 – 362, Größe: 1,6 MB

FREITAG, DEN26. JUNI
339
HAMBURGISCHES
GESETZ- UND
VERORDNUNGSBLATT
TEIL I
HmbGVBl. Nr. 34 2020
Tag I n h a l t Seite
23. 6. 2020 Verordnung zur Umsetzung des Hamburgischen Gesetzes zur Ausführung des Pflegeberufegesetzes . . . 339
neu: 2124-2-2
23. 6. 2020 Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach §556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs
(Mietpreisbegrenzungsverordnung) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341
400-7
23. 6. 2020 Verordnung zur Sicherstellung und Entwicklung naturnaher Landschaftsbestandteile in den Wands
beker Feldmarken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357
neu: 791-1-62, 791-1-52, 791-1-58, 791-1-69, 791-1-73
Angaben unter dem Vorschriftentitel beziehen sich auf die Gliederungsnummern in der Sammlung der Gesetze und Verordnungen der Freien und Hansestadt Hamburg.
§1
Notenbildung in den Jahreszeugnissen
Für die Jahreszeugnisse der Pflegeschulen nach §
6 der
Pflegeberufe-Ausbildungs- und -Prüfungsverordnung (PflA-
PrV) vom 2. Oktober 2018 (BGBl. I S. 1572), zuletzt geändert
am 19. Mai 2020 (BGBl. I S. 1018, 1033), gilt §
6 der Ausbil-
dungs- und Prüfungsordnung für berufsbildende Schulen ­
Allgemeiner Teil ­ (APO-AT) vom 25. Juli 2000 (HmbGVBl.
S. 183, 184), zuletzt geändert am 16. Dezember 2019
(HmbGVBl. 2020 S. 1), entsprechend. Die Gesamtnote für die
im Unterricht erbrachten Leistungen setzt sich zu gleichen
Teilen aus folgenden Lernfeldern zusammen, die im Jahres-
zeugnis ausgewiesen werden:
1. Menschen mit andauernden Pflegebedarfen verstehen und
in der selbständigen Lebensführung unterstützen,
2.Menschen mit komplexen gesundheitlichen Einschrän-
kungen und mit umfangreichen Versorgungsbedarfen pfle-
gen,
3. Kommunikation und Beratung personen- und situations
orientiert in verschiedenen Kontexten professionell gestal-
ten,
4. Gesundheit fördern und präventiv handeln,
5. Menschen in kurativen Prozessen pflegerisch unterstützen
und Patientensicherheit stärken,
6. in Akutsituationen sicher handeln,

7.
rehabilitatives Pflegehandeln im interprofessionellen
Team planen und umsetzen,
8. Menschen in kritischen Lebenssituationen und in der letz-
ten Lebensphase begleiten,
Verordnung
zur Umsetzung des Hamburgischen Gesetzes
zur Ausführung des Pflegeberufegesetzes
Vom 23. Juni 2020
Auf Grund von §5 Satz 2 und §7 Nummern 8, 10 und 11 des
Hamburgischen Gesetzes zur Ausführung des Pflegeberufe
gesetzes (HmbAGPflBG) vom 6. Juni 2019 (HmbGVBl. S. 174)
wird verordnet:
Freitag, den 26. Juni 2020
340 HmbGVBl. Nr. 34
9. Entwicklung und Gesundheit in Kindheit und Jugend in
Pflegesituationen fördern,
10. Menschen mit psychischen und kognitiven Gesundheits-
problemen personenzentriert und lebensweltbezogen
unterstützen.
§2
Zwischenprüfung
(1) Die Zwischenprüfung findet am Ende des zweiten Aus-
bildungsdrittels statt und besteht aus einem schriftlichen und
einem praktischen Teil. Die Durchführung obliegt den Pflege-
schulen. Die Termine werden den Auszubildenden mindestens
vier Wochen vorab schriftlich mitgeteilt. Auf die Zwischen-
prüfung findet §32 APO-AT entsprechend Anwendung.
(2) Der schriftliche Teil der Zwischenprüfung besteht aus
einer Aufsichtsarbeit von 120 Minuten Dauer, die sich auf die
in Anlage 1 PflAPrV zur Vermittlung im ersten und zweiten
Ausbildungsdrittel aufgeführten Kompetenzen erstreckt. Die
von den Pflegeschulen entwickelten Prüfungsaufgaben und
der Erwartungshorizont sind der zuständigen Behörde zur
Genehmigung vorzulegen.
(3) Der praktische Teil der Zwischenprüfung findet im
Rahmen der Praxisbegleitung am Ende des zweiten Ausbil-
dungsdrittels statt. Er ist als reale Pflegesituation mit komple-
xer Pflegehandlung zu konzipieren. Die oder der Auszubil-
dende zeigt dabei die erworbenen Kompetenzen im Bereich
einer umfassenden personenbezogenen Erhebung des Pflege-
bedarfs, der Planung der Pflege, der Durchführung der erfor-
derlichen Pflege und der Evaluation des Pflegeprozesses sowie
im kommunikativen Handeln und in der Qualitätssicherung
und übernimmt in diesem Rahmen alle anfallenden Aufgaben
einer prozessorientierten Pflege. Die Prüfung besteht aus der
vorab zu erstellenden schriftlichen oder elektronischen Aus
arbeitung des Pflegeplans (Vorbereitungsteil), einer Fallvor-
stellung mit einer Dauer von höchstens 30 Minuten, der
Durchführung der geplanten und situativ erforderlichen Pfle-
gemaßnahmen und einem Reflexionsgespräch mit einer Dauer
von höchstens 30 Minuten. Für den Vorbereitungsteil stehen
der oder dem Auszubildenden fünf Werktage zur Verfügung.
Die Praxisanleitung ist für die Vorbereitung und Durchfüh-
rung der Prüfung in der Einrichtung verantwortlich. Der
praktische Teil der Zwischenprüfung wird von einer Fachprü-
ferin oder einem Fachprüfer der Pflegeschule und der Praxis-
anleitung gemeinsam abgenommen und bewertet.
(4) Für die Bewertung des schriftlichen und praktischen
Teils der Zwischenprüfung gilt §
6 APO-AT entsprechend. In
die Gesamtnote der Zwischenprüfung fließen der schriftliche
und der praktische Teil zu gleichen Teilen ein. Auf Antrag der
oder des Auszubildenden wird die Note der Zwischenprüfung
im Jahreszeugnis gesondert ausgewiesen.
§3
Gleichwertigkeit mit dem Mittleren Schulabschluss
Die zuständige Behörde bestätigt das Erreichen des Mittle-
ren Schulabschlusses nach §5 Satz 1 HmbAGPflBG in einem
gesonderten Zeugnis, wenn
1. die Schülerin oder der Schüler im Rahmen des berufs
bezogenen Unterrichts 80 Stunden Unterricht im Fach
Englisch, 40 Stunden im Fach Sprache und Kommunika-
tion, 40 Stunden im Fach Wirtschaft und Gesellschaft und
40 Stunden im Fach Mathematik unterrichtet wurde,
2. die staatliche Prüfung gemäß §19 Absatz 1 Satz 1 PflAPrV
mit einem Notendurchschnitt von mindestens 3,0 bestan-
den wurde und
3.
ausreichende Fremdsprachenkenntnisse entsprechend
einem mindestens fünfjährigen Fremdsprachenunterricht
oder Fremdsprachenkenntnisse auf dem Referenzniveau
der Stufe B1 des Gemeinsamen Europäischen Referenz
rahmens für Sprachen (GER) nachgewiesen werden.
§4
Erwerb der Fachhochschulreife
(1) Der für den Erwerb der Fachhochschulreife nach §
5
Satz 1 HmbAGPflBG erforderliche Zusatzunterricht umfasst
80 Stunden im Bereich Sprache und Kommunikation, 80 Stun-
den Fachenglisch auf dem Referenzniveau der Stufe B2 des
Gemeinsamen Europäischen Referenzrahmens für Sprachen
(GER) und 120 Stunden Mathematik. Die zuständige Behörde
erstattet privaten Pflegeschulen die Kosten für den Zusatzun-
terricht nach Satz 1 in Höhe von jährlich 275 Euro pro Schüle-
rin oder Schüler.
(2) Die Zusatzprüfung zum Erwerb der Fachhochschulreife
erfolgt durch die zuständige Behörde und besteht aus jeweils
einer schriftlichen Prüfung im
1. Bereich Sprache und Kommunikation,
2. Bereich Fachenglisch und
3. mathematisch-naturwissenschaftlich-technischen Bereich.
(3) Im Übrigen finden die Vorschriften der Ausbildungs-
und Prüfungsordnung für berufsbildende Schulen ­ Allgemei-
ner Teil ­ in der jeweils geltenden Fassung entsprechende
Anwendung. Entscheidungen im Zusammenhang mit dem
Erwerb der Fachhochschulreife trifft die zuständige Behörde.
§5
Statistik
Zusätzlich zu den in §§22 und 23 der Pflegeberufe-Ausbil-
dungsfinanzierungsverordnung vom 2. Oktober 2018 (BGBl. I
S. 1622) genannten Erhebungs- und Hilfsmerkmalen werden
in dem nach Teil 2 der Pflegeberufe-Ausbildungsfinanzie-
rungsverordnung festgelegten Verfahren folgende Daten für
Zwecke der Landesstatistik erhoben:
1. schulische und berufliche Vorbildung der Auszubildenden;
dies umfasst den höchsten vor Eintritt in die Ausbildung
erreichten schulischen beziehungsweise beruflichen
Abschluss sowie die vor Beginn der Ausbildung zuletzt
besuchte Schulform,
2. Erwerb allgemeinbildender Abschlüsse im Zuge der Ausbil-
dung nach §5 Satz 1 HmbAGPflBG.
Gegeben in der Versammlung des Senats,
Hamburg, den 23. Juni 2020.
Freitag, den 26. Juni 2020 341
HmbGVBl. Nr. 34
1. Beurteilung zur besonderen Gefährdung der ausrei-
chenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwoh-
nungen in Hamburg
Voraussetzung für den Erlass dieser Verordnung ist nach
§556d Absatz 2 Sätze 2 und 3 des Bürgerlichen Gesetz-
buches (BGB), dass die ausreichende Versorgung der
Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde
oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedin-
gungen besonders gefährdet ist und damit ein Gebiet mit
angespanntem Wohnungsmarkt vorliegt. Der Senat hat
sowohl den Hamburger Wohnungsmarkt in seiner
Gesamtheit als auch relevante räumliche und sachliche
Teilmärkte (Teilgebiete, Wohnungsgrößen und Preisseg-
mente) betrachtet. Dies dient sowohl der Plausibilitäts-
kontrolle, um nivellierende Effekte auszuschließen, als
auch dem Nachweis, dass der Wohnungsmarkt nicht nur
in seiner Gesamtheit, sondern auch in einzelnen Seg-
menten ganz überwiegend angespannt ist. Neben der
Betrachtung des Hamburger Wohnungsmarktes nach
räumlichen und sachlichen Teilmärkten kam es vor
Allem auch auf die Bildung eines geeigneten Betrach-
tungszeitraumes an, der Verschiedenes zu berücksichti-
gen hat: Der Betrachtungszeitraum hat (um für die
Beantwortung der gestellten Frage aussagekräftig zu
sein) sowohl die Besonderheiten und Strukturmerkmale
von Wohn-Immobilienmärkten im Allgemeinen
(geringe Volatilität und lange Zyklen) als auch des Ham-
burger Mietwohnungsmarktes im Besonderen (geringer
freifinanzierter und geförderter Neubau seit Ende der
90er bis 2011 sowie ein sukzessiv etabliertes, ambitio-
niertes Wohnungsbauprogramm ab 2011) zu berücksich-
tigen.
Um die verschiedenen Faktoren und Einflüsse, die dem
Hamburger Mietwohnungsmarkt seine heutige Struk-
tur, sein (absolutes) Mietniveau und seine heutige Ent-
wicklungstendenz gegeben haben, in ein angemessenes
Verhältnis zu setzen, beinhaltet der gewählte Betrach-
tungszeitraum sowohl eine kürzere Periode vor Beginn
der ambitionierten Hamburger Wohnungsbauinitiative
(2007­2011) als auch den Zeitraum seit Beginn dieser
Initiative (2011­2019). Auf diese Weise konnte eine ver-
hältnismäßige Gewichtung der verschiedenen Entwick-
lungsphasen des Marktes, die heute noch maßgeblich für
die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet-
wohnungen zu angemessen Bedingungen sind, erzielt
werden.
In dieser räumlichen und zeitlichen Gesamtbetrachtung
wurde festgestellt, dass eine Gefährdungslage für die
ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet-
wohnungen zu angemessen Bedingungen in ganz Ham-
burg besteht:
Der Senat hat für die Beurteilung einer Gefährdung der
ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Miet-
wohnungen in Hamburg zunächst die in §556d Absatz 2
Satz 3 angeführten Indikatoren herangezogen:
1. ein deutlich stärkerer Mietanstieg in Hamburg als im
bundesweiten Durchschnitt,
Verordnung
über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach §556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs
(Mietpreisbegrenzungsverordnung)
Vom 23. Juni 2020
Auf Grund von §
556d Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen
Gesetzbuchs (BGB) in der Fassung vom 2. Januar 2002 (BGBl.
2002 I S. 45, 2909, 2003 I S. 738), zuletzt geändert am 15. Mai
2020 (BGBl. I S. 948), wird verordnet:
§1
Die Freie und Hansestadt Hamburg ist ein Gebiet mit
einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des §
556d
Absatz 1 BGB. Die Begründung ist der Anlage zu entnehmen.
§2
Diese Verordnung tritt am 1. Juli 2020 in Kraft und mit
Ablauf des 30. Juni 2025 außer Kraft.
Gegeben in der Versammlung des Senats,
Hamburg, den 23. Juni 2020.
Anlage
Begründung
Freitag, den 26. Juni 2020
342 HmbGVBl. Nr. 34
2. eine deutlich stärkere durchschnittliche Mietbelas-
tung der Haushalte in Hamburg im Vergleich zum
Bundesdurchschnitt,
3. eine wachsende Wohnbevölkerung, ohne dass durch
Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum
geschaffen wird,
4. ein geringer Leerstand von Wohnraum bei großer
Nachfrage.
Darüber hinaus ist die Situation hilfebedürftiger Haus-
halte ein weiterer Indikator für die Anspannung des
Wohnungsmarktes.
1.1 Mietniveau und Mietentwicklung in Hamburg
Grundsätzlich kommt den Indikatoren Mietniveau und
Mietentwicklung ein besonderes Gewicht für die
Be
urteilung der Lage und der Entwicklung des Miet-
wohnungsmarktes eines Gebietes zu. Sie sind wichtige
Kriterien für die Frage, ob die Mieten in der Stadt
bezahlbar sind und bleiben oder ob eine ausreichende
Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu
angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
In Hamburg ist ­ im Vergleich zum bundesweiten
Durchschnitt ­ im gesamten Betrachtungszeitraum ein
überdurchschnittlich hohes Mietpreisniveau festzustel-
len (vgl. §
556 Absatz 2 Satz 3 Nummer 2 BGB). Der
Anstieg der Mieten liegt dabei insgesamt auf dem Niveau
des Bundes (vgl. §556d Absatz 2 Satz 3 Nummer 1 BGB).
Dem überdurchschnittlich hohen Mietniveau begegnet
der Senat mit einer Vielzahl von Maßnahmen zur Ent-
spannung des Wohnungsmarktes, welche in Kapitel 2
dargestellt werden. Dass diese Maßnahmen Wirkung
zeigen, wird an der Mietenentwicklung der letzten Jahre
deutlich. Der Anstieg der Angebotsmieten hat sich
jüngst abgeschwächt ­ von 4,0 vom Hundert (v.
H.)
2017­2018 auf knapp 0,7 v.H. von 2018­2019 ­ und im
Mietenspiegel 2019 gab es ­ ausgehend von einem hohen
Mietenniveau ­ mit 2,6 v.
H. gegenüber 2017 erstmals
einen moderateren Anstieg der Mieten gegenüber den
vorherigen Mietenspiegeln, in denen deutliche Anstiege
zu verzeichnen waren.
Bei der gebotenen Gesamtbetrachtung ist zu berücksich-
tigen, dass die Mietpreisbegrenzung nur Wiedervermie-
tungsmieten, nicht aber Erhöhungen von Bestandsmie-
ten erfasst. Dem Niveau und der Entwicklung der Ange-
botsmieten kommt daher aufgrund der größeren
Sachnähe im Hinblick auf das Instrument einer Miet-
preisbegrenzung das entscheidende Gewicht zu. Die
Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mie-
tenspiegel fließt jedoch ergänzend in die Betrachtung
ein.
1.1.1 Entwicklung der Angebotsmieten1)
Das hohe Mietniveau in Hamburg verdeutlichen die
nachfolgend dargestellten Angebotsmieten in absoluten
Zahlen und der Vergleich mit dem Bundesdurchschnitt.
Bei den Angebotsmieten handelt es sich um Nettokalt-
mieten von in Tageszeitungen und Internetportalen
(zum Beispiel immonet/immobilienscout24 et cetera)
inserierten Mietwohnungen ohne Mietpreisbindung.
Diese werden von immobilienwirtschaftlichen For-
schungsinstituten in Datenbanken nach einheitlichen
Kriterien aufbereitet und ausgewertet. Die Angebots-
mieten werden bundesweit auf allen Teilmärkten flä-
chendeckend erfasst und dienen als ein Indikator für die
Beurteilung der Anspannung auf den Mietwohnungs-
märkten. So werden die Angebotsmieten unter anderem
auch in den Wohngeld- und Mietenberichten der Bun-
desregierung für die Darstellung der Erst- und Wieder-
vermietungsmieten in Städten und regionalen Teilräu-
men Deutschlands verwendet.2)
Da die Angebotsmieten
damit sowohl bei einer hamburgweiten als auch bei einer
deutschlandweiten Betrachtung mit gleicher Methodik
erhoben und ausgewertet werden, sind diese für eine
Vergleichsbetrachtung besonders geeignet.
Im Betrachtungszeitraum 2007 bis 20193) sind die Ange-
botsmieten in Hamburg weiter stark gestiegen. Ham-
burg liegt damit weiter auf dem Niveau anderer ver-
gleichbarer Großstädte. Mittlerweile sind die Zuwachs-
raten im Bundesdurchschnitt ebenfalls gestiegen.
In Hamburg stiegen die Angebotsmieten zwischen 2007
und 2019 im Durchschnitt (Median4)
) von 7,86 Euro/m²
Wohnfläche monatlich netto-kalt um rund 47 v.
H. auf
11,54 Euro/m² Wohnfläche monatlich netto-kalt. Im
Vergleich dazu stiegen im gleichen Zeitraum bundesweit
die Angebotsmieten um durchschnittlich rund 46 v.
H.
auf 8,76 Euro/m² Wohnfläche monatlich netto-kalt. Der
absolute Anstieg fiel im gleichen Zeitraum in Hamburg
mit 3,68 Euro/m² rund einen Euro höher aus als der Bun-
desdurchschnitt (2,75 Euro/m²).5)
Damit weisen die
Angebotsmieten in Hamburg gegenüber dem Bundes-
durchschnitt insbesondere einen deutlich höheren abso-
luten durchschnittlichen Mietpreis auf. Dies gilt sowohl
bei gesamtstädtischer Betrachtung als auch bis auf zwei
Ausnahmen in Bezug auf die im Folgenden näher
betrachteten räumlichen und sachlichen Hamburger
Teilmärkte, welche die Behörde für Stadtentwicklung
und Wohnen gebildet hat (siehe Kapitel 1.1.2). Ein Teil-
markt besteht aus einzelnen Stadt
teilen der Stadt Ham-
burg, die im räumlichen Zusammenhang stehen und ein
ähnliches Mietpreisniveau aufweisen.
Bei Betrachtung der Entwicklung der Angebotsmieten
ist dabei auch das bestehende Mietniveau zu berücksich-
tigen. Bei einem bestehenden sehr hohen Mietniveau
fällt der prozentuale Anstieg in der Regel geringer aus,
ohne dass sich hieraus der Schluss ableiten ließe, dass
die Wohnungsmarktsituation als entspannt zu betrach-
ten sei. In die Gesamtwertung ist daher auch der Ver-
gleich des absoluten durchschnittlichen Mietniveaus
eingeflossen. Deutlich wird dies auch bei der Betrach-
tung der räumlichen Teilmärkte. Der prozentuale
Anstieg der Angebotsmieten liegt nicht in jedem Teil-
markt über dem des Bundesdurchschnitts. Das absolute
durchschnittliche Mietniveau liegt hingegen in fast
allen betrachteten Teilmärkten über dem Bundesdurch-
schnitt.
1)
Die Angebotsmieten spiegeln in Hamburg die Mietentwicklung der Neuver-
tragsmieten insbesondere bei privaten Vermietern und Wohnungsunternehmen
wieder. Die Neuvertragsmieten von der SAGA und den Wohnungsbaugenos-
senschaften liegen in der Regel deutlich niedriger. Diese Vermieter vermarkten
allerdings ihre Wohnungen in den meisten Fällen nicht über die einschlägigen
Portale (immonet/immobilienscout24 et cetera). Das ändert nichts an der Tatsa-
che, dass auch bei Einbeziehung dieser Mieten die Mietenentwicklung über
dem Bundesdurchschnitt liegt (siehe dazu Nummer 1.1.3).
2)
Vergleiche Bundestagsdrucksache 19/11750 (Wohngeld- und Mietenbericht
2018), zum Beispiel Seiten 11 und 21 ff.
3)
Der Betrachtungszeitraum 2007 bis 2019 ergibt sich auch daraus, dass seit 2007
differenzierte Daten zu den Angebotsmieten für Hamburg insgesamt und für
die regionalen Teilmärkte vorliegen. Im Übrigen siehe 1.
4)

Definition Median: Der Median (50 v.H.) oder Zentralwert ist ein Mittelwert
für Verteilungen in der Statistik. Im Gegensatz zum arithmetischen Mittel ist
der Median nicht anfällig für Ausreißer, das heißt er reagiert nicht sensibel auf
über- oder unterdurchschnittliche Extremwerte.
5)
Quelle für die Angebotsmieten: Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-,
Stadt- und Raumforschung (BBSR) und von empirica ag auf Basis der erhobe-
nen Mietdaten der IDN ImmoDaten GmbH und der empirica-systeme GmbH.
Freitag, den 26. Juni 2020 343
HmbGVBl. Nr. 34
Graphik 1: Entwicklung der Angebotsmieten 2007 bis 2019
Graphik 1: Entwicklung der Angebotsmieten 2007 bis 2019
Quelle: Berechnungen von BBSR/empirica ag auf Grundlage der Daten der IDN ImmoDaten GmbH und der empirica-
Quelle:
Berechnungen von BBSR/empirica ag auf Grundlage der Daten der IDN ImmoDaten GmbH und der
empirica-systeme GmbH
Freitag, den 26. Juni 2020
344 HmbGVBl. Nr. 34
Graphik 2: Entwicklung der Angebotsmieten im Städtevergleich 2007 bis 2019
Graphik 2: Entwicklung der Angebotsmieten im Städtevergleich 2007 bis 2019
Quelle: Berechnungen der empirica ag auf Grundlage der Daten der IDN ImmoDaten GmbH und der empirica-systeme G
Quelle:
Berechnungen der empirica ag auf Grundlage der Daten der IDN ImmoDaten GmbH und der empirica-systeme
GmbH
Im Vergleich mit anderen Großstädten wie Düsseldorf
(Anstieg um rd. 43 v.
H.) und Köln (Anstieg um rd.
40 v.
H.) stiegen die Angebotsmieten in Hamburg zwi-
schen 2007 und 2019 stark an. Der Anstieg war mit 47
v.H. genauso stark wie in Frankfurt am Main. München,
Berlin und Stuttgart verzeichneten im gleichen Zeit-
raum einen noch höheren relativen Anstieg der Ange-
botsmieten (München um rund 62 v.H., Berlin um rund
84 v.H., Stuttgart um rund 57 v.H.).
Ausgehend von der absoluten Miethöhe steht Hamburg
in diesem Städtevergleich auf Platz vier direkt hinter
den teuersten Städten München, Frankfurt und Stutt-
gart.
Dies verdeutlicht die folgende Graphik:
Freitag, den 26. Juni 2020 345
HmbGVBl. Nr. 34
Tabelle 1 zeigt, dass das Niveau der Angebotsmieten
2019 im Durchschnitt in allen Größenklassen des Woh-
nungsbestandes deutlich über dem Bundesdurchschnitt
von 8,76 Euro/m² Wohnfläche liegt.
Tabelle 2 zeigt die Veränderung der Angebotsmieten in
Hamburg in den Jahren 2007 bis 2019 nach Wohnungs-
größen.
1.1.2 Entwicklung der Angebotsmieten auf den Hamburger
Teilmärkten
Nicht nur in Hamburg insgesamt sind die Mieten im
Zeitraum 2007 bis 2019 gestiegen. Diese Entwicklung
zeigt sich auch bei einer Betrachtung von einzelnen
sachlichen Teilmärkten, gesplittet nach Wohnungs
größen (siehe dazu nachfolgende Tabellen 1 und 2).
Die Tabellen 1 und 2 zeigen die Entwicklung und die
Veränderung der Angebotsmieten (Medianwert) nach
Wohnungsgrößen:
Tabelle 1: Entwicklung der Angebotsmieten in Hamburg 2007 bis 2019
Tabelle 1: Entwicklung der Angebotsmieten in Hamburg 2007 bis 2019
Jahr
Mietwohn
ungen
insgesamt
Neubau
Mietwohn
ungen
Mietwohn
ungen im
Bestand
< 40 qm mit 40 bis 59qm mit 60 bis 79qm mit 80 bis 99qm mit 100 bis 119qm mit 120 bis 159qm >= 160qm
2007 7,86 9,03 7,79 8,67 7,68 7,42 7,88 8,91 10,24 11,45
2008 8,24 9,61 8,14 9,17 8,04 7,70 8,18 9,06 10,37 12,05
2009 8,72 11,00 8,61 9,74 8,31 8,12 8,71 9,80 10,99 12,45
2010 9,23 12,41 9,06 10,43 8,98 8,50 9,00 10,50 11,28 12,26
2011 9,70 12,98 9,42 10,27 9,03 8,85 9,79 11,50 12,00 13,00
2013 10,08 13,01 10,00
2014 10,20 13,04 10,00 11,11 9,98 9,67 10,47 11,83 12,34 13,00
2015 10,23 13,00 10,00 11,11 10,00 9,65 10,50 11,91 12,26 13,39
2016 10,52 13,28 10,32 11,40 10,16 9,97 10,92 12,10 12,51 13,50
2017 11,02 13,89 10,94 12,39 10,73 10,39 11,25 12,19 13,01 14,41
2018 11,46 14,23 11,21 12,29 11,03 10,83 11,87 12,65 13,25 14,42
2019 11,54 14,11 11,23 12,29 11,13 10,93 12,07 12,90 13,44 14,35
Ø Netto-kalt-Miete (Median) je qm Wohnfläche monatlich
Tabelle 2: Veränderung der Angebotsmieten in Hamburg 2007 bis 2019
Tabelle 2: Veränderung der Angebotsmieten in Hamburg 2007 bis 2019
Quelle: Berechnungen BSW/WSB auf Basis der Daten von empirica ag
Jahr < 40 qm mit 40 bis 59qm mit 60 bis 79qm mit 80 bis 99qm mit 100 bis 119qm mit 120 bis 159qm >=
160qm
Median Median Median Median Median Median Median
Anstieg im
Zeitraum
2007 bis 2019
42% 45% 47% 53% 45% 31% 25%
Veränderung der Angebotsmieten (netto-kalt) in Hamburg
Die Angaben verdeutlichen, dass in fast allen Größen-
klassen die Mietpreisentwicklung zwischen 2007 und
2019 mit Anstiegen von 42 v.
H. bis 53 v.
H. auf einem
Niveau mit der Mietenentwicklung des Bundesdurch-
schnittes von 46 v.
H. lag. Nur die Wohnungen über
120m² Wohnfläche wiesen auf einem sehr hohen Niveau
einen geringeren Anstieg auf (25 v.H. bis 31 v.H.).
Dieselbe Entwicklung ist auch für die unterschiedlichen
regionalen Teilmärkte, welche die Behörde für Stadt
entwicklung und Wohnen zur Analyse der kleinräumi-
gen Mietenentwicklung gebildet hat, festzustellen. Ins-
gesamt wurden 31 räumlich zusammenhängende Teil-
märkte für Hamburg gebildet (siehe hierzu Tabelle 3).
Dabei wurden jeweils benachbarte Stadtteile, die ähn
liche Mietpreisniveaus aufwiesen, zu einem Teilmarkt
zusammengefasst.6) Tabelle 4 zeigt im Folgenden die
Entwicklung der Angebotsmieten im Zeitraum 2007 bis
2019 auf Ebene dieser Hamburger Teilmärkte.
6)
Ausnahme bilden Billstedt, Rahlstedt und Ottensen. Aufgrund der Größe der
Stadtteile Billstedt und Rahlstedt bzw. des herausgehobenen Mietniveaus in
Ottensen wurden in diesen Fällen keine Teilmärkte mit anderen Stadtteilen
gebildet.
Quelle: Berechnungen BSW/WSB auf Basis der Daten von empirica ag
Freitag, den 26. Juni 2020
346 HmbGVBl. Nr. 34
Tabelle 3: Abgrenzung der Hamburger Mietwohnungsteilmärkte
Tabelle
3:
:
Abgrenzung
der
Hamburger
Mietwohnungsteilmärkte
Freitag, den 26. Juni 2020 347
HmbGVBl. Nr. 34
Tabelle 4:
Entwicklung der Angebotsmieten auf den Hamburger Teilmärkten 2007 bis 2019
Tabelle 4: Entwicklung der Angebotsmieten auf den Hamburger Teilmärkten 2007 bis 2019
Quelle: empirica AG; sortiert nach durchschnittlicher Miethöhe 2019
Teilmarkt 2007 2019
Veränderung im
Zeitraum 2007 bis
2019 (Angaben in
vom Hundert)
Altes Land 6,61 7,89 19%
Neugraben 6,51 8,59 32%
Harburg 6,86 9,61 40%
Billstedt 6,70 9,68 44%
Vier- und Marschlande 6,66 9,70 46%
Lurup/Osdorf 7,61 9,72 28%
Wilhelmsburg (inkl. Veddel/Rothenburgsort) 6,04 9,82 63%
Steilshoop/ Bramfeld 7,57 9,90 31%
Rahlstedt 7,42 10,13 37%
Wandsbek-Ost 7,38 10,16 38%
Schnelsen/Eidelstedt 8,00 10,55 32%
Borgfelde/Hamm/Horn 6,89 10,61 54%
Bergedorf/Lohbrügge 7,34 10,65 45%
Fuhlsbüttel/Langenhorn 7,58 11,14 47%
Wandsbek-Nord 8,21 11,23 37%
Altona-West 8,21 11,25 37%
Alsterdorf/Ohlsdorf 8,50 11,47 35%
Niendorf (inkl. Groß Borstel) 8,39 11,50 37%
Wandsbek-Mitte 7,64 11,50 51%
Barmbek (inkl. Dulsberg) 7,85 11,96 52%
Lokstedt/Stellingen 8,39 12,79 52%
Altona/Bahrenfeld 9,15 13,62 49%
Eimsbüttel (inkl. Hoheluft-West) 9,48 13,99 48%
Ottensen 10,81 14,15 31%
St. Georg/ Hohenfelde (inkl. Klostertor) 9,60 14,23 48%
Elbvororte 10,83 14,26 32%
St.Pauli/ Sternschanze 9,32 14,29 53%
Eppendorf (inkl. Hoheluft-Ost) 10,11 14,36 42%
Östliche Alster 10,53 14,38 37%
Westliche Alster 12,00 16,03 34%
City (Altstadt/Neustadt/Hafencity) 13,46 16,07 19%
Entwicklung der durchschnittlichen Angebotsmieten pro m² Wfl. (Median) auf den Hamburger
Teilmärkten 2007-2019
Quelle: empirica AG; sortiert nach durchschnittlicher Miethöhe 2019
Freitag, den 26. Juni 2020
348 HmbGVBl. Nr. 34
Das absolute Mietniveau, das ein wichtiger Indikator für
einen angespannten Wohnungsmarkt ist, liegt in fast
allen in Tabelle 4 aufgeführten räumlichen Teilmärkten
über dem Bundesdurchschnitt von 8,76 Euro/m² Wohn-
fläche. Ausnahmen bilden lediglich die im Südwesten
gelegenen Teilmärkte Altes Land und Neugraben.
Insgesamt wird deutlich, dass nicht nur in den traditio-
nell nachgefragten innerstädtischen Stadtteilen wie
Eppendorf oder Eimsbüttel oder in den sogenannten
,,Szenestadtteilen“ wie St. Pauli oder St. Georg die Mie-
ten stark gestiegen sind. Auch Stadtteile wie Barmbek
(Anstieg 52 v.
H.) und Borgfelde/Hamm/Horn (Anstieg
54 v.H.) zeigen diese Entwicklung.
1.1.3 Entwicklung der ,,Mietenspiegel-Mieten“
Die starke Mietenentwicklung in Hamburg wird nicht
nur durch die Angebotsmieten dokumentiert, sondern
auch durch die Mietenentwicklung bei den ,,Mietenspie-
gel-Mieten“. Das sind die Mieten, die für nicht miet-
preisgebundene Wohnungen vergleichbarer Art, Größe,
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich
der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit
jeweils zum Stichtag 1. April in Hamburg gezahlt wor-
den sind. Dabei werden die Wohnungsbestände aller
Vermietergruppen entsprechend ihrer jeweiligen Anteile
in den einzelnen Baualtersklassen und Wohnlagen
repräsentativ erfasst. In diesen Mieten sind folglich auch
die Mieten der Wohnungsbaugenossenschaften und der
kommunalen Wohnungsunternehmen repräsentativ
enthalten. Es wurden bis einschließlich des Mietenspie-
gels 2019 die Mieten erfasst, die innerhalb der letzten
vier Jahre vor dem Stichtag neu abgeschlossen oder
geändert worden sind. Damit werden auch Mietände-
rungen im Bestand berücksichtigt.
Der durchschnittliche gewichtete Mittelwert des Ham-
burger Mietenspiegels ist von 2007 bis 2019 um 33 v.H.
von 6,53 Euro/m² Wohnfläche (2007) auf 8,66 Euro/m²
Wohnfläche (2019) gestiegen. Im Vergleich dazu stieg
der als Vergleichsgröße insoweit am ehesten geeignete
Bundesmietenindex7) im Zeitraum 2007 bis 2019 nur um
15,1 v.
H. Das zeigt, dass auch die ,,Mietenspiegel-Mie-
ten“ im Vergleich zu den in den Bundesmietenindex ein-
fließenden Mieten überdurchschnittlich gestiegen sind.
Dies gilt auch für den Gesamtzeitraum seit Erlass der
ersten Mietpreisbegrenzungsverordnung 2015 bis 2019:
Der durchschnittliche gewichtete Mittelwert des Ham-
burger Mietenspiegels ist von 8,02 Euro/m² Wohnfläche
(2015) um 8 v.H. gestiegen, der Bundesmietenindex um
lediglich 5,6 v.H. Einzig in der jüngsten Zeitspanne zwi-
schen dem Mietenspiegel 2017 und dem Mietenspiegel
2019 lag die Steigerung des durchschnittlichen gewich-
teten Mittelwerts mit 2,6 v.H. unterhalb der Steigerung
des Bundesmietenindex von 3,1 v.H. Ob es sich bei die-
sem Trend auch um eine längerfristige Entwicklung
handelt, werden erst die Neuerhebung des Mietenspie-
gels 2021 sowie dessen Fortschreibung 2023 zeigen.
1.1.4 Überdurchschnittliche Mietbelastung der Hamburger
Haushalte im Vergleich zum Bundesdurchschnitt
Ein weiterer Parameter, der nach §556d Absatz 2 Satz 3
Nummer 2 BGB auf eine Anspannung des Mietwoh-
nungsmarktes hindeutet, ist die Höhe der Mietbelastung
im Verhältnis zum Einkommen, die den jeweiligen
Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkom-
men bezeichnet. Dieser betrug bundesweit für alle Haus-
halte im Jahr 2018 durchschnittlich 27,2 v.H. In Ham-
burg lag die Mietbelastungsquote im gleichen Jahr dage-
gen bei 30,4 v.
H., also 3,2 Prozentpunkte höher und
damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt8)
.
1.1.5 Zwischenergebnis: Beurteilung der Mietindikatoren
Alle dargestellten Mietindikatoren verdeutlichen, dass
in Hamburg das Mietniveau im bundesweiten Vergleich
überdurchschnittlich hoch ist. Die Mietenentwicklung
liegt dabei auf einem Niveau mit der des Bundes. Da die
absolute durchschnittliche Miethöhe in Hamburg
jedoch von Beginn des Betrachtungszeitraumes an deut-
lich über der des Bundes lag, ist dieses Argument für
einen angespannten Wohnungsmarkt primär zu berück-
sichtigen. Das gilt auch, da in Hamburg bereits vor fünf
Jahren eine Mietpreisbegrenzungsverordnung erlassen
worden ist, während der Bundesdurchschnitt auch die
Mietenentwicklung von Gebieten ohne Mietpreisbremse
umfasst.
Die Auswertungen zur Entwicklung der Angebots
mieten auf den sachlichen und regionalen Teilmärkten
zeigen, dass es nur zwei kleine regionale Teilmärkte am
Stadtrand gibt, in denen die absolute Miethöhe in 2019
im Betrachtungszeitraum geringfügig unter dem Bun-
desdurchschnitt lag.
Wie oben bereits ausgeführt, erfassen die Angebotsmie-
ten nicht alle Anbieter auf dem Wohnungsmarkt glei-
chermaßen. Insbesondere die Bestände des städtischen
Unternehmens SAGA und der Hamburger Wohnungs-
baugenossenschaften sind in den ausgewerteten Ange-
botsmietdaten stark unterrepräsentiert. Deren Bestände
weisen im Vergleich zu den anderen Anbietern auf dem
Hamburger Wohnungsmarkt grundsätzlich auch bei
einer Neuvermietung niedrigere Mieten auf (so bei-
spielsweise die sogenannte CRES-Studie aus dem Jahr
2019)9)
. Für die Beurteilung der Lage auf dem Hambur-
ger Wohnungsmarkt aber darf dieser Umstand nicht zu
dem Schluss führen, dass eine Einführung der gesetz
lichen Mietpreisbegrenzung deshalb entbehrlich wäre.
Denn auch die Entwicklung der ,,Mietenspiegel-Mie-
ten“ im Verhältnis zur Entwicklung des Bundesmieten-
index verdeutlicht, dass in Hamburg die Mieten im
Betrachtungszeitraum überdurchschnittlich stark
gestiegen sind. Bei diesem Indikator sind die Mieten
aller Eigentümergruppen entsprechend der Größe ihrer
Bestände repräsentativ berücksichtigt.
1.2 Bevölkerungswachstum und Neubautätigkeit in Ham-
burg
Nach §556d Absatz 2 Satz 3 Nummer 3 BGB ist als wei-
terer Indikator der Anstieg der Wohnbevölkerung im
Vergleich zur Neubautätigkeit zu prüfen. Betrachtet
man diesen Indikator für Hamburg, ist festzustellen,
dass die Neubautätigkeit mit dem Anwachsen der Wohn-
bevölkerung (noch) nicht Schritt halten kann. Dies
ergibt sich aus folgenden Zahlen:
Von 2006 bis 201810) ist die Bevölkerung von 1.754.182
auf 1.841.179 Einwohnerinnen und Einwohner gestie-
gen (Quelle: Statistikamt Nord). Ausschlaggebend für
7)
Quelle: Statistisches Bundesamt. Im Bundesmietenindex werden alle Mieten
(nicht nur Neuvertragsmieten oder Änderungen von Bestandsmieten) erfasst.
Der Mietenindex ist Teil des vom Statistischen Bundesamt berechneten Ver-
braucherpreisindex und hat die Aufgabe, die reine Preisänderung für den Aus-
gabebereich Wohnungsnutzung zu messen.
8)
Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis) auf Grundlage des Mikrozensus
2018. Daten für 2019 liegen nicht vor.
9)Vgl. https://www.vnw.de/fileadmin/user_upload/2019-10-29_Studientext-CRES-
Studie-HH-Mietwohnungsmarkt19-MW_V9.pdf (Stand: 12.05.2020)
10)
Zahlen für 2019 liegen voraussichtlich im August 2020 vor.
Freitag, den 26. Juni 2020 349
HmbGVBl. Nr. 34
diese Entwicklung ist, dass mehr Menschen nach Ham-
burg zuziehen, als Einwohnerinnen und Einwohner die
Stadt verlassen. Gerade jüngere Menschen (im Alter zwi-
schen 20 und 30 Jahren) zieht es im Rahmen ihrer Aus-
bildung, ihres Studiums oder mit der Aufnahme der ers-
ten Erwerbstätigkeit nach Hamburg. Sie fragen zunächst
in der Regel kleinere Wohnungen in innerstädtischen
attraktiven Lagen nach. Viele von ihnen werden in
Hamburg später eine Familie gründen wollen und dem-
entsprechend dann auch familiengerechten Wohnraum
nachfragen.
Der Anteil der Einpersonenhaushalte liegt derzeit bei
54 v.
H. Da Einpersonenhaushalte im Verhältnis mehr
Wohnfläche pro Kopf als Mehrpersonenhaushalte benö-
tigen, verstärkt dies tendenziell den Nachfragedruck auf
den Wohnungsmarkt.
Insgesamt ist auf Basis der 14. Koordinierten Bevölke-
rungsvorausberechnung des Bundes und der Länder für
den Zeitraum von 2019 bis 2035 mit einem Bevölke-
rungsanstieg um ca. 132.000 Einwohnerinnen und Ein-
wohner in Hamburg zu rechnen.
Neben der Zuwanderung hat auch die demografisch
bedingte Veränderung der Bevölkerungsstruktur eine
Rolle für den Anstieg der Haushaltszahlen gespielt. So
hat sich die Zahl der Haushalte mit Menschen, die älter
als 65 Jahre sind, erhöht und wird auch perspektivisch
weiter steigen. Bei einer steigenden Lebenserwartung
und einem erwünschten und geförderten längeren Ver-
bleib in der eigenen Wohnung besteht auch zukünftig
ein weiterer demografischer Druck auf den Hamburger
Wohnungsmarkt.
Ende des Jahres 2018 standen den rund 1.050.000 Haus-
halten11)
, welche die potentielle Wohnungsnachfrage
abbilden, insgesamt rund 956.000 Wohnungen gegen-
über. Dabei ist zu berücksichtigen, dass teilweise meh-
rere Haushalte in einer Wohnung lebten (Wohngemein-
schaften, Jugendwohnungen, Untermietverhältnisse).
Als Indikator für einen angespannten Wohnungsmarkt
kann auf die Anzahl der Wohneinheiten insgesamt
Bezug genommen werden. Denn ist die Versorgung der
Bevölkerung mit Wohnraum insgesamt besonders
gefährdet, gilt dies erst recht für die Teilmenge der Miet-
wohnungen.
1.3 Geringe Leerstandsquote und große Nachfrage nach
Wohnraum in Hamburg
Ein weiterer geeigneter Indikator, auf den §556d Absatz
2 Satz 3 Nummer 4 BGB Bezug nimmt, ist auch aus Sicht
des Senats ein geringer Leerstand bei zugleich großer
Nachfrage. Der Senat hat insoweit den CBRE-empirica-
Leerstandsindex herangezogen.
Die Daten des CBRE-empirica-Leerstandsindex zeigen
für die Jahre 2007 bis 201812) in Graphik 3, dass Ham-
burg im Bundesvergleich mit 0,5 v.
H. (2018) eine der
niedrigsten Leerstandsquoten aufweist (Bundesdurch-
schnitt 2018: 2,8 v.H.). Dargestellt im CBRE-empirica-
Leerstandsindex wird der marktaktive Leerstand,
jeweils unabhängig von der Dauer des Leerstandes. Die-
ser wird nur für Geschosswohnungen ausgewiesen. Der
marktaktive Leerstand umfasst leer stehende Wohnun-
gen, die unmittelbar disponibel sind, sowie leer stehende
Wohnungen, die aufgrund von Mängeln derzeit nicht
zur Vermietung anstehen beziehungsweise gerade
modernisiert werden, aber gegebenenfalls in weniger als
sechs Monaten aktivierbar wären.
11)
Quelle: Statistikamt Nord auf Grundlage des Mikrozensus. Daten von 2019
liegen noch nicht vor.
12)
Schätzung des Leerstandes im Geschosswohnungsbau jeweils für das Ende des
Kalenderjahres. Die Daten für 2019 erscheinen voraussichtlich im Dezember
2020.
Graphik 3: Leerstand 2007 bis 2018, Vergleich Hamburg ­ Deutschland insgesamt
Graphik 3: Leerstand 2007 bis 2018, Vergleich Hamburg ­ Deutschland insgesamt
Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex
1,7%
1,3%
1,0%
0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,6% 0,6% 0,5% 0,5%
3,6% 3,7% 3,7% 3,6%
3,4% 3,3%
3,1% 3,0% 3,0% 2,9% 2,9% 2,8%
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Leerstandsquote 2007 2018; Vergleich Deutschland
Hamburg
Hamburg Deutschland
Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex
Freitag, den 26. Juni 2020
350 HmbGVBl. Nr. 34
Eine derart niedrige Leerstandsquote von 0,5 v.
H. in
2018 zeigt das geringe Volumen an kurz- und mittelfris-
tig disponiblen Wohnungen. Da die Haushaltszahlen
gleichzeitig wachsen (siehe dazu Nummer 1.2), lässt
auch die niedrige Leerstandsquote auf einen angespann-
ten Wohnungsmarkt in Hamburg schließen.
Nach der Vorstellung des Bundesgesetzgebers kommt
dem Leerstand eine Indizwirkung zu, wenn gleichzeitig
eine große Nachfrage besteht (§
556d Absatz 2 Satz 3
Nummer 4 BGB). Diese große Nachfrage ist in Hamburg
derzeit und nach Prognose des Senats zukünftig gege-
ben.
Kennzeichnend für einen Wohnungsmarkt, auf dem ein
Nachfrageüberhang beziehungsweise eine ,,große Nach-
frage“ (siehe §
556d Absatz 2 Satz 3 Nummer 4 BGB)
besteht, ist, dass das Mietniveau und/oder der Miet
anstieg überdurchschnittlich hoch sind. Beides ist in
Hamburg der Fall wie unter Nummer 1.1 ausgeführt.
Ausdruck für eine hohe Nachfrage ist auch, wenn das
Verhältnis der zuziehenden Bevölkerung im Verhältnis
zur Wohnbevölkerung beziehungsweise zum Woh-
nungsbestand hoch ist und die Zahl der Zuzüge die der
Fortzüge übersteigt ­ also eine hohe Wanderungsinten-
sität besteht. Auch dies trifft auf Hamburg zu (siehe
Nummer 1.2).
1.4 Situation hilfebedürftiger Haushalte/Sozialwohnungs-
bestand
Als weiteren für die Beurteilung der Lage auf dem Woh-
nungsmarkt sachgerechten Indikator betrachtet der
Senat die Situation der hilfebedürftigen Haushalte, weil
diese insbesondere auf preisgünstigen Wohnraum ange-
wiesen sind. Ihre Wohnungsversorgung stellt sich wie
folgt dar:
Im Jahr 2019 wurden 13.072 Wohnberechtigungs-
scheine, mit denen Sozialwohnungen des 1. Förderwegs
bezogen werden können, erteilt, allerdings lediglich
3.700 bestehende oder neue Sozialwohnungen an diesen
Personenkreis vergeben13). Der Großteil der Berechtig-
ten ist daher darauf angewiesen, sich außerhalb des
gebundenen Wohnungsbestands zu versorgen. Es ist
nicht damit zu rechnen, dass sich die Zahl der einkom-
mensschwachen Haushalte in Zukunft nennenswert ver-
ringern wird. Circa 220.000 Einwohnerinnen und Ein-
wohner (Stand 09/2019) erhalten Transferleistungen
nach dem Zweiten oder Zwölften Buch Sozialgesetzbuch
(SGB II und SGB XII).
Die Wohnraumversorgungssituation der anerkannt vor-
dringlich Wohnungssuchenden14), das heißt von Haus-
halten, die es am Wohnungsmarkt besonders schwer
haben, hat sich in den vergangenen Jahren kontinuier-
lich zugespitzt und aufgrund der gestiegenen Zuwande-
rung weiter verschärft. Lag die Zahl der erteilten Berech-
tigungsscheine für vordringlich wohnungssuchende
Haushalte im Jahr 2007 noch bei 6.728, so ist sie im Jahr
201815)
auf 8.174 angestiegen. Nur 3.738 Haushalte
konnten 2018 mit Wohnraum versorgt werden. Das ent-
spricht einer Versorgungsquote von rd. 46 v.H. Die Zahl
der unversorgten vordringlich wohnungssuchenden
Haushalte stieg im Zeitraum von 2007 bis 2018 von 5.682
auf 11.768 Haushalte an. Diese Zahlen zeigen die gestie-
gene Anspannung der Versorgungssituation vordring-
lich wohnungssuchender Haushalte.
Der für einkommensschwächere Bevölkerungskreise
besonders geeignete Sozialwohnungsbestand (1. Förder-
weg) hat von rund 116.500 Wohnungen im Jahr 2007 auf
rund 76.400 Wohnungen im Jahr 2019 kontinuierlich
abgenommen. In der Folge des Auslaufens von öffentli-
chen Bindungen würde sich der Sozialwohnungsbestand
(1. Förderweg) von 2020 bis 2030 um weitere rund 42.000
Wohnungen reduzieren. Soweit die Förderzahlen auf
dem derzeitigen Niveau in den nächsten zehn Jahren
verstetigt werden, wird es jedoch gelingen, den Bestand
der Sozialwohnungen (1. Förderweg) von etwa 71.500
Wohnungen bis 2030 zu erhalten. Anders stellt sich die
Prognose für den WA-gebundenen16) Wohnungsbestand,
der vordringlich wohnungssuchenden Haushalten vor-
behalten ist, dar: Bereits von 2007 bis 2019 ist die Zahl
der WA-gebundenen Wohnungen von gut 73.700 auf
etwa 35.100 Wohnungen gesunken und in Folge weiterer
auslaufender Bindungen wird sich der Bestand in den
kommenden zehn Jahren noch einmal um fast die Hälfte
reduzieren. Trotz verstärkter Anstrengungen des Senats
in diesem Bereich wird diese Entwicklung voraussicht-
lich nicht durch den Wohnungsneubau und Bindungs-
ankäufe im Bestand zu kompensieren sein.
Obwohl für die Wohnraumversorgung von sozialwoh-
nungsberechtigten Haushalten neben den gebundenen
auch die ungebundenen Wohnungen (insbesondere die
Bestände des städtischen Unternehmens SAGA) zur
Verfügung stehen, zeigt die Entwicklung der beiden
Parameter ­ kontinuierlicher Anstieg der Anzahl wohn-
berechtigter Haushalte sowie auslaufende Sozialbindun-
gen ­, dass gegenwärtig und auch zukünftig eine Gefähr-
dung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung
mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen festzu-
stellen ist.
1.5 Ergebnis der Prüfung des angespannten Wohnungs-
markts
Die unter Nummern 1.1 bis 1.4 dargestellten Indikato-
ren belegen nach Überzeugung des Senats, dass die ange-
spannte Lage auf dem Mietwohnungsmarkt für ganz
Hamburg festzustellen ist. Das Verhältnis von Angebot
und Nachfrage nach Mietwohnungen und die Mieten
selbst sind nicht in allen Stadtteilen gleich. Der Miet-
wohnungsmarkt ist aber insgesamt zusammenhängend,
und in keinem relevanten Teilgebiet oder Teilsegment
kann er als derart entspannt eingestuft werden, dass die
ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet-
wohnungen zu angemessenen Bedingungen nicht beson-
ders gefährdet wäre. Damit sind die Voraussetzungen für
den Erlass einer Mietpreisbegrenzungsverordnung für
das gesamte Stadtgebiet gegeben.
Auch mit der Verordnung über die Feststellung einer
Gefährdungslage nach §9 Absatz 1 des Hamburgischen
Wohnraumschutzgesetzes vom 20. März 2018 hat der
Senat festgestellt, dass die Freie und Hansestadt Ham-
burg ein Gebiet ist, in dem die ausreichende Versorgung
der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen
Bedingungen besonders gefährdet ist, und damit das in
Hamburg seit 1971 ununterbrochen geltende Zweckent-
13)

Quelle: Statistik der Bezirksämter/Wohnungsabteilungen.
14)
Es handelt sich um anerkannt vordringlich Wohnungssuchende im Sinne der
Fachanweisung gemäß § 45 Absätze 2 und 3 des Bezirksverwaltungsgesetzes
der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen über die Versorgung von vor-
dringlich Wohnungssuchenden mit Wohnraum.
15)
Zahlen zum Stichtag 31.12.2019 liegen noch nicht vor, da es nach einer Umstel-
lung des Fachverfahrens in den Fachstellen für Wohnungsnotfälle zu einer
Verzögerung der Datenbereitstellung über Haushalte mit Dringlichkeitsbestä-
tigungen kommt.
16)
WA steht für Wohnungsamt. Es handelt sich um Wohnungsbestand, der vor-
dringlich wohnungssuchenden Haushalten vorbehalten ist und für dessen
Belegung die bezirklichen Wohnungsabteilungen i.d.R. ein Benennungsrecht
im Rahmen des sogenannten Dreier-Vorschlags haben.
Freitag, den 26. Juni 2020 351
HmbGVBl. Nr. 34
fremdungsverbot bestätigt. Mit der am 26. Juni 2018
durch den Senat beschlossenen Kappungsgrenzenver-
ordnung hat der Senat zudem festgestellt, dass die Freie
und Hansestadt Hamburg eine Gemeinde im Sinne des
§
558 Absatz 3 Satz 2 BGB ist, in der die ausreichende
Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu
angemessen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die
zu beiden Verordnungen getroffenen Feststellungen gel-
ten weiterhin für das gesamte Stadtgebiet. Die Lage am
Wohnungsmarkt hat sich bisher ­ wie dargelegt ­ nicht
entspannt.
1.6 Entschließung zum Verordnungserlass
Zur Umsetzung eines größtmöglichen Mieterschutzes
beschließt der Senat diese Verordnung mit einem räum-
lichen Geltungsbereich für das gesamte Stadtgebiet ohne
sachliche Einschränkungen (siehe dazu Nummer 1.6.1)
sowie mit einer Geltungsdauer bis zum Ablauf des
30. Juni 2025 (siehe dazu Nummer 1.6.2).
Da der Wohnungsneubau nur allmählich Wirkung zei-
gen kann, ist aus Sicht des Senats zumindest als vorüber-
gehende Maßnahme weiterhin eine Mietpreisbegren-
zung angezeigt. Trotz feststellbarer Abschwächung des
Mietanstiegs sowohl bei den Angebotsmieten als auch
beim Mietenspiegel 2019 liegt bislang kein verstetigter
Trend vor. Auch ist das absolute Mietniveau in Hamburg
weiterhin sehr hoch und der Wohnungsmarkt nach den
vorstehenden Feststellungen insgesamt angespannt. Die
Mietpreisbegrenzung ist aus Sicht des Senats für den
Zeitraum bis zu einer nachhaltigen Entspannung des
Wohnungsmarktes in Hamburg infolge der Angebots-
ausweitung durch Neubau ein geeignetes Instrument
des Mieterschutzes und der Marktdisziplinierung. Inso-
weit wird zwar erkannt, dass die Vermieterinteressen in
nicht nur unerheblicher und grundrechtlich relevanter
Weise, insbesondere hinsichtlich der unbeschränkten
wirtschaftlichen Verwertung des Eigentums oder sonsti-
ger ähnlicher Rechte, berührt werden. Gleichzeitig wird
jedoch durch die Anknüpfung der Mietpreisbegrenzung
an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie durch die Mög-
lichkeit, diese regelhaft im begrenzten Rahmen bis zu
10 v.H. zu überschreiten, und durch die vom Bundesge-
setzgeber normierten weiteren Ausnahmetabestände,
ein hinreichender Ausgleich der bestehenden Interessen
geschaffen. Die wirtschaftliche Verwertung des Eigen-
tums und eine wirtschaftliche Vermietung bleiben wei-
terhin gewährleistet und werden lediglich für einen vor-
übergehenden Zeitraum in erforderlichem und zumut-
barem Maße beschränkt.
1.6.1 Räumlicher und sachlicher Geltungsbereich
Der Senat macht aufgrund des insgesamt zusammen-
hängenden Wohnungsmarktes und im Hinblick auf eine
Gleichbehandlung aller Mieterinnen und Mieter in
Hamburg von der Ermächtigung vollen Umfangs
Gebrauch und sieht sowohl von einer räumlichen als
auch einer sachlichen Beschränkung dieser Verordnung
ab. Denn der Schutz der Mieterinnen und Mieter vor
überhöhten Wiedervermietungsmieten ist ebenso wich-
tig wie der Schutz der Mieterinnen und Mieter vor über-
mäßigen Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis
(Kappungsgrenzenverordnung) und vor Kündigungen
nach Wohnungsumwandlung (Kündigungsschutzfrist-
verordnung) sowie der Schutz des Wohnraums vor
Zweckentfremdung (Zweckentfremdungsverbot). Kap-
pungsgrenzenverordnung, Kündigungsschutzfristver-
ordnung sowie das Zweckentfremdungsverbot gelten im
gesamten Stadtgebiet und für alle Wohnungen bezie-
hungsweise Mietwohnungen.
Die zur hamburgweiten Betrachtung ergänzend heran-
gezogenen Daten zur Entwicklung der Angebotsmieten
auf den sachlichen und regionalen Teilmärkten dienen
auch der Überprüfung des räumlichen Geltungsbereichs
der Mietpreisbegrenzungsverordnung. Dabei können
die gebildeten Teilmärkte Hamburgs aufgrund ihrer
Stellung im Gesamtgefüge des Hamburger Wohnungs-
marktes grundsätzlich nicht losgelöst voneinander und
ohne Einbeziehung der Gesamtsituation am Hamburger
Wohnungsmarkt betrachtet werden. Insoweit stellt
Hamburg mit seinen Teilmärkten einen insgesamt
zusammenhängenden Mietwohnungsmarkt dar. Dies
wird der räumlich sehr engen Verknüpfung der betrach-
teten regionalen Teilmärkte sowie der besonderen Ver-
kehrs- und Mobilitätsstruktur Hamburgs als Stadtstaat
gerecht. Die Gesamtbetrachtung des Hamburger Woh-
nungsmarkts hat zu der Feststellung einer insgesamt
angespannten Situation am Hamburger Wohnungs-
markt geführt, die auch für 29 der insgesamt 31 betrach-
teten regionalen Teilmärkte im Hinblick auf die Mieten-
entwicklung im Vergleich zum Bundesdurchschnitt
festgestellt wurde. Die zwei regionalen Teilmärkte, für
die diese Mietenentwicklung nicht festgestellt werden
konnte, aus dem Geltungsbereich der Mietpreisbegren-
zungsverordnung auszunehmen, würde angesichts der
bestehenden Gesamtsituation am Hamburger Woh-
nungsmarkt verschiedene Risiken schaffen. Ohne gel-
tende Mietpreisbegrenzungsverordnung könnten die
Mieten im Fall der Wiedervermietung in diesen Teil-
märkten deutlich steigen, so dass Teile der Bevölkerung
sich diese Mieten nicht leisten könnten und deren Ver-
drängung aus diesen Teilmärkten möglich wäre.
Dadurch bestünde die Gefahr, dass die sehr bedeutende
stadtweit angestrebte Durchmischung in der Wohnbe-
völkerung für Teile der Stadt gefährdet würde. Es
bestünde weiterhin die Gefahr, dass sich die im ham-
burgweiten Vergleich geringeren absoluten Miethöhen
dieser regionalen Teilmärkte (Altes Land 7,89 Euro/m²
und Neugraben 8,59 Euro/m²) bei einem ungebremsten
Anstieg dem Mietpreisniveau der übrigen regionalen
Teilmärkte annähern. Denn die Teilmärkte können
nicht isoliert vom Gepräge des Gesamtmarktes betrach-
tet werden, auf dem eine hohe Nachfrage nach Wohn-
raum besteht. Mieterinnen und Mieter sind in diesen
regionalen Teilmärkten nicht weniger schützenswert als
im übrigen Stadtgebiet. Aus diesen Gesamterwägungen
heraus wird die Mietpreisbegrenzungsverordnung
erneut für das gesamte Hamburger Stadtgebiet erlassen.
Für diese Gesamtbetrachtung des Hamburger Woh-
nungsmarkts spricht auch, dass neben der Kappungs-
grenzenverordnung und den anderen erwähnten stadt-
weit geltenden Rechtsverordnungen auch der Hambur-
ger Mietenspiegel keine regionale Differenzierung
vornimmt und für die Bestimmung der ortsüblichen
Vergleichsmieten allein nach den zwei Wohnlagenkate-
gorien ,,normal“ und ,,gut“ differenziert. Gleichwohl
wird nicht verkannt, dass in bestimmten Konstellatio-
nen nicht von vornherein auszuschließen ist und gebo-
ten sein könnte, Teile des Stadtgebiets von einzelnen
Maßnahmen, auch im Hinblick auf die Mietpreisbe-
grenzung, auszunehmen. Dies könnte beispielweise
dann der Fall sein, wenn für eine Vielzahl an klar
abgrenzbaren und räumlich konzentrierten Teilmärkten
sowohl die Indikatoren zur Bestimmung der Gefähr-
dungslage weitgehend nicht einschlägig sind als auch
Freitag, den 26. Juni 2020
352 HmbGVBl. Nr. 34
der Erfolg der Maßnahme für die übrigen Gebiete der
Stadt nicht gefährdet ist. Die hierfür notwendige und
vorgenommene Betrachtung der Teilmärkte hat jedoch
auch unter Berücksichtigung der Vermieterinteressen
keinen Anlass gegeben, einzelne Teile der Stadt von den
Maßnahmen der Mietpreisbegrenzung auszunehmen.
Zwar hat diese Betrachtung gezeigt, dass es zwei kleine
Teilmärkte am Stadtrand gibt, in denen die Miethöhe in
2019 im Betrachtungszeitraum geringfügig unter dem
Bundesdurchschnitt lag. Jedoch stellt sich die Sachlage
sowohl quantitativ als auch qualitativ nicht so dar, dass
Hamburg nicht mehr als insgesamt zusammenhängen-
der Mietwohnungsmarkt anzusehen und zu behandeln
ist. Eine Beschränkung der räumlichen Geltung durch
die Ausklammerung einzelner Stadtgebiete oder Teil-
märkte aus dem Geltungsbereich der Mietpreisbegren-
zungsverordnung ist nicht geboten.
1.6.2 Zeitliche Geltungsdauer
Auf der Basis der Annahmen zur demographischen Ent-
wicklung und der Entwicklung der Zuwanderung wird
die Bevölkerung wie auch die Zahl der Haushalte in
Hamburg in den kommenden Jahren weiter steigen. Es
ist daher nicht damit zu rechnen, dass sich ­ auch bei
Neubaufertigstellungen von aktuell rund 10.000 Woh-
nungen pro Jahr ­ die Lage am Wohnungsmarkt bis 2025
in der Weise entspannen wird, dass das Angebot an Miet-
wohnungen die Nachfrage nachhaltig übersteigt und
damit die festgestellte Gefährdungslage wegfällt, und es
ist nicht zu erwarten, dass die Wiedervermietungsmie-
ten sich bis dahin der ortsüblichen Vergleichsmiete
soweit annähern, dass eine Mietpreisbegrenzungsver-
ordnung keine Wirkung mehr entfalten würde. Der
Senat erlässt daher die Verordnung mit einer Geltungs-
dauer bis zum Ablauf des 30. Juni 2025. Gleichzeitig
wird das Vermietereigentum während der Geltungs-
dauer unter Wahrung der mit der Miethöhenregulierung
verfolgten Ziele durch die Bezugnahme auf die ortsübli-
che Vergleichsmiete mit der Möglichkeit ihrer regelhaf-
ten Überschreitung um bis zu 10 v.H. sowie im Hinblick
auf die weiteren durch den Bundesgesetzgeber geregel-
ten Ausnahmetatbestände und die zeitliche Befristung
der Geltungsdauer weitestgehend geschont, so dass die
Beschränkungen auch unter Berücksichtigung der
widerstreitenden Vermieterinteressen zumutbar sind.
1.7 Zusammenfassende Bewertung
Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass die Vor-
aussetzungen für den Erlass einer Mietpreisbegren-
zungsverordnung erfüllt sind. Aufgrund aller fünf Indi-
katoren kann festgestellt werden, dass der Wohnungs-
markt in Hamburg angespannt ist. Mögliche Folgen der
Corona-Pandemie für die Wohnungsmärkte sind zum
gegenwärtigen Zeitpunkt nicht eindeutig prognostizier-
bar. Bund und Länder haben kurzfristig verschiedene
Maßnahmen ergriffen (siehe Nummer 2.10), um die
Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse zu
minimieren. Inwieweit langfristig Veränderungen hin-
sichtlich der Bevölkerungsentwicklung und der Woh-
nungsnachfrage in Hamburg entstehen, die Auswirkun-
gen auf den Wohnungsmarkt haben, lässt sich derzeit
kaum abschätzen.
Der Senat hält aus den dargelegten Gründen den unein-
geschränkten Erlass dieser Verordnung für das gesamte
Stadtgebiet für geboten. Der Senat erlässt daher diese
Verordnung mit einem Geltungsbereich für das gesamte
Stadtgebiet und einer Geltungsdauer bis zum Ablauf des
30. Juni 2025.
2. Maßnahmen zur Entspannung des Wohnungsmarktes
Hamburg wächst und soll auch weiterhin eine Stadt für
alle sein. Voraussetzung dafür ist, dass in Hamburg für
alle Einkommensgruppen bezahlbarer Wohnraum ver-
fügbar ist. Seit 2011 ist der Wohnungsneubau ein politi-
scher Schwerpunkt des Senats. Im Rahmen des Bünd-
nisses für das Wohnen in Hamburg (siehe auch Nummer
2.1) verfolgen der Senat, die wohnungswirtschaftlichen
Verbände und die SAGA unter partnerschaftlicher Bera-
tung der Mietervereine das Ziel von zunächst 6.000 und
seit 2016 10.000 zu genehmigenden Wohneinheiten pro
Jahr. Die Wohnraumförderprogramme des Senats haben
für einen erheblich ausgeweiteten Wohnungsneubau
gesorgt. Dies wird seit 2011 durch den ,,Vertrag für Ham-
burg“ ergänzt, in dem Senat und Bezirke Ziele, Maßnah-
men, Strategien und Instrumente vereinbart haben, die
ebenfalls der Förderung des Wohnungsneubaus dienen
(siehe auch Nummer 2.2).
Der Senat ist bestrebt, die Auswirkungen auslaufender
Sozialbindungen zu begrenzen beziehungsweise zu
kompensieren. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen
mit Mietpreis- und Belegungsbindung ist in Hamburg
in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Seit 2014
wurden jedes Jahr mehr als 2.000 so gebundene Woh-
nungen fertiggestellt, seit 2015 werden jährlich 3.000
Neubaumietwohnungen mit Mietpreis- und Belegungs-
bindungen gefördert. 2011 bis 2019 wurden insgesamt
18.280 öffentlich geförderte Mietwohnungen fertigge-
stellt und 24.803 Neubaumietwohnungen mit Mietpreis-
und Belegungsbindungen bewilligt.
Der geförderte Mietwohnungsneubau (siehe auch Num-
mer 2.3) in Hamburg gewährleistet, dass in Zukunft
auch für Haushalte mit niedrigen Einkommen im
beträchtlichen Umfang Neubauwohnungen mit bezahl-
baren Mieten zur Verfügung stehen werden. Mit der
Zielsetzung, bei größeren Neubauvorhaben, insbeson-
dere auch in innerstädtischen, nachgefragten Lagen,
einen Anteil von mindestens 30 v.
H. öffentlich geför-
derte Wohnungen zu errichten, leistet die Wohnungspo-
litik einen wichtigen Beitrag gegen die soziale Segrega-
tion und für gemischte Quartiere. Auch auf privaten
Flächen wird mit städtebaulichen Verträgen bei Planän-
derungen und Befreiungsanträgen ein Anteil von 30
v.H. gefördertem Wohnungsbau auf den dadurch zusätz-
lich entstehenden Wohnflächen angestrebt. Ebenfalls
eingefordert wird an geeigneten Standorten ein Anteil
von bis zu 10 v.H. der Neubauwohnungen für vordring-
lich Wohnungssuchende (WA-Bindungen).
Auch im ungebundenen Bestand steht bezahlbarer
Wohnraum zur Verfügung. Dazu zählen insbesondere
die ungebundenen Wohnungsbestände der SAGA (siehe
auch Nummer 2.4) und der Wohnungsbaugenossen-
schaften. Sie beteiligen sich umfangreich am Mietwoh-
nungsneubau.
Zusätzlich mobilisiert und entwickelt die Freie und
Hansestadt Hamburg als größte Grundstückseigentü-
merin in Hamburg neue Flächenpotentiale, insbeson-
dere für den Geschosswohnungsbau, die mithilfe des
Instruments der Konzeptausschreibung nicht nur quan-
titativ, sondern auch qualitativ zur Verbesserung der
Wohnungsversorgung beitragen (siehe auch Nummer
2.5). Daneben beschleunigt der Senat die Baugenehmi-
gungsverfahren der Stadt (siehe Nummer 2.6). Außer-
dem wird mithilfe des Zweckentfremdungsrechts der
Wohnungsbestand geschützt (siehe Nummer 2.7).
Freitag, den 26. Juni 2020 353
HmbGVBl. Nr. 34
Zur besseren Versorgung von anerkannt vordringlich
Wohnungssuchenden mit Wohnraum hat der Senat
zudem 2016 ein Gesamtkonzept mit verschiedenen
Maßnahmen beschlossen, das seitdem umgesetzt wird
(siehe Nummer 2.8).
Zusätzlich hat der Senat ein weiteres Segment für
bezahlbares Wohnen neben dem öffentlich geförderten
Wohnungsbau eingeführt, den sogenannten 8-Euro-
Wohnungsbau, nunmehr ,,Hamburg-Wohnungen“
(siehe Nummer 2.9). Hierbei handelt es sich um freifi-
nanzierten Mietwohnungsbau mit Mietpreisbegrenzun-
gen, die im Rahmen der Grundstücksvergabe festgelegt
werden, aber ohne Belegungsbindungen. Die Zielgruppe
sind Haushalte, die mit ihrem Einkommen geringfügig
über den Einkommensgrenzen des geförderten Woh-
nungsbaus liegen.
Im Einzelnen:
2.1 Bündnis für das Wohnen in Hamburg
Die Partner des Bündnisses für das Wohnen in Hamburg
haben am 7. Juni 2016 die Vereinbarung für die 21.
Legislaturperiode der Hamburgischen Bürgerschaft
unterzeichnet, die konkrete Ziele und Maßnahmen
beinhaltet, um die angemessene Wohnraumversorgung
der Bevölkerung in Hamburg auf einem dauerhaft hohen
Niveau aktiv weiterzuentwickeln. Eine Fortsetzung des
Bündnisses für das Wohnen auch in der 22. Legislatur-
periode wird angestrebt.
Höchste Priorität hatte die Schaffung von bezahlbarem
Wohnraum. Insbesondere sollten mehr geförderte Woh-
nungen entstehen und die Versorgung von vordringlich
Wohnungssuchenden verbessert werden.
Es war das Ziel, 10.000 neue Wohnungen pro Jahr zu
genehmigen, 3.000 davon als geförderte Mietwohnun-
gen für Haushalte mit kleinen und mittleren Einkom-
men. Dieses Ziel wurde bisher immer übertroffen,
zuletzt 2019 mit 12.715 Wohnungen. Insgesamt wurden
in Hamburg von 2011 bis 2019 Baugenehmigungen für
96.227 Wohnungen erteilt und 65.545 Wohnungen fer-
tiggestellt.
Auch aufgrund der gemeinsamen Anstrengungen im
Rahmen des Bündnisses stand Hamburg in den letzten
Jahren beim Sozialwohnungsbau im bundesweiten Ver-
gleich an der Spitze. Mit zuletzt 192 geförderten Miet-
wohnungen je 100.000 Einwohner in 2019 wurden in
Hamburg im Verhältnis deutlich mehr geförderte Miet-
wohnungen bewilligt als in allen anderen Ländern (vgl.
Graphik 4).
Graphik 4: Bewilligte geförderte Wohnungen je 100.000 Einwohner 2019
Graphik 4: Bewilligte geförderte Wohnungen je 100.000 Einwohner 2019
Quelle: BSW, Berechnung auf Basis der Angaben der Länder zur Verwendung der Kompensationsmittel für den B
Rahmen der Bauministerkonferenz
Quelle:
BSW, Berechnung auf Basis der Angaben der Länder zur Verwendung der Kompensationsmittel für den
Bereich der sozialen Wohnraumförderung 2019 im Rahmen der Bauministerkonferenz
Freitag, den 26. Juni 2020
354 HmbGVBl. Nr. 34
2.2 Vertrag für Hamburg
Senat und Bezirke haben 2011 und erneut 2016 im ,,Ver-
trag für Hamburg“ unter anderem Zielzahlen für die
Erteilung von Baugenehmigungen, Maßnahmen zur
Unterstützung der Bezirksämter zur Erreichung dieser
Zahlen, die Erstellung und Fortschreibung bezirklicher
Wohnungsbauprogramme sowie Strategien und Instru-
mente zur Lösung konfliktbehafteter Bauvorhaben ver-
einbart. Die Wohnungsbauprogramme verfolgen insbe-
sondere das Ziel, Flächen für den Wohnungsbau zu
identifizieren, damit mehr Wohnungen entstehen kön-
nen. Beim Mietwohnungsneubau sollte ein Anteil von
30 v.H. öffentlich geförderter Wohnungen erreicht wer-
den.
2.3 Stärkung des geförderten Mietwohnungsbaus
Der Neubau von geförderten Mietwohnungen soll wei-
terhin auf hohem Niveau fortgesetzt werden (siehe
Drucksache 21/16076). 2020 stehen Mittel für die Förde-
rung von 3.000 Wohneinheiten für den Neubau und für
über 5.000 Modernisierungen im Haushalt der Freien
und Hansestadt Hamburg zur Verfügung.
2.4 Engagement der SAGA
Das städtische Wohnungsbauunternehmen erfüllt eine
besondere Rolle im Mietwohnungsneubau. Die SAGA
hat sich in der 20. Legislaturperiode der Hamburgischen
Bürgerschaft dazu verpflichtet, pro Jahr mit dem Bau
von 1.000 Wohnungen zu beginnen, davon nahezu alle
öffentlich gefördert. In der 21. Legislaturperiode der
Hamburgischen Bürgerschaft haben der Senat und die
SAGA vereinbart, dass jährlich mit dem Bau von 2.000
Wohnungen begonnen werden soll. Dieses Ziel wurde
im Jahr 2019 mit 2.017 Baubeginnen übertroffen.
Um auch im freifinanzierten Neubau kostengünstige
Mieten anbieten zu können, hat die SAGA das ,,SAGA-
Systemhaus“ entwickelt. Durch T
ypisierung wird das
Bauen beschleunigt und kosteneffizienter gemacht. Ziel
ist es, bezahlbaren Wohnraum mit guter Architektur zu
schaffen. Das von der SAGA hierfür entwickelte soge-
nannte Baukastensystem ermöglicht es, standortbezo-
gen auf jede städtebauliche Situation reagieren zu kön-
nen. Das Systemhaus umfasst alle gängigen städtebauli-
chen Figuren (Reihenhaus, Zeile, Punkthaus, Block)
und ist baulich flexibel umsetzbar, weil es hohe Variabi-
lität in der Geschossigkeit, der Dachformen, Fassaden
und Materialien ermöglicht. Um auch eine hochwertige
Gestaltung zu sichern, wurden der Oberbaudirektor und
die Bezirksämter eng in die Entwicklung eingebunden.
Der SAGA-Systembau wird von der Behörde für Stadt-
entwicklung und Wohnen genehmigt (T
ypengenehmi-
gung) und auf jeden Standort jeweils sorgfältig abge-
stimmt (Standortgenehmigung des Bezirksamtes). Mit
dem Systemhaus soll sowohl der Prozess der Planrechts-
schaffung wie der Genehmigung beschleunigt werden,
aber auch eine kooperative Mitwirkung aller Beteiligten
ermöglicht werden. Mit dem SAGA-Systemhaus geht
Hamburg neue Wege, um auch im freifinanzierten Woh-
nungsbau im Rahmen der ,,Hamburg-Wohnungen“, also
des sogenannten 8-Euro-Wohnungsbaus (siehe Nummer
2.9) künftig sehr preiswerte Anfangsmieten von 8,00
Euro/m² Wohnfläche monatlich anbieten zu können.
Für Reihenhäuser und für den überwiegenden Teil der
Module für die Mehrfamilienhäuser sind bereits T
ypen-
genehmigungen von der zuständigen Fachbehörde
erteilt worden.
Durch die hohen Neubauzahlen und insbesondere durch
die Schaffung von Wohnungen für Menschen mit nied-
rigeren bis mittleren Einkommen leistet die SAGA
einen wesentlichen Beitrag zur Erhöhung des bezahl
baren Wohnraumangebots auf dem Hamburger Woh-
nungsmarkt und trägt folglich zur Stabilisierung des
Mietniveaus bei.
2.5 Flächenmanagement und Vergabe städtischer Flächen
nach Konzept
Die Freie und Hansestadt Hamburg als größte Grund
eigentümerin in Hamburg mobilisiert und entwickelt
neue Flächenpotentiale insbesondere für den Geschoss-
wohnungsbau. Einen Schwerpunkt bildet dabei die
Sicherung der Flächen für den geförderten Mietwoh-
nungsbau. In den Jahren 2015 bis 2019 wurden auf die-
sem Weg 132 Grundstücke für insgesamt 9.473 Wohn-
einheiten veräußert. 4.028 dieser Wohneinheiten waren
gefördert zu realisieren, was einer Quote von 43 v.H. am
Gesamtwohnungsbestand auf diesen Flächen entspricht.
Das in Hamburg eingesetzte Instrument der Konzept-
ausschreibung sieht vor, dass bei öffentlichen, stadteige-
nen Grundstücken eine Veräußerung von Wohnbauflä-
chen grundsätzlich mit einer Ausschreibung nach Kon-
zeptqualität erfolgt. Bei den Geboten wird neben dem
Kaufpreis, der mit 30 v.
H. in die Bewertung einfließt,
das gebotene qualitative Konzept mit 70 v.H. bewertet.
Die Konzeptqualität wird dabei insbesondere von woh-
nungspolitischen, städtebaulichen und energetischen
Kriterien bestimmt. Dazu werden in der Ausschreibung
Informationen zur Gewichtung der verschiedenen Kri-
terien gegeben, zum Beispiel Anteile geförderter/frei
finanzierter Miet- und Eigentumswohnungen, Mindest-
energiestandards, Mindestanteile an besonderen

Wohnangeboten (Baugemeinschaften, Studierenden-,
Aus
zubildenden-, Seniorenwohnungen oder auch
Wohnraum für vordringlich Wohnungssuchende) sowie
ein bestimmter Wohnungsgrößenschlüssel. Der Anteil
von Sozialwohnungen beträgt dabei regelmäßig mindes-
tens 30 v.H. Mit dem Instrument der Konzeptausschrei-
bung soll im Ergebnis gewährleistet werden, dass der
Wohnungsneubau auf städtischen Flächen nicht nur
quantitativ, sondern auch qualitativ einen wesentlichen
Beitrag zu der Verbesserung der Wohnungsversorgung
von unterschiedlichen Zielgruppen leistet. Insofern hat
die Stadt ein Steuerungsinstrument, um Wohnungsbau-
flächen an Investoren zu vergeben, deren Konzepte
bezahlbare Mieten insbesondere für mittlere und untere
Einkommensgruppen vorsehen.
2.6 Maßnahmen zur Verbesserung der Baugenehmigungs-
verfahren
Um die Servicequalität bei Baugenehmigungsverfahren
in Hamburg weiter zu verbessern und deren Verfahrens-
dauer zu verkürzen, sind in den letzten Jahren diverse
Maßnahmen in den Verwaltungseinheiten der Freien
und Hansestadt Hamburg ergriffen worden. Durch
Erörterungen im Rahmen des Bündnisses für das Woh-
nen in Hamburg konnten das Verfahrensmanagement
im Baugenehmigungsverfahren verbessert und Bürokra-
tie abgebaut werden. Damit schafft der Senat gemeinsam
mit den Bündnispartnern ein gutes Klima für Investi
tionen in Wohnungsneubau.
Die Bezirksämter und das Amt für Bauordnung und
Hochbau der Behörde für Stadtentwicklung und Woh-
nen arbeiten kontinuierlich daran, zügige, transparente
und verlässliche Baugenehmigungsverfahren für Inves-
toren zu garantieren. Dazu wurde im Sommer 2017 auch
ein Leitfaden zur Servicequalität im Baugenehmigungs-
verfahren veröffentlicht.
Freitag, den 26. Juni 2020 355
HmbGVBl. Nr. 34
Zudem wurde das Personal in den zuständigen Dienst-
stellen verstärkt, insbesondere 2016 und 2017 im Rah-
men der Einstellungsoffensiven ,,Hamburg wächst!“, in
denen insgesamt 70 Stellen für Ingenieurinnen und
Ingenieure unterschiedlicher Fachrichtungen ausge-
schrieben und erfolgreich besetzt worden sind. Seit Juni
2018 verfolgt Hamburg behördenübergreifend eine
Fachkräftestrategie unter Federführung der Behörde für
Stadtentwicklung und Wohnen, um Fachkräfte in den
Bereichen Architektur und Bauingenieurwesen, sonsti-
ges Ingenieurwesen und weiteren technisch geprägten
Disziplinen anzuwerben. Im Hinblick auf den erhöhten
Fachkräftebedarf hat die Behörde für Stadtentwicklung
und Wohnen als zentrale Ausbildungsbehörde für den
technischen Dienst überdies in den vergangenen Jahren
die Anzahl der Stellen für neueinzustellende Nach-
wuchskräfte im technischen Bereich bereits strukturell
von 30 auf 70 Stellen erhöht.
Über diese Maßnahmen zur Rekrutierung von Fachkräf-
ten, insbesondere auch für die Bauprüfabteilungen der
Bezirksämter, und zur Optimierung von Baugenehmi-
gungsverfahren soll der Wohnungsneubau in Hamburg
erleichtert werden, um die Schaffung von ausreichend
Wohnraum zu erleichtern und so den Druck auf dem
Hamburger Wohnungsmarkt zu reduzieren.
2.7Zweckentfremdungsrecht
Damit vorhandener Wohnraum dem Wohnungsmarkt
zur Verfügung steht, schützt der Hamburgische Senat
den Wohnungsbestand durch ein ­ seit 1971 ununter-
brochen geltendes ­ Zweckentfremdungsverbot für
Wohnraum, das im gesamten Stadtgebiet gilt (vgl. Ver-
ordnung über die Feststellung einer Gefährdungslage
nach §9 Absatz 1 des Hamburgischen Wohnraumschutz-
gesetzes vom 20. März 2018, HmbGVBl. S. 70). Denn auf
Dauer zweckentfremdeter Wohnraum verringert das
verfügbare Wohnraumangebot auf dem hamburgischen
Wohnungsmarkt und trägt somit zur Anspannung des
Wohnungsmarktes und zu steigenden Mietpreisen bei.
Entsprechend geht der Senat gegen Zweckentfremdun-
gen von Wohnraum insbesondere durch die kurzzeitige
Vermietung als Ferienwohnung an Touristen vor. Durch
diese Art der Zweckentfremdung geht dem Wohnungs-
markt marktgängiger Wohnraum gerade in citynahen
Lagen verloren. Die zuständige Fachbehörde und die
Bezirksämter haben diesem Phänomen besondere Auf-
merksamkeit gewidmet und sind diesem ­ auch durch
mehrfache personelle Verstärkung in den Wohnraum-
schutzdienststellen ­ entschieden entgegengetreten.
Zusätzlich hat die Hamburgische Bürgerschaft bereits
im Jahr 2013 den zuständigen Behörden weitere Instru-
mente an die Hand gegeben, um solche Zweckentfrem-
dungen frühzeitiger und wirkungsvoller bekämpfen zu
können (Drucksache 20/5902). Nach zwischenzeitlicher
Bewertung der Lage wurden im Jahr 2018 weitere gesetz-
liche Verschärfungen, wie die Reduzierung der Zeiten
für eine genehmigungsfreie Zweckentfremdung der
Hauptwohnung auf acht Wochen pro Jahr, die Pflicht
zur Angabe einer Wohnraumschutznummer sowie die
personelle Verstärkung durch weitere acht Stellen für
den Vollzug des Wohnraumschutzgesetzes beschlossen
(Drucksache 21/14113). Die Realisierung und Besetzung
der neuen Stellen erfolgte noch im Jahr 2019. Für die
kostenfreie und unbürokratische Beantragung der
Wohnraumschutznummer wurde ein Onlineverfahren
installiert. Im Ergebnis ist es durch diese Änderungen
gelungen, den zuständigen Stellen die Wahrnehmung
der Vollzugsaufgabe im Wohnraumschutz wesentlich zu
erleichtern. Rund 5.400 Wohnraumschutznummern17)
wurden seit Inkrafttreten der Rechtsänderungen verge-
ben. Die Bezirksämter können den Zweckentfremdun-
gen von Wohnraum durch kurzzeitige Vermietungen an
wechselnde Nutzer effektiver begegnen und den Wohn-
raum schneller wieder Wohnzwecken zuführen. Durch
die hieraus resultierende Erhöhung des Wohnungsange-
bots leistet der Wohnraumschutz einen Beitrag zur Ent-
spannung des hamburgischen Wohnungsmarktes.
2.8 Gesamtkonzept zur besseren Versorgung von anerkannt
vordringlich Wohnungssuchenden mit Wohnraum
Mit dem ,,Gesamtkonzept zur besseren Versorgung von
anerkannt vordringlich Wohnungssuchenden mit
Wohnraum“ hat der Senat 2016 auf die angespannte Ver-
sorgungssituation der vordringlich wohnungssuchen-
den Haushalte in Hamburg reagiert und verschiedene
Maßnahmen beschlossen (vgl. Drucksache 21/2905).
Dieses Konzept ist seither weiterentwickelt und durch
neue Instrumente ergänzt worden (vgl. Drucksache
21/18395). Wesentliche Maßnahmen zur Schaffung von
Wohnraum für die Zielgruppe der vordringlich woh-
nungssuchenden Haushalte sind folgende:
2.8.1 Verbesserungen der Förderinstrumente für Wohnungen
für vordringlich wohnungssuchende Haushalte (soge-
nannte WA-Wohnungen)
Zu den beschlossenen und umgesetzten Maßnahmen im
Bereich der Neubauförderung zählt die Wohnraumför-
derung für 300 Wohnungen jährlich für vordringlich
Wohnungssuchende ab 2017, das neue Förderprogramm
für den Neubau von Wohnungen für vordringlich Woh-
nungssuchende, die Erhöhung des Zuschusses für WA-
Wohnungen im 1. Förderweg von 0,50 Euro auf 2,00
Euro/m² Wohnfläche pro Monat und ein neu eingeführ-
tes Förderprogramm für kleine Genossenschaften, das
ein Vorfinanzierungsdarlehen zum Neubau von WA-
Wohnungen bietet. Das bestehende Bindungsankaufs-
programm für ,,Haushalte mit besonderen Marktzu-
gangsschwierigkeiten“ wurde überarbeitet. Zudem ist
zum 1.1.2019 ein neues Ankaufprogramm für Bele-
gungsbindungen für vordringlich wohnungssuchende
Haushalte eingeführt worden.
So konnte die Zahl der jährlich neu geschaffenen WA-
Bindungen in den vergangenen Jahren deutlich erhöht
werden: Von 2007 bis 2016 lagen die Bewilligungszahlen
für WA-gebundene Wohnungen noch durchweg unter
50 WA-gebundene Wohneinheiten pro Jahr. Von 2017
bis 2019 hingegen wurden pro Jahr über 200 neue WA-
Wohnungen bewilligt. In 2019 waren es 250 WA-Woh-
nungen, davon 142 Wohneinheiten über das Programm
,,Neubau von Mietwohnungen für vordringlich woh-
nungssuchende Haushalte“. Hinzu kommen die ange-
kauften Belegungsbindungen für vordringlich woh-
nungssuchende Haushalte, die ebenfalls deutlich gestie-
gen sind von 23 im ersten Jahr nach Einführung Ende
2009 über 79 im Jahr 2016 auf 118 in 2019.
2.8.2 Vergabe städtischer Flächen zur Schaffung von WA-
Wohnungen
Neben den herkömmlichen Konzeptausschreibungen,
bei denen in der Regel für ein Drittel des Anteils geför-
derter Wohnungen eine WA-Bindung ­ höchstens aber
10 v.
H. des Gesamtvolumens ­ gefordert wird, wurden
Konzeptausschreibungen für besondere Bedarfsgruppen
(in der Regel 100 v.
H. WA) eingeführt. Seit 2015 sind
acht solcher besonderen Konzeptausschreibungen
17)Stand 15.05.2020.
Freitag, den 26. Juni 2020
356 HmbGVBl. Nr. 34
durchgeführt worden. Fünf davon waren erfolgreich, auf
diesen Flächen werden 168 Wohnungen mit langfristi-
gen Bindungen für vordringlich wohnungssuchende
Haushalte (je nach in Anspruch genommenem Förder-
programm mit Bindungslaufzeiten von 20, 30 oder 40
Jahren) realisiert. Unter den Investoren sind verschie-
dene Projektgesellschaften, ein Jugendhilfeträger und
f & w fördern und wohnen AöR (f & w).
In 2018 hat der Senat festgelegt, dass pro Bezirk Flächen
für 20 bis 30 Wohnungen für vordringlich Wohnungssu-
chende bereitgestellt werden sollen. Die Grundstücke
werden vorrangig an f & w sowie an die SAGA vergeben.
Für die Bilanzjahre 2019 und 2020 sind von den Bezirks-
ämtern Flächen bereitgestellt geworden, um 463 WA-
Wohnungen zu errichten.
2.8.3 Neubau von Wohnungen durch f & w
Mit der Anstalt öffentlichen Rechts f & w besteht eine
geeignete Gesellschaft, die beauftragt worden ist, per
spektivisch jährlich mindestens 200 Wohnungen für
vordringlich Wohnungssuchende zu bauen und im
Bestand zu halten. Zu diesem Zweck wurde im März
2017 das ,,Gesetz über die Anstalt öffentlichen Rechts
f & w fördern und wohnen AöR“ geändert (vgl. Drucksa-
che 21/6471). Anschließend hat f & w begonnen, Grund-
stücke zu akquirieren und öffentlich-geförderte Woh-
nungen, insbesondere für vordringlich wohnungs
suchende Haushalte, zu bauen. 2019 konnten 55
Wohnungen mit WA-Bindung fertiggestellt werden.
2.8.4 Kooperationsverträge mit der Wohnungswirtschaft
Einen weiteren Beitrag zur Versorgung vordringlich
wohnungssuchender Haushalte mit Wohnraum leisten
die mit der SAGA und derzeit zwölf Genossenschaften
abgeschlossenen Kooperationsverträge. Zehn dieser
Verträge enthalten eine feste jährliche Versorgungsver-
pflichtung von insgesamt gut 4.200 sozialwohnungsbe-
rechtigten Haushalten, davon ca. 2.340 vordringlich
wohnungssuchenden Haushalten. Das Gros dieser Ver-
sorgungspflicht obliegt der SAGA mit 3.500 jährlich zu
versorgenden sozialwohnungsberechtigten Haushalten,
davon 2.000 vordringlich wohnungssuchenden Haus-
halten. Die weiteren 700 sozialwohnungsberechtigten
Haushalte sind in unterschiedlichen Anteilen von den
genossenschaftlichen Kooperationspartnern mit fester
Versorgungspflicht zu versorgen, ebenso wie insgesamt
340 vordringlich wohnungssuchende Haushalte. Die
Versorgungsverpflichtung der SAGA wurde als Maß-
nahme des Gesamtkonzepts um 300 auf nunmehr 2.000
jährlich zu versorgende vordringlich wohnungssu-
chende Haushalte erhöht. Die Gewinnung weiterer
Kooperationsvertragspartner wird angestrebt. Auch
außerhalb der Kooperationsverträge werden vordring-
lich Wohnungssuchende mit Wohnraum versorgt. Über-
wiegend erfolgt die Versorgung in dem für die Ziel-
gruppe reservierten WA-gebundenen Wohnraum.
2.9 ,,Hamburg-Wohnungen“ (8-Euro-Wohnungsbau)
Ziel des Senates ist es, neben der Wohnraumförderung
ein weiteres Segment an bezahlbarem Wohnraum zu
schaffen. Mit den ,,Hamburg-Wohnungen“, dem soge-
nannten 8-Euro-Wohnungsbau, soll ohne Mietpreis-
und Belegungsbindung bezahlbarer Wohnraum auch für
Haushalte geschaffen werden, die mit ihren durch-
schnittlichen Erwerbseinkommen oberhalb der Ein-
kommensgrenzen des 1. Förderweges liegen und sich
gleichzeitig nicht die aktuellen Marktmieten leisten
können.
Hierzu wurden im Frühjahr 2016 zwei erste Modellaus-
schreibungen veröffentlicht: Bramfelder Dorfgraben
(rund 154 Wohnungen) und Vogelkamp Neugraben (42
Wohnungen sowie Kita und Gewerbe). Als Bedingung
für die Vergabe der Grundstücke verpflichteten sich die
Bieter, die Wohnungen für fünf Jahre für eine Nettokalt-
miete von 8 Euro je Quadratmeter zu vermieten. Beide
Bauvorhaben sind fertiggestellt und bezogen. Derzeit
wird die Evaluation der Kosten durchgeführt.
Anhand der bisher gesammelten Erkenntnisse zum kos-
tengünstigen Bauen, vor allem durch die beiden Modell-
projekte zum 8-Euro-Wohnungsbau, wurde ein regelhaf-
tes Ausschreibungsverfahren entwickelt. Die entspre-
chenden Ausschreibungen orientieren sich an der
Struktur und Punkteaufteilung der klassischen Konzept
ausschreibung, ermöglichen jedoch durch angepasste
Anforderungen eine kostensparendere Bauweise. Die
monatliche Nettokaltmiete beträgt wie bei den Modell-
vorhaben zunächst 8,00 Euro/m² Wohnfläche und kann
ab dem vierten Jahr um 0,30 Euro/m² Wohnfläche ange-
hoben werden. Weitere Anhebungen sind dann alle zwei
Jahre um bis zu 0,30 Euro/m² Wohnfläche möglich. Die
Laufzeit der Mietpreisbindung beträgt mindestens 30
Jahre. Eine entsprechende Konzeptausschreibung mit
rund 100 Wohnungen konnte 2019 für ein Grundstück
in Neuallermöhe erfolgreich durchgeführt werden.
2.10 Maßnahmen aufgrund der Corona-Pandemie zur Woh-
nungssicherung
Maßnahmen zur Sicherung der Mietverhältnisse sind
durch Verfahrensbeschleunigungen und -erleichterun-
gen beim Wohngeld und dem Bezug von Sozialleistun-
gen, durch das soziale Schutzpaket des Bundes, das die
Bewilligungsvoraussetzungen für Leistungen nach SGB
II und XII vorübergehend gesenkt hat, sowie durch
einen erweiterten Kündigungsschutz bei Zahlungsver-
zug in den Monaten April bis Juni 2020 umgesetzt wor-
den. Darüber hinaus tragen auch die Hilfen aus den Ret-
tungsschirmen mittelbar zur Sicherung von Mietver-
hältnissen der betreffenden Personen bei.
3. Fazit
Wie im vorstehenden Kapitel deutlich geworden ist, hat
der hamburgische Senat in den vergangenen Jahren eine
Vielzahl von Maßnahmen ergriffen, um den Hamburger
Wohnungsmarkt zu entspannen und starken Mietpreis-
steigerungen entgegenzuwirken. Insbesondere wurde
der Wohnungsbau vorangetrieben und das Wohnungs-
angebot deutlich vergrößert. Dabei stand die Schaffung
bezahlbaren Wohnraums für Menschen mit niedrigen
und mittleren Einkommen im Fokus. Zudem hat der
Senat die Instrumente des Wohnraumschutzes verbes-
sert, damit bestehender Wohnraum dem Wohnungs-
markt zur Verfügung steht.
Diese Maßnahmen wurden bereits seit Mitte 2015 von
der Mietpreisbegrenzungsverordnung flankiert, um den
Mietenanstieg bei der Wiedervermietung von Bestands-
wohnungen zu dämpfen. Angesichts der nach vorliegen-
den Prognosen weiter steigenden Nachfrage auf dem
Hamburger Wohnungsmarkt und der dargestellten Mie-
tenentwicklung in Hamburg bedarf es dieses Instrumen-
tes auch künftig. Die Ausführungen im ersten Kapitel
haben verdeutlicht, dass der Wohnungsmarkt in Ham-
burg nach wie vor angespannt ist und die gesetzlichen
Voraussetzungen des §556d Absatz 2 BGB weiter vorlie-
gen.
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HmbGVBl. Nr. 34
Artikel 1
Verordnung
über das Naturschutzgebiet Diekbek
§1
Naturschutzgebiet
Die in der anliegenden Karte grün eingezeichneten, in den
Gemarkungen Duvenstedt und Wohldorf belegenen Flächen
werden zum Naturschutzgebiet erklärt.
§2
Schutzzweck
Das Naturschutzgebiet dient dem Schutz, der Erhaltung
und der Entwicklung eines vielfältigen Lebensraumkomplexes
aus standortgerechten Sumpfgebüschen, Laubwäldern aus

heimischen Gehölzen sowie seggen- und binsenreichen Nass-
wiesen mit ihren darin beheimateten artenreichen Lebensge-
meinschaften als Ganzes und als Lebensraum für gefährdete
und vom Aussterben bedrohte Pflanzen- und Tierarten. Hierzu
gehören insbesondere: Wiesen-Segge, Hohe Schlüsselblume,
Bachnelkenwurz, Fieberklee, Bach- und Sumpf-Sternmiere,
Sumpf-Dotterblume sowie Fischotter, Gebänderte Pracht
libelle und Blauflügel-Prachtlibelle, Sumpfschrecke und
Mädesüß-Perlmutterfalter.
§3
Gebote
Im Naturschutzgebiet ist es geboten,
1. die Eigenart und Schönheit der Natur dauerhaft und voll-
ständig zu erhalten,
2. seggen- und binsenreiche Nasswiesen von aufkommendem
Baumbewuchs freizuhalten und zu pflegen,
3. Biotopbäume zu erhalten.
§4
Verbote
(1) Im Naturschutzgebiet ist es verboten,
1. Pflanzen und Pilze oder einzelne Teile von ihnen abzu-
schneiden, abzupflücken, aus- oder abzureißen, auszugra-
ben, zu entfernen oder sonst zu beschädigen,
2. wild lebenden Tieren nachzustellen, sie zu fangen, zu ver-
letzen, zu töten oder sie durch sonstige Handlungen zu
stören oder ihre Eier, Larven, Puppen oder sonstige Ent-
wicklungsformen oder Nester wegzunehmen, zu zerstören
oder zu beschädigen,
3. Pflanzen, Tiere oder andere Organismen anzusiedeln oder
auszusetzen,
4. das Gebiet außerhalb dafür bestimmter Wege zu bereiten
und zu betreten,
5.das Gebiet mit motorisierten Fahrzeugen aller Art zu
befahren oder motorisierte Fahrzeuge aller Art oder
Anhänger abzustellen,
6. zu angeln oder sonst Fische zu fangen, Fische oder Fisch-
laich in die Gewässer einzusetzen,
7. die Jagd ­ ausgenommen auf Schalenwild sowie Fuchs,
Waschbär und Marderhund ­ auszuüben,
8. Hunde oder andere Haustiere auf andere Weise als an kur-
zer Leine mitzuführen, baden oder im Gebiet laufen zu
lassen,
9. Fischfutter, Kalk oder andere Mittel mit düngender Wir-
kung in die Gewässer einzubringen,
10. in den Gewässern zu baden, zu tauchen oder die Gewässer
mit Ausnahme der Alster mit Fahrzeugen aller Art zu
befahren,
11.Feuer zu machen, brennende oder glimmende Gegen-
stände wegzuwerfen oder zurückzulassen,
12. zu zelten oder zu lagern,
13. die Ruhe der Natur durch Lärmen oder auf andere Weise
zu stören,
14. das Gebiet durch Abfälle, Abwässer oder auf sonstige Weise
zu verunreinigen,
15. bauliche Anlagen jeglicher Art, auch wenn sie keiner bau-
ordnungsrechtlichen Genehmigung bedürfen, Frei- und
Rohrleitungen, Masten, Einfriedungen sowie Wege, Trep-
pen, Brücken oder Stege zu errichten, anzulegen oder zu
verändern,
16. Bild- oder Schrifttafeln anzubringen,
17.
Aufschüttungen oder Bohrungen vorzunehmen, die
Bodengestalt, die Gestalt der Wasserläufe oder Teiche und
ihrer Ufer durch Grabungen, Abbau oder durch Einbrin-
gen von Bodenbestandteilen oder auf sonstige Weise zu
verändern,
18. den Wasserhaushalt zu verändern,
19.mineralischen Dünger oder Pflanzenbehandlungsmittel
jeglicher Art auszubringen,
Verordnung
zur Sicherstellung und Entwicklung naturnaher Landschaftsbestandteile
in den Wandsbeker Feldmarken
Vom 23. Juni 2020
Auf Grund von §10 Absatz 1 Satz 1 Nummern 1 und 3 des
Hamburgischen Gesetzes zur Ausführung des Bundesnatur-
schutzgesetzes (HmbBNatSchAG) vom 11. Mai 2010
(HmbGVBl. S. 350, 402), zuletzt geändert am 24. Januar 2020
(HmbGVBl. S. 92), in Verbindung mit §§
23 und 26 des Bun-
desnaturschutzgesetzes (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl.
I S. 2542), zuletzt geändert am 4. März 2020 (BGBl. I S. 440),
sowie §
27 Nummer 3 des Hamburgischen Jagdgesetzes vom
22. Mai 1978 (HmbGVBl. S. 162), zuletzt geändert am 18. Juli
2001 (HmbGVBl. S. 251, 257), wird verordnet:
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20. mit Ballonen oder sonstigen Luftfahrzeugen zu starten
oder zu landen, Feuerwerkskörper, Drachen, Drohnen
oder Flugmodelle jeglicher Art fliegen oder Schiffsmodelle
auf den Gewässern fahren zu lassen,
21. Gegenstände von wissenschaftlicher, naturgeschichtlicher
und bodenkundlicher Bedeutung zu beschädigen, aufzu-
nehmen, zu sammeln oder zu verunstalten,
22. auf den Grünländern die Grasnarbe durch Überweidung
zu zerstören,
23. Zäune oder Zaunteile an Gehölzen zu befestigen.
(2) Von den Verboten des Absatzes 1 gelten nicht:
1. die Nummern 1 bis 6, 10, 11, 13 und 15 bis 20 für Maßnah-
men des Naturschutzes und der Landschaftspflege durch
die zuständige oder im Einvernehmen mit der zuständigen
Behörde,
2. die Nummer 16 für das Anbringen von Schildern, die als
Ortshinweise oder Verkehrshinweise dienen, im Einver-
nehmen mit der für Naturschutz zuständigen Behörde,
3. die Nummern 4, 5, 15, 17 und 18 für Maßnahmen im Rah-
men der Gewässerunterhaltung, soweit hierdurch keine
Veränderungen oder Störungen ausgelöst werden, die den
Schutzzweck nach §2 erheblich beeinträchtigen könnten,
4. die Nummer 8 für Diensthunde,
5. die Nummern 1 bis 5, 13 und 16 für waldbauliche Maßnah-
men, die Nummer 1 für verkehrssichernde Maßnahmen an
Gehölzen und die Nummern 15 und 17 für Unterhaltungs-
und Grundinstandsetzungsmaßnahmen im vorhandenen
Wegebaukörper, soweit jeweils hierdurch keine Verände-
rungen oder Störungen ausgelöst werden, die den Schutz-
zweck nach §2 erheblich beeinträchtigen könnten,
6. die Nummern 1, 2, 4, 5, 13 und, soweit gentechnisch nicht
veränderte Organismen angesiedelt oder ausgesetzt werden,
die Nummer 3, und, soweit Einfriedigungen vorgenommen
werden, die Nummer 15 auf landwirtschaftlich genutzten
Flächen im Rahmen der guten fachlichen Praxis, soweit
jeweils hierdurch keine Veränderungen oder Störungen aus-
gelöst werden, die den Schutzzweck nach §
2 erheblich
beeinträchtigen könnten,
7. die Nummern 1, 2, 4, 5, 8, 13 und 16 für die ordnungsge-
mäße Ausübung der Jagd sowie zur Ausübung des Tier-
schutzes nach §22a Absatz 1 des Bundesjagdgesetzes in der
Fassung vom 29. September 1976 (BGBl. I S. 2850), zuletzt
geändert am 14. November 2018 (BGBl. I S. 1850, 1851), in
der jeweils geltenden Fassung, zur Nachsuche und zum
Jagdschutz,
8. die Nummern 1 bis 4, 6 und 16 für das Angeln an der Alster
und den Besatz,
9. die Nummern 1 bis 5, 13 und 16 für die mechanische oder
biologische Schädlingsbekämpfung mit einheimischen
Nematoden durch die für die Gesundheit zuständige
Behörde oder die für den Pflanzenschutz zuständige
Behörde im Einvernehmen mit der für Naturschutz zustän-
digen Behörde, soweit ein Auftreten des Eichenprozessions-
spinners zu einer gesundheitlichen Gefährdung der Bevöl-
kerung führen könnte und soweit hierdurch keine Verände-
rungen oder Störungen ausgelöst werden, die den
Schutzzweck nach §2 erheblich beeinträchtigen könnten.
(3) Von den Verboten des Absatzes 1 Nummer 19 erteilt die
zuständige Behörde eine Ausnahmegenehmigung für die
Anwendung von Pflanzenschutzmitteln in Form einer Horst-
oder Einzelpflanzenbehandlung, wenn Kreuzkraut-Arten der
Gattung Senecio oder andere die Grünlandbewirtschaftung
gefährdende Arten auf landwirtschaftlich genutztem Grünland
vorkommen und eine manuelle oder mechanische Entfernung
nicht zumutbar oder nicht praktikabel ist.
§5
Ordnungswidrigkeiten
Ordnungswidrig nach §
69 BNatSchG in Verbindung mit
§
29 Absatz 1 Nummer 1 HmbBNatSchAG handelt, wer vor-
sätzlich oder fahrlässig den Verboten des §4 Absatz 1 zuwider-
handelt.
§6
Schlussbestimmung
Die Verordnung zum Schutz von Landschaftsteilen in den
Gemarkungen Duvenstedt, Bergstedt, Lemsahl-Mellingstedt,
Volksdorf und Rahlstedt vom 19. Dezember 1950 (Sammlung
des bereinigten hamburgischen Landesrechts I 791-k), zuletzt
geändert am 14. Mai 2019 (HmbGVBl. S. 138), und die Verord-
nung über das Landschaftsschutzgebiet Wohldorf/Ohlstedt
vom 8. März 2005 (HmbGVBl. S. 60, 62), zuletzt geändert am
14. Mai 2019 (HmbGVBl. S. 134), treten außer Kraft, soweit
Flächen durch diese Verordnung unter Schutz gestellt werden.
Artikel 2
Die Verordnung über das Naturschutzgebiet Stapelfelder
Moor vom 15. August 1978 (HmbGVBl. S. 335), zuletzt geän-
dert am 16. August 2016 (HmbGVBl. S. 381, 398), wird um die
in der anliegenden Karte (Anlage 2) grün eingezeichneten
Flächen in der Gemarkung Alt-Rahlstedt ergänzt.
Artikel 3
Die Verordnung über das Naturschutzgebiet Höltigbaum
vom 26. Mai 1998 (HmbGVBl. S. 83), zuletzt geändert am
16. August 2016 (HmbGVBl. S. 381, 402), wird um die in der
anliegenden Karte (Anlage 3) grün eingezeichneten Flächen in
der Gemarkung Oldenfelde ergänzt.
Gegeben in der Versammlung des Senats,
Hamburg, den 23. Juni 2020.
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Anlage 1 (zu Artikel 1 der Verordnung zur Sicherstellung und Entwicklung
naturnaher Landschaftsbestandteile in den Wandsbeker Feldmarken)

Anlage 1 (zu Artikel 1 der Verordnung zur Sicherstellung und Entwicklung
naturnaher Landschaftsbestandteile in den Wandsbeker Feldmarken)
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Anlage 2 (zu Artikel 2 der Verordnung zur Sicherstellung und Entwicklung
naturnaher Landschaftsbestandteile in den Wandsbeker Feldmarken)
Anlage 2 (zu Artikel 2 der Verordnung zur Sicherstellung und Entwicklung
naturnaher Landschaftsbestandteile in den Wandsbeker Feldmarken)
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HmbGVBl. Nr. 34
Anlage 3 (zu Artikel 3 der Verordnung zur Sicherstellung und Entwicklung
naturnaher Landschaftsbestandteile in den Wa ndsbeker Feldmarken)
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362 HmbGVBl. Nr. 34
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51
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51
29
77.
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