Ausgabe Nr. 41 vom 02.12.2025, Seiten 677 – 714, Größe: 2 MB

DIENSTAG, DEN 2. DEZEMBER
677
HAMBURGISCHES
GESETZ- UND
VERORDNUNGSBLATT
TEIL I
HmbGVBl. Nr. 41 2025
Tag I n h a l t Seite
18. 11. 2025 Gesetz zur Schaffung der rechtlichen Grundlagen für den Betrieb einer psychiatrischen Kurzzeitstation im Justizvollzug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 677
3120-3, 3120-4, 3120-9, 450-4
18. 11. 2025 Gesetz zur Änderung von Gesetzen und Verordnungen aus Anlass des Neuerlasses der
Hamburgischen Bauordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 679
2001-1, 2130-1, 2131-1, 2131-5, 2135-1, 224-1, 237-1, 753-1, 860-16, 9504-2, 2131-1-16, 2131-1-17
18. 11. 2025 Zweites Gesetz zur Änderung des Gesetzes über das Versorgungswerk der Rechtsanwältinnen und
Rechtsanwälte in der Freien und Hansestadt Hamburg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 681
3032-3
18. 11. 2025 Verordnung zur Änderung der SGB IX-Schiedsstellenverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 683
860-9b-1
25. 11. 2025 Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn nach §556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs
(Mietpreisbegrenzungsverordnung) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 684
400-7
25. 11. 2025 Verordnung zur Änderung der Hamburgischen Verordnung über die Hygiene und Infektionsprävention
in medizinischen Einrichtungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 713
2126-1-2
25. 11. 2025 Verordnung zur Änderung der Verordnung zur Verhütung übertragbarer Krankheiten . . . . . . . . . . . . . . 714
2126-10
Angaben unter dem Vorschriftentitel beziehen sich auf die Gliederungsnummern in der Sammlung der Gesetze und Verordnungen der Freien und Hansestadt Hamburg.
Artikel 1
Änderung des Hamburgischen Strafvollzugsgesetzes
Das Hamburgische Strafvollzugsgesetz vom 19. Dezember
2024 (HmbGVBl. 2025 S. 2) wird wie folgt geändert:
1. In der Inhaltsübersicht wird hinter dem Eintrag zu §116
folgender Eintrag eingefügt:
„§116a 
Psychiatrische Kurzzeitstation, Beleihung“.
2. In §44 Absatz 2 Satz 1 wird die Bezeichnung „Absatz 3“
durch die Bezeichnung „Absatz 1“ ersetzt.
3. In §68 Absatz 1 wird hinter dem Wort „Untersuchungshaftanstalt“ die Textstelle „oder die psychiatrische Kurzzeitstation nach §116a“ eingefügt.
4. Hinter §116 wird der folgende §116a eingefügt:
„§116a
Psychiatrische Kurzzeitstation, Beleihung
(1) Die medizinische Versorgung psychisch erkrankter
Gefangener, Untersuchungsgefangener oder Untergebrachter im Rahmen des Vollzuges von Freiheitsentziehungen
Gesetz
zur Schaffung der rechtlichen Grundlagen für den Betrieb
einer psychiatrischen Kurzzeitstation im Justizvollzug
Vom 18. November 2025
Der Senat verkündet das nachstehende von der Bürgerschaft beschlossene Gesetz:
Dienstag, den 2. Dezember 2025
678 HmbGVBl. Nr. 41
nach diesem Gesetz, dem Hamburgischen Jugendstrafvollzugsgesetz vom 19. Dezember 2024 (HmbGVBl. 2025 S. 2,
28), geändert am 18. November 2025 (HmbGVBl. S. 677,
678), dem Hamburgischen Untersuchungshaftvollzugsgesetz vom 15. Dezember 2009 (HmbGVBl. S. 473), zuletzt
geändert am 18. November 2025 (HmbGVBl. S. 677, 678),
und dem Hamburgischen Sicherungsverwahrungsvollzugsgesetz vom 19. Dezember 2024 (HmbGVBl. 2025 S. 2, 53),
geändert am 18. November 2025 (HmbGVBl. S. 677, 678), in
der jeweils geltenden Fassung kann auf der psychiatrischen
Kurzzeitstation im Zentralkrankenhaus der Untersuchungshaft­anstalt erfolgen.
(2) Der Senat wird ermächtigt, die Durchführung der Aufgaben nach Absatz 1 durch Rechtsverordnung einer juristischen Person des öffentlichen Rechts zu übertragen. Der
Senat kann die Ermächtigung nach Satz 1 durch Rechtsverordnung auf die zuständige Behörde weiter übertragen. Die
Durchführung der Aufgaben nach Absatz 1 kann auch im
Wege der Beleihung einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem privaten Leistungserbringer
übertragen werden. Durch einen in Satz 1 oder Satz 3 vorgesehenen Übertragungsakt erhalten diese die für die Durchführung dieser Aufgabe erforderlichen hoheitlichen Befugnisse. Die Beleihung erfolgt durch öffentlich-rechtlichen
Vertrag (Beleihungsvertrag) der zuständigen Behörde mit
dem Leistungserbringer. Der Träger hat sich der sofortigen
Vollziehung aus dem Beleihungsvertrag zu unterwerfen. Im
Übrigen gelten die §§54 bis 62 des Hamburgischen Verwaltungsverfahrensgesetzesvom9.November1977(HmbGVBl.
S. 333, 402), zuletzt geändert am 5. Mai 2025 (HmbGVBl.
S. 338), in der jeweils geltenden Fassung entsprechend.
Durch den Beleihungsvertrag oder im Rahmen der Übertragung durch Rechtsverordnung ist insbesondere sicherzustellen, dass
1. die psychiatrische Kurzzeitstation im Hinblick auf ihre
personelle, sachliche und bauliche Ausstattung, Organisation sowie medizinische Betreuung der psychisch
erkrankten Gefangenen oder Untergebrachten für deren
Unterbringung und Behandlung geeignet ist,
2. der Träger durch die Wahrnehmung der nach Satz 1 oder
Satz 3 übertragenen Aufgaben keinen Gewinn erzielt,
3. die Leiterin bzw. der Leiter der psychiatrischen Kurzzeitstation, ihre bzw. seine Vertretung sowie Ärztinnen
und Ärzte mit Leitungsfunktion bei Entscheidungen
nach Satz 11 frei von Weisungen des Trägers sind und
4. die Beschäftigung von Personal auf der psychiatrischen
Kurzzeitstation von einem auf die persönliche und fachliche Eignung bezogenen Einwilligungsvorbehalt der
ärztlichen Leiterin oder des ärztlichen Leiters abhängig
ist.
Die ärztliche Leiterin oder der ärztliche Leiter der psychiatrischen Kurzzeitstation, die Vertretung, die verantwortliche Pflegedienstleitung und ihre Vertretung sowie weitere
Ärztinnen und Ärzte mit Leitungsfunktion werden auf Vorschlag des Trägers durch die zuständige Behörde bestellt.
Die Bestellung setzt die persönliche und fachliche Eignung
für die Wahrnehmung der Aufgaben voraus. Ermessensentscheidungen, die in Grundrechte der Gefangenen eingreifen, bleiben der Leiterin oder dem Leiter der psychiatrischen Kurzzeitstation, ihrer bzw. seiner Vertretung sowie
Ärztinnen und Ärzten mit Leitungsfunktion vorbehalten.
(3) Im Fall der Aufgabenübertragung gemäß Absatz 2 Satz 1
oder Satz 3 hat die zuständige Behörde die Rechtmäßigkeit
und Zweckmäßigkeit der Durchführung der psychiatrischen Kurzzeitstation zu überwachen (Rechts- und Fachaufsicht). Sie hat zu diesem Zweck ein unbeschränktes Weisungsrecht gegenüber dem Träger. Kommt der Träger den
Weisungen der zuständigen Behörde nicht innerhalb der
von dieser gesetzten Frist nach, kann diese die erforderlichen Maßnahmen für den Träger selbst und auf dessen
Kosten vornehmen. Sie tritt dabei kommissarisch in die
Rechte des Trägers ein und kann sich der personellen, sachlichen, baulichen und organisatorischen Ausstattung des
Trägers bedienen. Der Träger ist verpflichtet, sicherzustellen, dass die Selbstvornahme nicht durch Rechte Dritter
beeinträchtigt wird. Im Rahmen der Rechts- und Fachaufsicht ist der zuständigen Behörde insbesondere Auskunft zu erteilen und Einsicht in Akten und sonstige
Schriftstücke zu gewähren, soweit dies erforderlich ist. Der
zuständigen Behörde ist jederzeit Zutritt zu den Räumlichkeiten der psychiatrischen Kurzzeitstation zu gewähren.“
Artikel 2
Änderung des Hamburgischen Jugendstrafvollzugsgesetzes
In §68 Absatz 1 des Hamburgischen Jugendstrafvollzugsgesetzes vom 19. Dezember 2024 (HmbGVBl. 2025 S. 2, 28)
wird hinter dem Wort „Untersuchungshaftanstalt“ die Textstelle „oder die psychiatrische Kurzzeitstation nach §116a des
Hamburgischen Strafvollzugsgesetzes vom 19. Dezember 2024
(HmbGVBl. 2025 S. 2), geändert am 18. November 2025
(HmbGVBl. S. 677),“ eingefügt.
Artikel 3
Änderung des Hamburgischen Untersuchungshaftvollzugsgesetzes
In §45 Absatz 1 des Hamburgischen Untersuchungshaftvollzugsgesetzes vom 15. Dezember 2009 (HmbGVBl. S. 473),
zuletzt geändert am 19. Dezember 2024 (HmbGVBl. 2025 S. 2,
74), wird hinter dem Wort „Untersuchungshaftanstalt“ die
Textstelle „oder die psychiatrische Kurzzeitstation nach §116a
des Hamburgischen Strafvollzugsgesetzes vom 19. Dezember
2024 (HmbGVBl. 2025 S. 2), geändert am 18. November 2025
(HmbGVBl. S. 677),“ eingefügt.
Artikel 4
Änderung des Hamburgischen Sicherungsverwahrungsvollzugsgesetzes
In §57 Absatz 1 des Hamburgischen Sicherungsverwahrungsvollzugsgesetzes vom 19. Dezember 2024 (HmbGVBl.
2025 S. 2, 53) wird hinter dem Wort „Untersuchungshaftanstalt“ die Textstelle „oder die psychiatrische Kurzzeitstation
nach §116a des Hamburgischen Strafvollzugsgesetzes vom
19. Dezember 2024 (HmbGVBl. 2025 S. 2), geändert am
18. November 2025 (HmbGVBl. S. 677),“ eingefügt.
Ausgefertigt Hamburg, den 18. November 2025.
Der Senat
Dienstag, den 2. Dezember 2025 679
HmbGVBl. Nr. 41
Artikel 1
Änderung des Bezirksverwaltungsgesetzes
Das Bezirksverwaltungsgesetz vom 6. Juli 2006 (HmbGVBl.
S. 404, 452), zuletzt geändert am 20. Dezember 2022
(HmbGVBl. 2023 S. 11), wird wie folgt geändert:
1. Im Inhaltsverzeichnis wird im Eintrag zu §29 das Wort
„Vorbehaltsgebieten“ durch das Wort „Senatsplangebieten“ ersetzt.
2. §29 wird wie folgt geändert:
2.1 In der Überschrift wird das Wort „Vorbehaltsgebieten“
durch das Wort „Senatsplangebieten“ ersetzt.
2.2 In Satz 1 wird das Wort „Vorbehaltsgebieten“ durch das
Wort „Senatsplangebieten“ ersetzt.
Artikel 2
Änderung des Bauleitplanfeststellungsgesetzes
Das Bauleitplanfeststellungsgesetz vom 30. November 1999
(HmbGVBl. S. 271), zuletzt geändert am 23. Mai 2025
(HmbGVBl. S. 351), wird wie folgt geändert:
1. §1 Absatz 1 wird wie folgt geändert:
1.1 In Satz 1 wird die Textstelle „und die Auslegung der
Bauleitplan-Entwürfe nach §2 Absatz 1 und“ durch die
Textstelle „nach §2 Absatz 1 und die Beteiligung der
Öffentlichkeit nach“ ersetzt.
1.2 In Satz 2 werden die Wörter „Ort und Dauer der Planauslegung“ durch die Wörter „Zugangsmöglichkeiten und
Dauer der Beteiligung der Öffentlichkeit“ ersetzt.
2. In §5 Absatz 1 Satz 1 wird die Textstelle „§81 Absätze 2
und 2a der Hamburgischen Bauordnung vom 14. Dezember 2005 (HmbGVBl. S. 525), zuletzt geändert am 15. De­zember 2009 (HmbGVBl. S. 444, 446),“ durch die Textstelle „§85 Absätze 6 und 7 der Hamburgischen Bauordnung vom 6. Januar 2025 (HmbGVBl. S. 93), zuletzt
geändert am 18. November 2025 (HmbGVBl. S. 679),“
ersetzt.
3. In §6 Absatz 1 Nummer 1 werden die Wörter „und Auslegung des Flächennutzungsplans“ durch die Wörter „des
Flächennutzungsplans und die Beteiligung der Öffentlichkeit“ ersetzt.
4. In §7 Absatz 1 Satz 1 wird der Klammerzusatz „(Vorbehaltsgebiete)“ durch den Klammerzusatz „(Senatsplangebiete)“ ersetzt.
5. §11 Absatz 2 erhält folgende Fassung:
„(2) Die zuständige Behörde holt vor der Beteiligung der
Öffentlichkeit nach §3 Absatz 2 BauGB sowie bei wesentlichen Änderungen des Entwurfs oder auf Antrag von mindestens drei von der Bürgerschaft gewählten Mitgliedern
nach der Beteiligung der Öffentlichkeit die Zustimmung
der Kommission ein. Der Antrag nach Satz 1 kann bis zum
Ablauf von zwei Wochen nach Ende der Beteiligung der
Öffentlichkeit gestellt werden.“
Artikel 3
Änderung der Hamburgischen Bauordnung
Die Hamburgische Bauordnung vom 6. Januar 2025
(HmbGVBl. S. 93), zuletzt geändert am 19. August 2025
(HmbGVBl. S. 506, 508), wird wie folgt geändert:
1. §59 wird wie folgt geändert:
1.1 In Absatz 2 wird hinter den Wörtern „Beschränkung
der bauaufsichtlichen Prüfung nach“ die Textstelle
„Absatz 4,“ eingefügt.
1.2 Es wird folgender Absatz 4 angefügt:
„(4) Eine Prüfung der Zulässigkeit von Maßnahmen, die
ausschließlich die Bauausführung betreffen, sowie des
§13 Absatz 1 des Hamburgischen Abwassergesetzes in
der Fassung vom 24. Juli 2001 (HmbGVBl. S. 258, 280),
zuletzt geändert am 18. November 2025 (HmbGVBl.
S. 679), in der jeweils geltenden Fassung findet nicht
statt. Absatz 2 bleibt unberührt.“
2. §64 Absatz 1 wird wie folgt geändert:
2.1 Satz 1 wird wie folgt geändert:
2.1.1 In Nummer 1 wird das Wort „gestützten“ durch das Wort
„gestützte“ ersetzt.
2.1.2 In Nummer 3 werden die Wörter „der Hamburgischen“
durch die Wörter „die Hamburgische“ ersetzt.
2.2 Die Sätze 2 und 3 werden gestrichen.
3. In §64a Absatz 1 werden die Sätze 2 und 3 gestrichen.
4. In §67 Absatz 1 Satz 1 werden die Wörter „vereinbar ist“
durch die Wörter „vereinbar sind“ ersetzt.
5. In §72 Absatz 7 Satz 1 wird das Wort „Grundrissfläche“
durch das Wort „Grundfläche“ ersetzt.
Artikel 4
Änderung des Gesetzes zum Abkommen über das Deutsche
Institut für Bautechnik (DIBt-Abkommen)
In Artikel 4 des Gesetzes zum Abkommen über das
Deutsche Institut für Bautechnik (DIBt-Abkommen) vom
22. Dezember 1992 (HmbGVBl. S. 313) wird die Textstelle
„Absatz 5“ durch die Textstelle „Absatz 6“ ersetzt.
Artikel 5
Änderung des Hamburgischen Abwassergesetzes
Das Hamburgische Abwassergesetz in der Fassung vom
24. Juli 2001 (HmbGVBl. S. 258, 280), zuletzt geändert am
6. Januar 2025 (HmbGVBl. S. 93, 127), wird wie folgt geändert:
1. In §5a wird folgender Satz angefügt:
„Die zuständige Behörde kann Abweichungen von den
Anforderungen des Satzes 3 zulassen, wenn sie unter
Berücksichtigung des Zwecks dieser Anforderungen und
unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten
nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.“
Gesetz
zur Änderung von Gesetzen und Verordnungen
aus Anlass des Neuerlasses der Hamburgischen Bauordnung
Vom 18. November 2025
Der Senat verkündet das nachstehende von der Bürgerschaft beschlossene Gesetz:
Dienstag, den 2. Dezember 2025
680 HmbGVBl. Nr. 41
2. In §7 Absatz 4 wird die Textstelle „§79 der Hamburgischen
Bauordnung (HBauO) vom 14. Dezember 2005 (HmbGVBl.
S. 525, 563), geändert am 11. April 2006 (HmbGVBl.
S. 157),“ durch die Textstelle „§83 der Hamburgischen Bauordnung (HBauO) vom 6. Januar 2025 (HmbGVBl. S. 93),
zuletzt geändert am 18. November 2025 (HmbGVBl. S.
679),“ ersetzt.
3. In §8 Absatz 3 wird die Textstelle „§79 HBauO in der jeweils
geltenden Fassung“ durch die Textstelle „§83 HBauO“
ersetzt.
4. In §13 Absatz 5 Satz 1 wird die Textstelle „§§20 bis 22a“
durch die Textstelle „§§17 bis 22“ ersetzt.
Artikel 6
Änderung des Denkmalschutzgesetzes
In §4 Absatz 2 Satz 1 des Denkmalschutzgesetzes vom
5. April 2013 (HmbGVBl. S. 142), zuletzt geändert am 5. März
2025 (HmbGVBl. S. 268), wird die Textstelle „§2 Absatz 1
der Hamburgischen Bauordnung vom 14. Dezember 2005
(HmbGVBl. S. 525, 563), zuletzt geändert am 20. Dezember
2011 (HmbGVBl. S. 554),“ durch die Textstelle „§2 Absatz 1
der Hamburgischen Bauordnung vom 6. Januar 2025
(HmbGVBl. S. 93), zuletzt geändert am 18. November 2025
(HmbGVBl. S. 679),“ ersetzt.
Artikel 7
Änderung des Wohnwagengesetzes
In §1 Absatz 2 des Wohnwagengesetzes vom 25. Mai 1999
(HmbGVBl. S. 93), zuletzt geändert am 15. Juli 2015
(HmbGVBl. S. 193, 195), wird die Textstelle „Hamburgischen
Bauordnung vom 14. Dezember 2005 (HmbGVBl. S. 525, 563),
zuletzt geändert am 27. April 2010 (HmbGVBl. S. 335),“ durch
die Textstelle „Hamburgischen Bauordnung vom 6. Januar
2025 (HmbGVBl. S. 93), zuletzt geändert am 18. November
2025 (HmbGVBl. S. 679),“ ersetzt.
Artikel 8
Änderung des Hamburgischen Wassergesetzes
In §67 Absatz 2 des Hamburgischen Wassergesetzes in der
Fassung vom 29. März 2005 (HmbGVBl. S. 97), zuletzt geändert am 4. Dezember 2012 (HmbGVBl. S. 510, 519), wird die
Textstelle „§51 Absatz 1 der Hamburgischen Bauordnung vom
1. Juli 1986 (HmbGVBl. S. 183), zuletzt geändert am 4. November 1997 (HmbGVBl. S. 489, 492),“ durch die Textstelle „§51
der Hamburgischen Bauordnung vom 6. Januar 2025
(HmbGVBl. S. 93), zuletzt geändert am 18. November 2025
(HmbGVBl. S. 679),“ ersetzt.
Artikel 9
Änderung des Hamburgischen Behindertengleichstellungsgesetzes
In §7 Absatz 1 Satz 3 des Hamburgischen Behindertengleichstellungsgesetzes vom 19. Dezember 2019 (HmbGVBl.
2020 S. 13) wird die Textstelle „Hamburgischen Bauordnung
vom 14. Dezember 2005 (HmbGVBl. S. 525, 563), zuletzt geändert am 23. Januar 2018 (HmbGVBl. S. 19),“ durch die Textstelle „Hamburgischen Bauordnung vom 6. Januar 2025
(HmbGVBl. S. 93), zuletzt geändert am 18. November 2025
(HmbGVBl. S. 679),“ ersetzt.
Artikel 10
Änderung des Gesetzes über die Hamburg Port Authority
In §3 Absatz 1 Satz 1 Nummer 13 des Gesetzes über die
Hamburg Port Authority vom 29. Juni 2005 (HmbGVBl.
S. 256), zuletzt geändert am 5. März 2025 (HmbGVBl. S. 268),
wird die Textstelle „Hamburgischen Bauordnung vom 14.
Dezember 2005 (HmbGVBl. S. 525, 563), zuletzt geändert am
26. November 2018 (HmbGVBl. S. 371),“ durch die Textstelle
„Hamburgischen Bauordnung vom 6. Januar 2025 (HmbGVBl.
S. 93), zuletzt geändert am 18. November 2025 (HmbGVBl.
S. 679),“ ersetzt.
Artikel 11
Änderung der Verordnung über Anforderungen
an Hersteller von Bauprodukten und Anwender
von Bauarten
Die Verordnung über Anforderungen an Hersteller von
Bauprodukten und Anwender von Bauarten vom 20. Mai 2003
(HmbGVBl. S. 132), zuletzt geändert am 21. Dezember 2010
(HmbGVBl. S. 655, 658), wird wie folgt geändert:
1. §1 wird wie folgt geändert:
1.1 Absatz 1 Satz 2 erhält folgende Fassung:
„Die Anforderungen an die erforderliche Ausbildung und
berufliche Erfahrung der Fachkräfte sowie die erforderlichen Vorrichtungen bestimmen sich nach den von der
Bauaufsichtsbehörde im Amtlichen Anzeiger bekannt
gemachten technischen Regeln in der jeweils geltenden
Fassung der Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen einschließlich der dort aufgeführten Anlagen
in den Fällen des Satzes 1; maßgeblich ist für Satz 1
1. Nummer 1 die laufende Nummer A 1.2.4.1 (mechanische Festigkeit und Standsicherheit, technische Anforderungen hinsichtlich Planung, Bemessung und Ausführung an bauliche Anlagen im Metall- und Verbundbau, Bemessung und Konstruktion von Stahlbauten),
2. Nummer 2 die laufende Nummer A 1.2.4.3 (mechanische Festigkeit und Standsicherheit, technische Anforderungen hinsichtlich Planung, Bemessung und Ausführung an bauliche Anlagen im Metall- und Verbundbau, Bemessung und Konstruktion von Alu­­miniumtragwerken),
3. Nummer 3 die laufende Nummer A 1.2.3.4 (mechanische Festigkeit und Standsicherheit, technische Anforderungen hinsichtlich Planung, Bemessung und Ausführung an bauliche Anlagen im Beton-, Stahlbetonund Spannbetonbau, Schweißen von Betonstahl),
4. Nummer 4 die laufende Nummer A 1.2.5.1 (mechanische Festigkeit und Standsicherheit, technische Anforderungen hinsichtlich Planung, Bemessung und Ausführung an bauliche Anlagen im Holzbau, Bemessung
und Konstruktion von Holzbauten),
5. Nummer 5 die laufende Nummer A 1.2.3.1 (mechanische Festigkeit und Standsicherheit, technische Anforderungen hinsichtlich Planung, Bemessung und Ausführung an bauliche Anlagen im Beton-, Stahlbetonund Spannbetonbau, Bemessung und Konstruktion
von Stahlbeton- und Spannbetontragwerken),
6. Nummer 6 die laufende Nummer A 1.2.3.2 (mechanische Festigkeit und Standsicherheit, technische Anforderungen hinsichtlich Planung, Bemessung und Ausführung an bauliche Anlagen im Beton-, Stahlbetonund Spannbetonbau, Schutz und Instandsetzung von
Betonbauteilen)
der oben genannten Anlage.“
Dienstag, den 2. Dezember 2025 681
HmbGVBl. Nr. 41
1.2 In Absatz 2 Satz 1 wird die Textstelle „§3 Absatz 1 der
Hamburgischen Bauordnung vom 14. Dezember 2005
(HmbGVBl. S. 525), zuletzt geändert am 11. Mai 2010
(HmbGVBl. S. 350, 370)“ durch die Textstelle „§3 der
Hamburgischen Bauordnung (HBauO) vom 6. Januar 2025
(HmbGVBl. S. 93), zuletzt geändert am 18. November 2025
(HmbGVBl. S. 679)“ ersetzt.
2. §2 wird wie folgt geändert:
2.1 In Absatz 1 wird die Textstelle „§23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 6 HBauO vom 14. Dezember 2005 (HmbGVBl. S. 525,
563), geändert am 11. April 2006 (HmbGVBl. S. 166),“
durch die Textstelle „§24 Satz 1 Nummer 6 HBauO“
ersetzt.
2.2 In Absatz 2 Satz 1 wird die Textstelle „§23 Absatz 1 Satz 1
Nummer 4 HBauO als Prüfstelle nach §23 Absatz 1 Satz 1
Nummer 6 HBauO“ durch die Textstelle „§24 Satz 1 Nummer 4 HBauO als Prüfstelle nach §24 Satz 1 Nummer 6
HBauO“ ersetzt.
3. In §3 wird die Textstelle „§3 Absatz 1 HBauO“ durch die
Textstelle „§3 HBauO“ ersetzt.
Artikel 12
Änderung der Verordnung über die Überwachung von
Tätigkeiten mit Bauprodukten und bei Bauarten
Die Verordnung über die Überwachung von Tätigkeiten
mit Bauprodukten und bei Bauarten vom 20. Mai 2003
(HmbGVBl. S. 133), geändert am 3. Juli 2007 (HmbGVBl.
S. 194), wird wie folgt geändert:
1. In §1 Satz 1 wird die Textstelle „§23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 5 HBauO vom 14. Dezember 2005 (HmbGVBl. S. 525,
563), geändert am 11. April 2006 (HmbGVBl. S. 166)“ durch
die Textstelle „§24 Satz 1 Nummer 5 der Hamburgischen
Bauordnung (HBauO) vom 6. Januar 2025 (HmbGVBl.
S. 93), zuletzt geändert am 18. November 2025 (HmbGVBl.
S. 679)“ ersetzt.
2. §2 erhält folgende Fassung:
„§2
Für die Tätigkeiten nach §1 Satz 1 Nummern 2, 3, 5 und 6
gelten die Überwachungsstellen nach §24 Satz 1 Nummer 4
HBauO als anerkannte Überwachungsstellen nach §24
Satz 1 Nummer 5 HBauO.“
Artikel 13
Inkrafttreten
Artikel 1 und Artikel 2 Nummern 1 bis 1.2 und 3 bis 5
treten am Tage nach der Verkündung in Kraft. Im Übrigen tritt
dieses Gesetz am 1. Januar 2026 in Kraft.
Zweites Gesetz
zur Änderung des Gesetzes
über das Versorgungswerk der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte
in der Freien und Hansestadt Hamburg
Vom 18. November 2025
Der Senat verkündet das nachstehende von der Bürgerschaft beschlossene Gesetz:
Ausgefertigt Hamburg, den 18. November 2025.
Der Senat
§1
Das Gesetz über das Versorgungswerk der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte in der Freien und Hansestadt Hamburg vom 21. November 2000 (HmbGVBl. S. 349), zuletzt
geändert am 13. Juni 2023 (HmbGVBl. S. 216), wird wie folgt
geändert:
1. §4 wird wie folgt geändert:
1.1 In Absatz 1 werden folgende Sätze angefügt:
„Die Mitgliederversammlung kann durch satzungsändernden Beschluss eine Vertreterversammlung errichten, die anstelle der Mitgliederversammlung die Aufgaben
und Befugnisse nach Absatz 4 wahrnimmt. Wird nach
Satz 2 durch satzungsändernden Beschluss eine Vertreterversammlung errichtet, hat die Satzung weiter vorzusehen,
dass die Mitglieder des Versorgungswerks das Recht haben,
gegenüber dem Verwaltungsausschuss die Einberufung
einer Mitgliederversammlung zu verlangen, die sodann
die Abschaffung der Vertreterversammlung durch satzungsändernden Beschluss bestimmen kann. Das Nähere,
insbesondere das für die Einberufung einer solchen Mitgliederversammlung erforderliche Quorum, regelt die
Dienstag, den 2. Dezember 2025
682 HmbGVBl. Nr. 41
Satzung, die insoweit nur durch einen satzungsändernden
Beschluss der Mitgliederversammlung geändert werden
kann.“
1.2 Absätze 2 und 3 erhalten folgende Fassung:
„(2) Die Mitgliederversammlung besteht aus den Mitgliedern des Versorgungswerks. Die Satzung regelt die Häufigkeit des Zusammentretens und die Beschlussfähigkeit der
Mitgliederversammlung. Die Versammlung kann auch als
virtuelle Versammlung einberufen werden, an der Mitglieder ohne Anwesenheit am Versammlungsort im Wege der
elektronischen Kommunikation teilnehmen und ihre
anderen Mitgliederrechte ausüben müssen. Wird eine virtuelle Versammlung einberufen, so muss bei der Einberufung auch angegeben werden, wie die Mitglieder ihre
Rechte im Wege der elektronischen Kommunikation ausüben können. Die Satzung kann vorsehen, dass die
Beschlüsse der Mitgliederversammlung mit qualifizierter
Mehrheit gefasst werden müssen.
(3) Im Falle ihrer Errichtung nach Absatz 1 Satz 2 besteht
die Vertreterversammlung aus von den Mitgliedern des
Versorgungswerks gewählten Vertretern, die Mitglieder
des Versorgungswerks sein müssen. Die Satzung regelt die
Wahl, die Anzahl der Vertreter und die Dauer von deren
Amtszeit sowie die Häufigkeit des Zusammentretens und
die Beschlussfähigkeit der Vertreterversammlung. Die
Versammlung kann auch als virtuelle Versammlung einberufen werden, an der Mitglieder ohne Anwesenheit am
Versammlungsort im Wege der elektronischen Kommunikation teilnehmen und ihre anderen Mitgliederrechte ausüben müssen. Wird eine virtuelle Versammlung einberufen, so muss bei der Einberufung auch angegeben werden,
wie die Mitglieder ihre Rechte im Wege der elektronischen
Kommunikation ausüben können. Die Satzung kann vorsehen, dass bestimmte Beschlüsse der Vertreterversammlung mit qualifizierter Mehrheit gefasst werden müssen.“
1.3 Es werden folgende Absätze 4 und 5 angefügt:
„(4) Die Mitgliederversammlung oder, im Falle ihrer
Errichtung nach Absatz 1 Satz 2 und soweit kein Fall von
Absatz 1 Satz 3 vorliegt, die Vertreterversammlung
beschließt über die
1. Satzung und deren Änderungen,
2. Wahl und Abberufung der oder des Vorsitzenden, der
oder des stellvertretenden Vorsitzenden und der weiteren Mitglieder des Verwaltungsausschusses,
3. Feststellung des Jahresabschlusses,
4. Entlastung des Verwaltungsausschusses,
5. Änderung der Versorgungsleistungen,
6. jährliche Festsetzung des Rentensteigerungsbetrages
und die Anpassung der laufenden Renten und
7. Wahl eines Widerspruchsausschusses.
(5) Der Verwaltungsausschuss leitet das Versorgungswerk.
Er besteht aus fünf Mitgliedern. Die oder der Vorsitzende
des Verwaltungsausschusses vertritt das Versorgungswerk
gerichtlich und außergerichtlich. Ist gemäß Absatz 1 Satz 2
eine Vertreterversammlung errichtet worden, dürfen die
Mitglieder des Verwaltungsausschusses nicht zugleich
Mitglieder der Vertreterversammlung sein. Das Nähere
bestimmt die Satzung.“
2. §7 Absatz 2 erhält folgende Fassung:
„(2) Nach Genehmigung des Jahresabschlusses durch die
Mitgliederversammlung oder, im Falle ihrer Errichtung
nach §4 Absatz 1 Satz 2, der Vertreterversammlung ist der
zuständigen Behörde der Jahresabschluss, der Bericht der
Abschlussprüferin oder des Abschlussprüfers und ein versicherungsmathematischer Bericht einzureichen.“
§2
Dieses Gesetz tritt am 1. Januar 2026 in Kraft.
Ausgefertigt Hamburg, den 18. November 2025.
Der Senat
Dienstag, den 2. Dezember 2025 683
HmbGVBl. Nr. 41
Verordnung
zur Änderung der SGB IX-Schiedsstellenverordnung
Vom 18. November 2025
Auf Grund von §133 Absatz 5 des Neunten Buches Sozialgesetzbuch vom 23. Dezember 2016 (BGBl. I S. 3234), zuletzt
geändert am 22. Dezember 2023 (BGBl. I Nr. 412 S. 1, 3), wird
verordnet:
§1
§4 Absatz 2 der SGB IX-Schiedsstellenverordnung vom
1. Oktober 2019 (HmbGVBl. S. 327), geändert am 24. Mai 2022
(HmbGVBl. S. 343), wird wie folgt geändert:
1. In Nummer 1 wird das Wort „drei“ durch das Wort „vier“
ersetzt.
2. Nummer 2 wird gestrichen.
3. Nummer 3 wird Nummer 2.
§2
Diese Verordnung tritt am 1. Januar 2026 in Kraft.
Gegeben in der Versammlung des Senats,
Hamburg, den 18. November 2025.
Dienstag, den 2. Dezember 2025
684 HmbGVBl. Nr. 41
Verordnung
zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn nach §556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs
(Mietpreisbegrenzungsverordnung)
Vom 25. November 2025
Auf Grund von §556d Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen
Gesetzbuchs (BGB) in der Fassung vom 2. Januar 2002 (BGBl.
2002 I S. 45, 2909, 2003 I S. 738), zuletzt geändert am 17. Juli
2025 (BGBl. I Nr. 163 S. 1), wird verordnet:
§1
Die Freie und Hansestadt Hamburg ist ein Gebiet mit
einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des §556d
Absatz 1 BGB. Die Begründung ist der Anlage zu entnehmen.
§2
Diese Verordnung tritt am 1. Januar 2026 in Kraft und mit
Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft.
Gegeben in der Versammlung des Senats,
Hamburg, den 25. November 2025.
Dienstag, den 2. Dezember 2025 685
HmbGVBl. Nr. 41
Anlage
Begründung
1. Beurteilung zur besonderen Gefährdung der ausreichenden Versorgung der
Bevölkerung mit Mietwohnungen in Hamburg
Voraussetzung für den Erlass dieser Verordnung ist nach § 556d Absatz 2 Sätze 2 und 3 des
Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit
Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen
besonders gefährdet ist und damit ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt vorliegt. Der Senat
hat sowohl den Hamburger Wohnungsmarkt in seiner Gesamtheit als auch relevante räumliche und
sachliche Teilmärkte (Teilgebiete, Wohnungsgrößen und Preissegmente) betrachtet. Dies dient sowohl
der Plausibilitätskontrolle, um nivellierende Effekte auszuschließen, als auch dem Nachweis, dass der
Wohnungsmarkt nicht nur in seiner Gesamtheit, sondern auch in einzelnen Segmenten ganz
überwiegend angespannt ist. Neben der Betrachtung des Hamburger Wohnungsmarktes auf Basis
räumlicher und sachlicher Teilmärkte war ein geeigneter Betrachtungszeitraum relevant. Dabei fanden
die folgenden Aspekte Berücksichtigung:
Einerseits war ein Zeitraum zu wählen, dessen Beginn nicht zu weit zurückliegt, um die Bewertung der
aktuellen Lage auf dem Wohnungsmarkt nicht durch die Betrachtung längst abgeschlossener
Entwicklungen zu verzerren. Andererseits musste der gewählte Zeitraum die spezifische Dynamik des
Hamburger Mietwohnungsmarktes widerspiegeln – ebenso wie die grundsätzliche Charakteristik von
Mietwohnungsmärkten, die typischerweise durch geringe Volatilität und lange Anpassungszyklen
geprägt sind. Er durfte darum nicht zu kurz bemessen sein. Darüber hinaus musste der gewählte
Betrachtungszeitraum dem Umstand Rechnung tragen, dass seit 2011 eine Vielzahl von Maßnahmen
zur Entlastung insbesondere des Mietwohnungsmarktes ergriffen worden sind – darunter das
ambitionierte Neubauprogramm sowie der Erlass einer Mietpreisbegrenzungsverordnung und anderer
Instrumente zur Mietenregulierung. Etwaige Wirkungen dieser Maßnahmen mussten, unter
Berücksichtigung einer angemessenen zeitlichen Verzögerung bis zum Eintritt möglicher Effekte, im
Untersuchungszeitraum abbildbar sein.
Als Betrachtungszeitraum wurden vor diesem Hintergrund die Jahre 2018 bis 2024 gewählt. Das
Endjahr 2024 wurde gewählt, weil zum Zeitpunkt des Erlasses dieser Verordnung bis zu diesem Jahr
verlässliche und konsolidierte statistische Marktinformationen vorliegen. Vereinzelt liegen Daten auch
nur bis zum Jahr 2022 oder 2023 vor, da bestimmte Daten erst zum Ende des Folgejahres veröffentlicht
werden (z.B. Leerstands-Daten) und nicht alle Daten jährlich erhoben werden (z.B. Zensus-Daten), was
methodisch jedoch keine Konsequenzen hat. Das Anfangsjahr 2018 wurde aus den folgenden Gründen
gewählt:
– Das ambitionierte Wohnungsbauprogramm des Senats befand sich bereits seit rund sieben
Jahren in der Umsetzung, und die Neubauaktivitäten wurden in diesem Zeitraum deutlich
ausgeweitet. Ab dem Jahr 2018 waren erste (mögliche) Entspannungseffekte auf dem
Wohnungsmarkt zu erwarten. Vor diesem Hintergrund stellte sich insbesondere für den
Zeitraum ab 2018 die Frage, ob Entwicklungen zu beobachten sind, die Auswirkungen auf die
grundlegende Bewertung des Hamburger Wohnungsmarktes als „angespannt“ haben.
– Im Jahr 2018 konnte Hamburg auf eine rund dreijährige Geltungsdauer einer
Mietpreisbegrenzungsverordnung sowie anderer mietrechtlicher Instrumente zurückblicken.
Auch vor dem Hintergrund möglicher Wirkungen dieser Instrumente stellte sich insbesondere
die Frage, ob diese Entwicklungen Auswirkungen auf die grundlegende Bewertung des
Hamburger Wohnungsmarktes als „angespannt“ haben.
– Das Jahr 2018 liegt noch nah genug zurück, um sicherzugehen, dass keine bereits
abgeschlossenen Entwicklungen das Bild verfälschen. Gleichzeitig bietet der Zeitraum von rund
Dienstag, den 2. Dezember 2025
686 HmbGVBl. Nr. 41
sieben Jahren eine ausreichend lange Perspektive, um den langsamen Anpassungen und der
langfristigen Dynamik des Mietwohnungsmarktes Rechnung zu tragen.
In dieser räumlichen (Teilmärkte) und zeitlichen Gesamtbetrachtung wurde festgestellt, dass eine
Gefährdungslage für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu
angemessen Bedingungen in ganz Hamburg besteht:
Der Senat hat für die Beurteilung einer Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit
Mietwohnungen in Hamburg zunächst die in § 556d Absatz 2 Satz 3 angeführten Indikatoren
herangezogen, nach denen eine solche Gefährdung insbesondere dann vorliegen kann, wenn
1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich
übersteigt,
3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher
Wohnraum geschaffen wird, oder
4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Darüber hinaus ist die Situation hilfebedürftiger Haushalte ein weiterer Indikator für die Anspannung des
Wohnungsmarktes.
1.1 Mietniveau und Mietentwicklung in Hamburg
Grundsätzlich kommt den Indikatoren Mietniveau und Mietentwicklung ein besonderes Gewicht für die
Beurteilung der Lage und der Entwicklung des Mietwohnungsmarktes eines Gebietes zu. Sie sind
wichtige Kriterien für die Frage, ob die Mieten in der Stadt bezahlbar sind und bleiben oder ob eine
ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen
besonders gefährdet ist.
In Hamburg ist – im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt – im gesamten Betrachtungszeitraum
ein überdurchschnittlich hohes Mietpreisniveau festzustellen (vgl. § 556 Absatz 2 Satz 3 Nummer 2
BGB). Der Anstieg der Mieten liegt dabei insgesamt oberhalb des Niveaus des Bundes (vgl. § 556d
Absatz 2 Satz 3 Nummer 1 BGB). Dem überdurchschnittlich hohen Mietniveau begegnet der Senat mit
einer Vielzahl von Maßnahmen zur Entspannung des Wohnungsmarktes, welche in Kapitel 2 dargestellt
werden.
Bei der gebotenen Gesamtbetrachtung ist zu berücksichtigen, dass die Mietpreisbegrenzung nur
Wiedervermietungsmieten, nicht aber Erhöhungen von Bestandsmieten erfasst. Dem Niveau und der
Entwicklung der Angebotsmieten kommt daher aufgrund der größeren Sachnähe im Hinblick auf das
Instrument einer Mietpreisbegrenzung das entscheidende Gewicht zu. Die Entwicklung der ortsüblichen
Vergleichsmiete im Mietenspiegel sowie die im Zensus 2022 erfolgte Totalerhebung aller Mieten in
Hamburg fließen jedoch ergänzend in die Betrachtung ein.
1.1.1 Entwicklung der Angebotsmieten1
Das hohe Mietniveau in Hamburg verdeutlichen die nachfolgend dargestellten Angebotsmieten in
absoluten Zahlen und der Vergleich mit dem Bundesdurchschnitt.
1 Die Angebotsmieten spiegeln in Hamburg die Mietentwicklung der Neuvertragsmieten insbesondere
bei privaten Vermietern und Wohnungsunternehmen wider. Die Neuvertragsmieten von der SAGA und
den Wohnungsbaugenossenschaften liegen in der Regel deutlich niedriger. Diese Vermieter
vermarkten allerdings ihre Wohnungen in den meisten Fällen nicht über die einschlägigen Portale
(immonet / immobilienscout24 et cetera). Das ändert nichts an der Tatsache, dass auch bei
Einbeziehung dieser Mieten die Mietenentwicklung über dem Bundesdurchschnitt liegt (siehe dazu
Nummer 1.1.3).
Dienstag, den 2. Dezember 2025 687
HmbGVBl. Nr. 41
Bei den Angebotsmieten handelt es sich um Nettokaltmieten von in ausgewählten Tageszeitungen und
Internetportalen (zum Beispiel immonet oder immobilienscout24) inserierten Mietwohnungen ohne
Mietpreisbindung. Diese werden von immobilienwirtschaftlichen Forschungsinstituten in Datenbanken
nach einheitlichen Kriterien aufbereitet und ausgewertet. Die Angebotsmieten werden bundesweit auf
allen Teilmärkten flächendeckend erfasst und dienen als ein Indikator für die Beurteilung der
Anspannung auf den Mietwohnungsmärkten. So werden die Angebotsmieten unter anderem auch in
den Wohngeld- und Mietenberichten der Bundesregierung für die Darstellung der Erst- und
Wiedervermietungsmieten in Städten und regionalen Teilräumen Deutschlands verwendet.2 Da die
Angebotsmieten damit sowohl bei einer hamburgweiten als auch bei einer deutschlandweiten
Betrachtung mit gleicher Methodik erhoben und ausgewertet werden, sind diese für eine
Vergleichsbetrachtung besonders geeignet.
Im Betrachtungszeitraum 2018 bis 2024 sind die Angebotsmieten in Hamburg stark gestiegen. Hamburg
liegt damit auf dem Niveau anderer vergleichbarer Großstädte. Mittlerweile sind die Zuwachsraten im
Bundesdurchschnitt ebenfalls gestiegen.
In Hamburg stiegen die Angebotsmieten zwischen 2018 und 2024 im Durchschnitt (Mittelwert3) von
11,81 Euro/m² Wohnfläche monatlich netto-kalt um rund 33 vom Hundert (v. H.) auf rund 15,68 Euro/m²
Wohnfläche monatlich netto-kalt. Im Vergleich dazu stiegen im gleichen Zeitraum bundesweit die
Angebotsmieten um durchschnittlich rund 29 v. H. auf 10,92 Euro/m² Wohnfläche monatlich netto-kalt
(siehe Grafik 1). Der absolute Anstieg fiel im gleichen Zeitraum in Hamburg mit 3,87 Euro/m² deutlich
höher aus als im Bundesdurchschnitt (2,48 Euro/m²).4 Damit weisen die Angebotsmieten in Hamburg
gegenüber dem Bundesdurchschnitt sowohl einen deutlich höheren absoluten durchschnittlichen
Mietpreis als auch eine stärkere relative und absolute Steigerung auf. Dies gilt sowohl bei
gesamtstädtischer Betrachtung als auch bis auf wenige Ausnahmen in Bezug auf die im Folgenden
näher betrachteten räumlichen und sachlichen Hamburger Teilmärkte, welche die zuständige
Fachbehörde gebildet hat (siehe Nummer 1.1.2). Ein Teilmarkt besteht aus einzelnen Stadtteilen der
Stadt Hamburg, die im räumlichen Zusammenhang stehen und ein ähnliches Mietpreisniveau aufweisen.
Bei Betrachtung der Entwicklung der Angebotsmieten ist dabei auch das bestehende Mietniveau zu
berücksichtigen. Bei einem bestehenden sehr hohen Mietniveau fällt der prozentuale Anstieg in der
Regel geringer aus, ohne dass sich hieraus der Schluss ableiten ließe, dass die
Wohnungsmarktsituation als entspannt zu betrachten sei. In die Gesamtwertung ist daher auch der
Vergleich des absoluten durchschnittlichen Mietniveaus eingeflossen. Deutlich wird dies auch bei der
Betrachtung der räumlichen und sachlichen Teilmärkte. Der prozentuale Anstieg der Angebotsmieten
liegt nicht in jedem Teilmarkt über dem des Bundesdurchschnitts. Das absolute durchschnittliche
Mietniveau liegt hingegen in fast allen betrachteten Teilmärkten über dem Bundesdurchschnitt.
2 Vergleiche Bundestagsdrucksache 20/7165 (Wohngeld- und Mietenbericht 2021/2022), zum Beispiel
Seite 27
3 Der Mittelwert (auch: arithmetisches Mittel) ist eine der grundlegendsten und am häufigsten
verwendeten Kennzahlen der Statistik. Er beschreibt die durchschnittliche Ausprägung eines
Merkmals in einer Datenreihe.
4 Quelle für die Angebotsmieten: Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und
Raumforschung (BBSR) und von empirica ag, GEWOS und Analyse & Konzepte
Dienstag, den 2. Dezember 2025
688 HmbGVBl. Nr. 41
Grafik 1: Entwicklung der Angebotsmieten in Hamburg und in Deutschland 2018 bis 2024
(Mittelwerte)
Quellen: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung auf Basis der IDN-Preisdaten, empirica ag,
GEWOS, Analyse & Konzepte Preisdatenbank
Auch im Vergleich mit anderen Großstädten stiegen die Angebotsmieten in Hamburg zwischen 2018
und 2024 stark an. So liegt der prozentuale Anstieg in Hamburg zwischen 2018 und 2024 bei rund
33 v. H. In den 14 größten Großstädten lag der Anstieg bei 32,5 v. H. (Grafik 2).
Grafik 2: Entwicklung der Angebotsmieten in Hamburg im Vergleich zu den
14 größten kreisfreien Städten in Euro pro m² Wohnfläche (Mittelwerte)
Quellen: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung auf Basis der IDN-Preisdaten, empirica ag, GEWOS, Analyse &
Konzepte Preisdatenbank
8,44 8,74 8,97 9,29 9,66
10,3
10,92
11,81
12,3
12,83 13,09 13,44
14,71
15,68
5,00 €
7,00 €
9,00 €
11,00 €
13,00 €
15,00 €
17,00 €
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Deutschland Hamburg
11,81
12,3
12,83 13,09 13,44
14,71
15,68
10,89
11,28 11,47
11,83 12,23
13,43
14,43
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Hamburg Großstädte
Dienstag, den 2. Dezember 2025 689
HmbGVBl. Nr. 41
Dabei ist zu berücksichtigen, dass Hamburg im Vergleich der Großstädte die dritthöchste relative
Steigerung im betrachteten Zeitraum aufweist. Nur Berlin (53 v. H.) und Leipzig (44 v. H.) verzeichnen
höhere Werte (Grafik 3). Diese hohen Steigerungsraten beeinflussen den Gesamtdurchschnitt der
Kategorie „14 größte kreisfreie Städte“ erheblich.
Grafik 3: Anstieg der Angebotsmieten in v. H. (2018–2024):
Hamburg im Vergleich zu 14 Großstädten
Quellen: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung auf Basis der IDN-Preisdaten, empirica ag,
GEWOS, Analyse & Konzepte Preisdatenbank
53,0
44,0
33,0
28,0 27,0 27,0 25,0 24,0 24,0
21,0 21,0
17,0 17,0
14,0
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
60,0
Dienstag, den 2. Dezember 2025
690 HmbGVBl. Nr. 41
1.1.2 Entwicklung der Angebotsmieten auf den Hamburger Teilmärkten
Nicht nur in Hamburg insgesamt sind die Mieten im Zeitraum 2018 bis 2024 gestiegen. Diese
Entwicklung zeigt sich auch bei einer Betrachtung von einzelnen sachlichen Teilmärkten, gesplittet nach
Wohnungsgrößen (siehe dazu nachfolgende Tabellen 1 und 2). Die Tabellen 1 und 2 zeigen die
Entwicklung und die Veränderung der Angebotsmieten (Medianwert) nach Wohnungsgrößen:
Tabelle 1: Entwicklung der Angebotsmieten in Hamburg 2018 bis 2024 nach Wohnungsgrößen-Klassen
Jahr
Wohnungsgrößenklassen in m² (Medianwerte)
unter 40 ab 40 bis <60 ab 60 bis <80 ab 80 bis <100 ab100 bis <120 ab 120 bis <160 160 und mehr
2018 12,29 € 11,03 € 10,83 € 11,87 € 12,65 € 13,25 € 14,42 €
2019 12,58 € 11,50 € 11,21 € 12,45 € 13,00 € 13,50 € 14,50 €
2020 13,24 € 12,00 € 11,80 € 12,90 € 13,32 € 13,80 € 14,57 €
2021 13,55 € 12,14 € 12,11 € 13,10 € 13,75 € 14,23 € 15,08 €
2022 13,36 € 12,39 € 12,50 € 13,82 € 14,43 € 15,30 € 15,77 €
2023 14,93 € 13,54 € 13,54 € 14,77 € 15,02 € 15,95 € 16,46 €
2024 15,13 € 14,33 € 14,41 € 15,50 € 15,94 € 16,92 € 18,16 €
Quellen: empirica ag, GEWOS, Analyse & Konzepte
Tabelle 1 zeigt, dass das mittlere Niveau der Angebotsmieten im Jahr 2024 in allen Größenklassen des
Wohnungsbestandes deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 10,92 Euro/m² (Grafik 1) Wohnfläche
liegt. Tabelle 2 zeigt die Veränderung der Angebotsmieten in Hamburg in den Jahren 2018 bis 2024
nach Wohnungsgrößen.
Tabelle 2: Veränderung der Angebotsmieten in Hamburg 2018 bis 2024 nach Größenklassen
Jahr
Veränderung der Angebotsmieten (netto-kalt) in Hamburg
unter 40 m² ab 40 bis <60 m² ab 60 bis <80 m² ab 80 bis <100 m² ab 100 bis <120 m² ab 120 bis <160 m² 160 m² und mehr
Anstieg im
Zeitraum
2018 bis 2024
Median Median Median Median Median Median Median
23% 30% 33% 31% 26% 28% 28%
Haushalte in
Mehrfamilienhäusern 69.000 267.500 263.500 107.500 29.500 18.000 7.000
Quellen: empirica ag, GEWOS, Analyse & Konzepte
Die Angaben verdeutlichen, dass in fast allen Größenklassen die Mietpreisentwicklung zwischen den
Jahren 2018 und 2024 mit Anstiegen zwischen 23 v. H. bis 33 v. H. oberhalb oder auf einem
vergleichbaren Niveau mit der Entwicklung des Bundesdurchschnittes von 29 v. H. lag. Nur die
Wohnungen unter 40 m² Wohnfläche wiesen auf einem sehr hohen Niveau einen auffallend geringeren
Anstieg auf (23 v. H. vs. 29 v. H.).
Besonders auffällig ist, dass ausgerechnet Wohnungen mit einer Größe zwischen 40 und 100 m² – also
jene, in denen laut Zensus 2022 rund 84 v. H. aller Haushalte in Mehrfamilienhäusern leben und die
damit den Schwerpunkt der Wohnraumnachfrage bilden – die höchsten Preissteigerungsraten
aufweisen. Sie verzeichnen durchgehend und signifikant höhere Mietsteigerungen als der bundesweite
Durchschnitt von 29 v. H. Dies wird insbesondere deutlich, wenn man die absolute Steigerungsrate des
Dienstag, den 2. Dezember 2025 691
HmbGVBl. Nr. 41
Bundesdurchschnitts (+ 2,50 Euro) mit den Veränderungsraten dieser Wohnungsgrößenklassen
vergleicht (40 bis < 60m²: 3,30 Euro, ab 60 bis <80: 3,60 Euro, ab 80 bis <100: 3,60 Euro). Die
Marktsegmente, in denen die relativen Mietsteigerungen leicht unterhalb der Bundesentwicklung liegen,
machen somit nur einen kleinen Anteil (16 v. H.) des für die Bewertung maßgeblichen GesamtWohnungsbestandes aus. Es ist jedoch zu betonen, dass auch in diesen Segmenten die absolute
Steigerung über dem Bundesniveau liegt.
Eine ähnliche Entwicklung ist für die unterschiedlichen regionalen Teilmärkte, welche die zuständige
Fachbehörde zur Analyse der kleinräumigen Mietenentwicklung gebildet hat, festzustellen. Insgesamt
wurden 31 räumlich zusammenhängende Teilmärkte für Hamburg gebildet (siehe hierzu Tabelle 3).
Dabei wurden jeweils benachbarte Stadtteile, die ähnliche Mietpreisniveaus aufwiesen, zu einem
Teilmarkt zusammengefasst.5 Tabelle 4 zeigt im Folgenden die Entwicklung der Angebotsmieten im
Zeitraum 2018 bis 2024 auf Ebene dieser Hamburger Teilmärkte.
5 Ausnahme bilden Billstedt, Rahlstedt und Ottensen. Aufgrund der Größe der Stadtteile Billstedt und
Rahlstedt bzw. des herausgehobenen Mietniveaus in Ottensen wurden in diesen Fällen keine
Teilmärkte mit anderen Stadtteilen gebildet.
Dienstag, den 2. Dezember 2025
692 HmbGVBl. Nr. 41
Tabelle
3:
Abgrenzung
der
Hamburger
Mietwohnungsteilmärkte
Dienstag, den 2. Dezember 2025 693
HmbGVBl. Nr. 41
Tabelle 4: Entwicklung der Angebotsmieten auf den Hamburger Teilmärkten 2018 bis 2024
Quelle: empirica ag, GEWOS, Analyse und Konzepte, Statistisches Bundesamt
Teilmarkt
Netto-Kalt-Miete
2024 (Median)
Netto-Kalt-Miete
2018 (Median)
Erhöhung Netto-KaltMiete 2018-2024
Anstieg 20182024 in %
City (Altstadt/Neustadt/Hafencity) 22,40 € 16,04 € 6,36 € 40%
Ottensen 21,00 € 13,91 € 7,09 € 51%
Westliche Alster 20,07 € 15,64 € 4,43 € 28%
St.Georg/Hohenfelde 18,03 € 14,08 € 3,95 € 28%
Östliche Alster 18,00 € 14,30 € 3,70 € 26%
Eppendorf 17,66 € 14,39 € 3,27 € 23%
St. Pauli 17,33 € 13,95 € 3,38 € 24%
Altona/Bahrenfeld 17,05 € 13,32 € 3,73 € 28%
Elbvororte 17,04 € 13,95 € 3,09 € 22%
Lokstedt/Stellingen 16,84 € 12,54 € 4,30 € 34%
Eimsbüttel 16,78 € 13,85 € 2,93 € 21%
Alsterdorf/Ohlsdorf 15,60 € 11,91 € 3,69 € 31%
Wandsbek-Nord 14,89 € 11,39 € 3,50 € 31%
Wandsbek-Mitte 14,67 € 10,96 € 3,71 € 34%
Barmbek 14,38 € 11,88 € 2,50 € 21%
Altona-West 14,33 € 11,17 € 3,16 € 28%
Fuhlsbüttel/Langenhorn 14,27 € 10,97 € 3,30 € 30%
Schnelsen/Eidelstedt 13,93 € 10,50 € 3,43 € 33%
Niendorf 13,90 € 11,19 € 2,71 € 24%
Bergedorf/Lohbrügge 13,87 € 10,09 € 3,78 € 37%
Steilshoop/Bramfeld 13,60 € 10,05 € 3,55 € 35%
Wandsbek-Ost 13,54 € 9,92 € 3,62 € 36%
Lurup/Osdorf 13,49 € 9,96 € 3,53 € 35%
Rahlstedt 13,19 € 9,97 € 3,22 € 32%
Borgfelde/Hamm/Horn 12,99 € 10,86 € 2,13 € 20%
Vier-und Marschlande 12,63 € 9,45 € 3,18 € 34%
Harburg 12,38 € 9,56 € 2,82 € 29%
Wilhelmsburg 12,37 € 9,80 € 2,57 € 26%
Billstedt 12,03 € 9,52 € 2,51 € 26%
Neugraben 11,11 € 8,77 € 2,34 € 27%
Altes Land 10,41 € 8,58 € 1,83 € 21%
Dienstag, den 2. Dezember 2025
694 HmbGVBl. Nr. 41
Das absolute Mietniveau, das ein wichtiger Indikator für einen angespannten Wohnungsmarkt ist, liegt
in fast allen in Tabelle 4 aufgeführten räumlichen Teilmärkten über dem Bundesdurchschnitt von
10,92 Euro/m² Wohnfläche. Die einzige Ausnahme bildet der im Südwesten gelegene Teilmarkt Altes
Land.
Insgesamt wird deutlich, dass nicht nur in den traditionell nachgefragten innerstädtischen Stadtteilen die
Mieten stark gestiegen sind. Auch Teilmärkte wie Bergedorf/Lohbrügge (Anstieg 37 v. H.) und
Steilshoop/Bramfeld (Anstieg 35 v. H.) zeigen diese Entwicklung.
1.1.3 Entwicklung der „Mietenspiegel-Mieten“ im Zeitraum 2017 bis 2023
Die starke Mietenentwicklung in Hamburg wird nicht nur durch die Angebotsmieten dokumentiert,
sondern auch durch die Mietenentwicklung bei den „Mietenspiegel-Mieten“. Das sind die Mieten, die für
nicht mietpreisgebundene Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und
Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit jeweils zum Stichtag 1. April in
Hamburg gezahlt worden sind. Dabei werden die Wohnungsbestände aller Vermietergruppen
entsprechend ihrer jeweiligen Anteile in den einzelnen Baualtersklassen und Wohnlagen repräsentativ
erfasst. In diesen Mieten sind folglich auch die Mieten der Wohnungsbaugenossenschaften und der
kommunalen Wohnungsunternehmen repräsentativ enthalten. Es wurden bis einschließlich des
Mietenspiegels 2023 die Mieten erfasst, die innerhalb der letzten vier Jahre vor dem Stichtag neu
abgeschlossen oder geändert worden sind. Damit werden auch Mietänderungen im Bestand
berücksichtigt.
Der durchschnittliche gewichtete Mittelwert des Hamburger Mietenspiegels ist von 2017 bis 2023 um
16,5 v. H. von 8,44 Euro/m² Wohnfläche auf 9,83 Euro/m² Wohnfläche gestiegen. Im Vergleich dazu
stieg der als Vergleichsgröße insoweit am ehesten geeignete Bundesmietenindex6 im Zeitraum 2017
bis 2023 nur um rund 9,6 v. H. (Anstieg des Indexwertes von 95,8 auf 105). Das zeigt, dass auch die
Hamburger „Mietenspiegel-Mieten“ im Vergleich zu den in den Bundesmietenindex einfließenden
Mieten überdurchschnittlich gestiegen sind.
1.1.4 Überdurchschnittliche Mietbelastung der Hamburger Haushalte im Vergleich zum
Bundesdurchschnitt
Ein weiterer Parameter, der nach § 556d Absatz 2 Satz 3 Nummer 2 BGB auf eine Anspannung des
Mietwohnungsmarktes hindeutet, ist die Höhe der Mietbelastung im Verhältnis zum Einkommen, die
den jeweiligen Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen bezeichnet. Dieser betrug
bundesweit für alle Haushalte im Jahr 2022 durchschnittlich 27,9 v. H. (bruttokalt). In Hamburg lag die
Mietbelastungsquote im gleichen Jahr dagegen bei 30,3 v. H., also 2,4 Prozentpunkte höher und damit
deutlich über dem Bundesdurchschnitt7.
Auch im Bundesländervergleich liegt die mittlere Wohnkostenbelastung in Hamburg deutlich über der
der meisten Bundesländer, was die auch relativ hohe Belastung der Hamburger Haushalte im Vergleich
nochmals belegt:
6 Quelle: Statistisches Bundesamt. Im Bundesmietenindex werden alle Mieten (nicht nur
Neuvertragsmieten oder Änderungen von Bestandsmieten) erfasst. Der Mietenindex ist Teil des vom
Statistischen Bundesamt berechneten Verbraucherpreisindex und hat die Aufgabe, die reine
Preisänderung für den Ausgabebereich Wohnungsnutzung zu messen.
7 Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis) auf Grundlage des Mikrozensus 2022. Aktuellere Daten
liegen nicht vor.
Dienstag, den 2. Dezember 2025 695
HmbGVBl. Nr. 41
Grafik 4: Mietbelastungsquote von Haushalten nach Bundesland (2022, bruttokalt)
Quelle: Mikro-Zensus Zusatzerhebung Wohnen 2022
Neben der insgesamt hohen Wohnkostenbelastung in Hamburg fällt insbesondere die
überdurchschnittlich starke Belastung einkommensschwacher Haushalte ins Gewicht. So liegt die
Wohnkostenbelastung von einkommensschwächeren Haushalten mit einem monatlichen
Haushaltsnettoeinkommen von bis unter 1500 Euro bei rund 52 v. H. und die von Haushalten mit einem
Einkommen zwischen 1500 und 2000 Euro bei 33,3 v. H. und damit zum Teil deutlich über dem
Hamburger Durchschnitt. Auch entlang der haushaltstypologischen Achse zeigen sich besonders hohe
Wohnkostenbelastungen bei Familien mit 3 und mehr Kindern (33,7 v. H.), alleinlebenden Frauen
(35,4 v. H.) und bei Seniorinnen und Senioren (33,8 v. H.). Unter den Senioren sind es insbesondere
alleinlebende Senioren, die mit im Mittel 36 v. H. eine besonders hohe Wohnkostenbelastung tragen.
Die Daten belegen, dass von der Anspannung auf dem Hamburger Wohnungsmarkt bestimmte
Bevölkerungsgruppen besonders betroffen sind. Hierzu zählen Haushalte, die aufgrund niedriger
Einkommen, eines Bedarfs an größeren Wohnungen (zum Beispiel Familien), struktureller
ökonomischer Benachteiligungen (zum Beispiel Frauen im Kontext des Gender-Pay-Gaps) oder
altersbedingter Anforderungen (zum Beispiel Senioren mit Bedarf an barrierefreiem Wohnraum)
ohnehin unter erschwerten Bedingungen Zugang zu angemessenem Wohnraum finden.
1.1.5 Zwischenergebnis: Beurteilung der Mietindikatoren
Alle dargestellten Mietindikatoren verdeutlichen, dass in Hamburg das Mietniveau im bundesweiten
Vergleich überdurchschnittlich hoch ist. Die relative Mietenentwicklung liegt dabei oberhalb des Niveaus
des Bundes. Zudem liegt die absolute durchschnittliche Miethöhe in Hamburg ebenfalls deutlich über
der des Bundes, was besonderes Gewicht für die Beantwortung der Frage, ob ein angespannter
Wohnungsmarkt vorliegt, hat.
Dienstag, den 2. Dezember 2025
696 HmbGVBl. Nr. 41
Die Auswertungen zur Entwicklung der Angebotsmieten auf den sachlichen und regionalen Teilmärkten
zeigen, dass es nur einen kleinen regionalen Teilmarkt am Stadtrand gibt, in dem die absolute Miethöhe
im Jahr 2024 geringfügig unter dem Bundesdurchschnitt lag. In der Betrachtung nach
Wohnungsgrößenklassen zeigt sich, dass jene Größenklassen, auf die rund 84 v. H. aller Haushalte in
Mehrfamilienhäusern entfallen – und die somit für den Mietwohnungsmarkt quantitativ besonders
relevant sind –, sowohl relativ als auch absolut ein deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegendes
Mietpreisniveau aufweisen.
Wie oben bereits ausgeführt, erfassen die Angebotsmieten nicht alle Anbieter auf dem Wohnungsmarkt
gleichermaßen. Insbesondere die Bestände des städtischen Unternehmens SAGA und der Hamburger
Wohnungsbaugenossenschaften sind in den ausgewerteten Angebotsmietdaten stark unterrepräsentiert. Deren Bestände weisen im Vergleich zu den anderen Anbietern auf dem Hamburger
Wohnungsmarkt grundsätzlich auch bei einer Neuvermietung niedrigere Mieten auf (so beispielsweise
die im Auftrag der wohnungswirtschaftlichen Verbände erstellte „Hamburger Mietenstudie 2022“8) Für
die Beurteilung der Lage auf dem Hamburger Wohnungsmarkt aber darf dieser Umstand nicht zu dem
Schluss führen, dass eine Einführung der gesetzlichen Mietpreisbegrenzung deshalb entbehrlich wäre.
Denn auch die Entwicklung der repräsentativen „Mietenspiegel-Mieten“ im Verhältnis zur Entwicklung
des Bundesmietenindex verdeutlicht, dass in Hamburg die Mieten im Betrachtungszeitraum
überdurchschnittlich stark gestiegen sind. Bei diesem Indikator sind die Mieten aller Eigentümergruppen
entsprechend der Größe ihrer Bestände repräsentativ berücksichtigt. Zusätzliche Evidenz für diese
Einschätzung liefert die erstmalige flächendeckende Vollerhebung der tatsächlichen Nettokaltmieten im
Rahmen des Zensus 2022, die belastbare Vergleichsdaten für ganz Deutschland bereitstellt. Die
Erhebung der Nettokaltmieten ergab, dass die durchschnittliche Nettokaltmiete in Hamburg die höchste
unter allen Ländern ist.
Tabelle 5: Durchschnittliche Nettokaltmieten in den Ländern auf Basis des Zensus 2022
Land Mittlere Nettokaltmiete pro m² monatlich
Hamburg 9,16 €
Bayern 8,74 €
Hessen 8,21 €
Baden-Württemberg 8,13 €
Berlin 7,67€
Schleswig-Holstein 7,41 €
Bremen 7,34 €
Nordrhein-Westfalen 6,82 €
Rheinland-Pfalz 6,75 €
Niedersachsen 6,56 €
Brandenburg 6,21 €
Saarland 6,12 €
Mecklenburg-Vorpommern 5,91 €
Sachsen 5,72 €
Thüringen 5,65 €
Sachsen-Anhalt 5,38 €
Quelle: Zensus/GWZ 2022
8 Vgl. https://www.steinbeis-cres.de/assets/Forschung/2023/Report_V9.pdff
Dienstag, den 2. Dezember 2025 697
HmbGVBl. Nr. 41
1.2 Bevölkerungswachstum und Neubautätigkeit in Hamburg
Nach § 556d Absatz 2 Satz 3 Nummer 3 BGB ist als weiterer Indikator der Anstieg der Wohnbevölkerung
im Vergleich zur Neubautätigkeit zu prüfen.
Ein Blick auf diesen Indikator zeigt, dass die Neubautätigkeit in Hamburg mit dem Wachstum der
Wohnbevölkerung über weite Strecken Schritt halten konnte. Seit 2011 sind in Zusammenarbeit mit der
Wohnungswirtschaft im Bündnis für das Wohnen die jährlichen Neubauzahlen deutlich gesteigert
worden. Insgesamt sind von 2011 bis 2024 rund 108.200 Wohnungen fertiggestellt worden. Dennoch
reicht dieses Niveau bislang nicht aus, um das in den davorliegenden Jahren aufgelaufene
Wohnungsdefizit nachhaltig zu verringern. Dies gilt umso mehr auch vor dem Hintergrund, der seit 2015
und nochmals verstärkt seit 2022 in Folge des Angriffskriegs Russlands auf die Ukraine deutlich
gestiegenen Zuwanderungszahlen und der damit einhergehenden gestiegenen Nachfrage nach
Wohnraum.
In Hamburg lebten zum Stichtag 31.08.2025 40.3669 Personen in öffentlich-rechtlicher Unterbringung.
Dies umfasst sowohl Asylsuchende als auch Wohnungslose und Schutzsuchende aus der Ukraine. Im
Jahr 2025 blieben bis zum Stichtag 31.08.2025 insgesamt 2.589 Schutzsuchende aus der Ukraine in
Hamburg. Davon wurden 2.553 öffentlich-rechtlich untergebracht, die alle berechtigt sind, öffentlich
geförderten Wohnraum zu beziehen. Insgesamt verfügen 29.69910 Personen in öffentlich-rechtlicher
Unterbringung über eine Dringlichkeitsbestätigung und damit über die Berechtigung, öffentlich
geförderten Wohnraum zu beziehen. Die Unterbringungsbedarfe dürften sich absehbar auf einem
hohen Niveau fortsetzen, insbesondere im Vergleich zu den Jahren vor dem russischen Angriffskrieg
auf die Ukraine.
Auch aus anderen Herkunftsländern kommen weiter Schutzsuchende nach Hamburg, die
perspektivisch Wohnraum nachfragen. Im Jahr 2025 blieben bis zum Stichtag 31.08.2025 3.033
Schutzsuchende in Hamburg. Davon wurden 1.735 Personen öffentlich-rechtlich untergebracht. Die
Zahlen liegen damit weiterhin auf einem sehr hohen Niveau.
Vor diesem Hintergrund ist auch in den kommenden Jahren zu erwarten, dass der Bedarf an Wohnraum
das Angebot weiter übersteigen wird. Dies ergibt sich aus den folgenden Zahlen:
Von 2011 bis 2024 ist die Bevölkerung Hamburgs von rund 1.707.000 auf rund 1.863.000
Einwohnerinnen und Einwohner und damit um 156.000 Personen gestiegen11 Zwischen dem Zensus
2011 und dem Zensus 2022 ist die Anzahl der Haushalte von 877.000 auf rund 955.000 Haushalte und
damit um rund 78.000 Haushalte gestiegen.12
Diesem starken Bevölkerungs- und Haushaltsanstieg steht im Zeitraum 2011 bis 2021 ein Saldo
(Fertiggestellte Wohnungen minus Abgang von Wohnungen) von rund 79.500 neuen Wohnungen
gegenüber. Da der Zensus Anfang 2022 stattfand, ist die Stichtagszahl der Bautätigkeit zum 31.12.2021
das geeignetste Vergleichsmaß. Zwar wurden im Saldo damit rund 1.500 Wohnungen mehr
bereitgestellt als Hamburg um Haushalte gewachsen ist. Dieser Neubauüberschuss reichte jedoch nicht
aus, um das bereits bestehende Versorgungsdefizit auszugleichen – ein Defizit, das sich deutlich im
anhaltenden Preisanstieg und der kontinuierlich sinkenden Leerstandsquote widerspiegelt.
Dies gilt umso mehr vor dem Hintergrund, dass der Wohnungsneubau in Hamburg sowie bundesweit
seit 2021 zurückgegangen ist. So sind die Fertigstellungen von Wohnungen von 2022 auf 2023 in
Hamburg um rund 35 v. H. zurück gegangen, die Baugenehmigungen um rund 48 v. H. In 2024 konnten
zwar sowohl für die Baugenehmigungen als auch Baufertigstellungen starke Steigerungen erreicht
werden (Grafik 5). Jedoch fangen diese den konstant hohen Bedarf nicht ab.
9 Stand 31.08.2025
10 Stand 31.08.2025
11 Quelle: Statistikamt Nord, Zensus 2011 und Fortschreibung des Zensus 2022, eine korrigierte
Rückrechnung ab 2018 wurde von den statistischen Ämtern noch nicht erstellt.
12 Eine Fortschreibung der Haushaltszahlen auf Basis des Zensus wird von den statistischen Ämtern
nicht durchgeführt. Aktuellere Zahlen liegen insoweit nicht vor.
Dienstag, den 2. Dezember 2025
698 HmbGVBl. Nr. 41
Damit wird, gemessen am Neubau, in den kommenden Jahren einer stetig wachsenden Bevölkerung
(s. u.) kein äquivalent wachsendes Angebot an Neubauwohnungen gegenübergestellt werden können,
sodass weiterhin ein angespannter Wohnungsmarkt besteht.
Grafik 5: Bautätigkeit in Hamburg seit 2018
Quellen: Statistikamt Nord, Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen
Eine aktuelle Prognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung geht von einem weiterhin
starken Wachstum der Bevölkerung in Hamburg aus (Grafik 6). Demnach wird Hamburg gegenüber
dem Basisjahr 2023 um 68.100 (+3,7 v. H.) Personen bis 2030 auf 1.896.000 und bis 2045 um 138.000
Personen (+7,5 v. H.) auf insgesamt 1.966.000 Einwohnerinnen und Einwohner wachsen.13
13 Maretzke, Steffen / Hoymann, Jana / Schlömer, Claus (2024): Raumordnungsprognose 2045 –
Bevölkerungsprognose, aktualisiert anhand der Ergebnisse des Zensus 2022. BBSR-Analysen
KOMPAKT 13/2024. Bonn: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). DOI: [nicht
vorhanden]. Online verfügbar unter: BBSR-Analysen KOMPAKT 04/2024 [Zugriff am: 19.09.2025].
Dienstag, den 2. Dezember 2025 699
HmbGVBl. Nr. 41
Grafik 6: Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Hamburg bis 2045
Quelle: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung
1.3 Geringe Leerstandsquote und große Nachfrage nach Wohnraum in Hamburg
Ein weiterer geeigneter Indikator, auf den § 556d Absatz 2 Satz 3 Nummer 4 BGB Bezug nimmt, ist ein
geringer Leerstand bei zugleich großer Nachfrage. Der Senat hat insoweit den CBRE-empiricaLeerstandsindex herangezogen.
Die Daten des CBRE-empirica-Leerstandsindex zeigen für die Jahre 2018 bis 202314 in Grafik 7, dass
Hamburg im Bundesvergleich mit 0,3 v. H. (2023) eine der niedrigsten Leerstandsquoten aufweist
(Bundesdurchschnitt 2023: 2,5 v. H.). Dargestellt im CBRE-empirica-Leerstandsindex wird der marktaktive Leerstand, jeweils unabhängig von der Dauer des Leerstandes. Dieser wird nur für
Geschosswohnungen ausgewiesen. Der marktaktive Leerstand umfasst leerstehende Wohnungen, die
unmittelbar disponibel sind, sowie leerstehende Wohnungen, die aufgrund von Mängeln derzeit nicht
zur Vermietung anstehen beziehungsweise gerade modernisiert werden, aber gegebenenfalls in
weniger als sechs Monaten aktivierbar wären.
14 Schätzung des Leerstandes im Geschosswohnungsbau jeweils für das Ende des Kalenderjahres.
Die Daten für 2024 erscheinen voraussichtlich im Dezember 2025.
Dienstag, den 2. Dezember 2025
700 HmbGVBl. Nr. 41
Grafik 7: Marktaktiver Leerstand in v. H. im Zeitraum 2018 bis 2023,
Vergleich Hamburg – Deutschland insgesamt
Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex
Eine Leerstandsquote von 0,3 v. H. in 2023 belegt das geringe Volumen an kurz- und mittelfristig
disponiblen Wohnungen. Da die Haushalts- und Bevölkerungszahlen gleichzeitig ansteigen (siehe dazu
Nummer 1.2), lässt auch die niedrige Leerstandsquote auf einen angespannten Wohnungsmarkt in
Hamburg schließen.
Nach § 556d Absatz 2 Satz 3 Nummer 4 BGB kommt dem Leerstand eine Indizwirkung zu, wenn
gleichzeitig eine große Nachfrage besteht. Diese große Nachfrage ist in Hamburg derzeit und nach
Prognose auch zukünftig gegeben, wie die Analyse der Preisentwicklung, der Bevölkerungsentwicklung
(auch in der Prognose) und dem Verhältnis zwischen Bevölkerungsentwicklung und Neubauleistung
zeigt.
1.4 Situation hilfebedürftiger Haushalte/Sozialwohnungsbestand
Als weiteren für die Beurteilung der Lage auf dem Wohnungsmarkt sachgerechten Indikator betrachtet
der Senat die Situation der hilfebedürftigen Haushalte, weil diese insbesondere auf preisgünstigen
Wohnraum angewiesen sind. Ihre Wohnungsversorgung stellt sich wie folgt dar:
Im Jahr 2024 wurden 14.467 Wohnberechtigungsscheine, mit denen Sozialwohnungen des
1. Förderwegs bezogen werden können, erteilt. Die Zahl ist seit dem Jahr 2018 um 10 v. H. gestiegen,
ausgehend von 13.151 erteilten Wohnberechtigungsscheinen des 1. Förderwegs.
Auch die Wohnraumversorgungssituation der anerkannt vordringlich Wohnungssuchenden15, das heißt
von Haushalten, die es am Wohnungsmarkt besonders schwer haben und daher auf Unterstützung
angewiesen sind, hat sich in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugespitzt und aufgrund der
gestiegenen Zuwanderung weiter verschärft. Lag die Zahl der erteilten Berechtigungsscheine für
vordringlich wohnungssuchende Haushalte (Dringlichkeitsscheine und -bestätigungen) im Jahr 2018
noch bei 8.174, so ist sie im Jahr 2024 auf 8.663 Haushalte angestiegen. Die Zahl der unversorgten
vordringlich wohnungsuchenden Haushalte stieg im Zeitraum von 2018 bis 2024 von 11.768 auf 16.148
15 Es handelt sich um anerkannt vordringlich Wohnungssuchende im Sinne der Fachanweisung gemäß
§ 45 Absätze 2 und 3 des Bezirksverwaltungsgesetzes der Behörde für Stadtentwicklung und
Wohnen über die Versorgung von vordringlich Wohnungsuchenden mit Wohnraum.
0,5 0,5 0,5
0,4 0,4
0,3
2,8 2,8 2,8 2,8
2,5 2,5
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
2018 2019 2020 2021 2022 2023
Hamburg Deutschland
Dienstag, den 2. Dezember 2025 701
HmbGVBl. Nr. 41
Haushalte an. Diese Zahlen zeigen die gestiegene Anspannung der Versorgungssituation vordringlich
wohnungssuchender Haushalte.
Weiterhin ist nicht damit zu rechnen, dass sich die Zahl der Haushalte mit geringen Einkommen in
Zukunft nennenswert verringern wird. Fast 250.000 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 31.12.2023)
erhalten Transferleistungen nach dem Zweiten oder Zwölften Buch Sozialgesetzbuch (SGB II und SGB
XII). Der für einkommensschwächere Bevölkerungskreise besonders geeignete Sozialwohnungsbestand (1. Förderweg) hat von rund 77.600 Wohnungen im Jahr 2018 auf rund 74.000
Wohnungen im Jahr 2024 kontinuierlich abgenommen. In der Folge des Auslaufens von öffentlichen
Bindungen würde sich der Sozialwohnungsbestand (1. Förderweg) von 2025 bis 2035 um weitere rund
47.000 Wohnungen reduzieren. Soweit die Förderzahlen auf dem derzeitigen Niveau in den nächsten
zehn Jahren verstetigt werden, kann es gelingen, den Bestand der Sozialwohnungen (1. Förderweg)
auf etwa gleichem Niveau wie 2024 zu erhalten. Anders stellt sich die Prognose für den WAgebundenen16 Wohnungsbestand, der vordringlich wohnungssuchenden Haushalten vorbehalten ist,
dar: Bereits von 2018 bis 2024 ist die Zahl der WA-gebundenen Wohnungen von gut 36.600 auf etwa
24.500 Wohnungen gesunken. Bei weiteren auslaufenden Bindungen wird sich der Bestand in den
kommenden zehn Jahren noch einmal um fast die Hälfte reduzieren. Trotz verstärkter Anstrengungen
des Senats in diesem Bereich wird diese Entwicklung voraussichtlich nicht durch den Wohnungsneubau
und Bindungsankäufe im Bestand zu kompensieren sein.
Obwohl für die Wohnraumversorgung von sozialwohnungsberechtigten Haushalten neben den
gebundenen auch die ungebundenen Wohnungen (insbesondere die Bestände des städtischen
Unternehmens SAGA) zur Verfügung stehen, zeigt die Entwicklung der beiden Parameter
– kontinuierlicher Anstieg der Anzahl wohnberechtigter Haushalte sowie auslaufende Sozialbindungen –, dass gegenwärtig und auch zukünftig eine Gefährdung der ausreichenden Versorgung der
Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen festzustellen ist.
1.5 Ergebnis der Prüfung des angespannten Wohnungsmarkts
Ziel der vorgenommenen Untersuchung war es, eine fundierte Beurteilung zur besonderen Gefährdung
der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in Hamburg für den Zeitraum 2018
bis 2024 zu erarbeiten. Der Zeitraum wurde gewählt, da insbesondere ab 2018 erste messbare
Entlastungswirkungen des ambitionierten Neubauprogrammes des Senates sowie mietrechtlicher
Maßnahmen möglich waren. Es war demnach zu prüfen, ob diese Maßnahmen zu einer weiteren
Entlastung des Wohnungsmarktes geführt haben oder ob die bestehende Anspannung des Marktes
aufgrund gegenläufiger Entwicklungen erhalten geblieben ist oder sich sogar verschärft hat. Maßgeblich
für diese Bewertung waren die unter Nummern 1.1 bis 1.4 dargestellten Indikatoren.
Im Ergebnis zeigt sich, dass der umfangreiche Wohnungsneubau ab 2011 nur knapp mit der
Entwicklung der Haushalte Schritt halten konnte. Insgesamt wurden bis zum Zensus 2022, der die
aktuellen und verlässlichsten Zahlen zur Haushaltsentwicklung bietet, etwas mehr Wohnungen im Saldo
neu geschaffen, als Hamburg um Haushalte gewachsen ist. Dass dieser leicht positive Saldo nicht
ausgereicht hat, eine spürbare Entlastung des Wohnungsmarktes zu erzielen, zeigt sich deutlich an den
weiter gestiegenen Angebots- und Mietenspiegelmieten sowie an der weiter zurückgehenden
Leerstandsquote. Auch über die vom Senat ergriffenen Maßnahmen zur Mietpreisregulierung
(Mietpreisbremse und Kappungsgrenzenverordnung) konnte bisher keine Marktentspannung erreicht
werden.
Die unter Nummern 1.1 bis 1.4 dargestellten Indikatoren belegen nach Überzeugung des Senats, dass
die angespannte Lage auf dem Mietwohnungsmarkt für ganz Hamburg festzustellen ist. Das Verhältnis
16 WA steht für Wohnungsamt. Es handelt sich um Wohnungsbestand, der vordringlich
wohnungssuchenden Haushalten vorbehalten ist und für dessen Belegung die bezirklichen
Wohnungsabteilungen i. d. R. ein Benennungsrecht im Rahmen des sogenannten Dreier-Vorschlags
haben.
Dienstag, den 2. Dezember 2025
702 HmbGVBl. Nr. 41
von Angebot und Nachfrage nach Mietwohnungen und die Mieten selbst sind nicht in allen Stadtteilen
gleich. Der Mietwohnungsmarkt ist aber insgesamt zusammenhängend und in keinem relevanten
Teilgebiet oder Teilsegment kann er als derart entspannt eingestuft werden, dass die ausreichende
Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen nicht besonders
gefährdet wäre. Damit sind die Voraussetzungen für den Erlass einer Mietpreisbegrenzungsverordnung
für das gesamte Stadtgebiet gegeben.
Auch mit der Verordnung über die Feststellung einer Gefährdungslage nach § 9 Absatz 1 des
Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes vom 20. März 2018 hat der Senat festgestellt, dass die Freie
und Hansestadt Hamburg ein Gebiet ist, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit
Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, und damit das in Hamburg seit
1971 ununterbrochen geltende Zweckentfremdungsverbot bestätigt. Mit Erlass der Verordnung über die
Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum nach § 250 Absatz 1
Satz 3 des Baugesetzbuchs vom 2. November 2021, mit der am 8. August 2023 durch den Senat
beschlossenen Kappungsgrenzenverordnung sowie mit der am 8. August 2023 beschlossenen
Kündigungsschutzfristverordnung hat der Senat festgestellt, dass die Freie und Hansestadt Hamburg
eine Gemeinde ist, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu
angemessenen Bedingungen im Sinne des § 250 Absatz 1 Satz 1 i. V. m. § 201a Satz 3 und 4 des
Baugesetzbuchs sowie der §§ 558 Absatz 3 Satz 2, 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen
Gesetzbuchs besonders gefährdet ist.
Die zu allen Verordnungen getroffenen Feststellungen gelten weiterhin für das gesamte Stadtgebiet.
Die Lage am Wohnungsmarkt hat sich bisher – wie dargelegt – nicht entspannt.
1.6 Entschließung zum Verordnungserlass
Zur Umsetzung eines größtmöglichen Mieterschutzes beschließt der Senat diese Verordnung mit einem
räumlichen Geltungsbereich für das gesamte Stadtgebiet ohne sachliche Einschränkungen (siehe dazu
Nummer 1.6.1) sowie mit einer Geltungsdauer bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029 (siehe dazu
Nummer 1.6.2).
Da eine Entspannung auf dem Mietwohnungsmarkt im Zeitraum 2018 bis 2024 nicht eingetreten ist, ist
aus Sicht des Senats eine Verlängerung der Mietpreisbegrenzung erforderlich. Auch ist das absolute
Mietniveau in Hamburg weiterhin sehr hoch und der Wohnungsmarkt nach den vorstehenden
Feststellungen insgesamt angespannt. Die Mietpreisbegrenzung ist aus Sicht des Senats für den
Zeitraum bis zu einer nachhaltigen Entspannung des Wohnungsmarktes in Hamburg infolge der
Angebotsausweitung durch Neubau ein geeignetes Instrument des Mieterschutzes und der
Marktdisziplinierung. Insoweit wird zwar erkannt, dass die Vermieterinteressen in nicht nur
unerheblicher und grundrechtlich relevanter Weise, insbesondere hinsichtlich der unbeschränkten
wirtschaftlichen Verwertung des Eigentums oder sonstiger ähnlicher Rechte, berührt werden.
Gleichzeitig wird jedoch durch die Anknüpfung der Mietpreisbegrenzung an die ortsübliche
Vergleichsmiete sowie durch die Möglichkeit, diese regelhaft im begrenzten Rahmen bis zu 10 v. H. zu
überschreiten, und durch die vom Bundesgesetzgeber normierten weiteren Ausnahmetabestände ein
hinreichender Ausgleich der bestehenden Interessen geschaffen. Die wirtschaftliche Verwertung des
Eigentums und eine wirtschaftliche Vermietung bleiben weiterhin gewährleistet und werden lediglich für
einen vorübergehenden Zeitraum in erforderlichem und zumutbarem Maße beschränkt.
1.6.1 Räumlicher und sachlicher Geltungsbereich
Der Senat macht aufgrund des insgesamt zusammenhängenden Wohnungsmarktes und im Hinblick
auf eine Gleichbehandlung aller Mieterinnen und Mieter in Hamburg von der Ermächtigung vollen
Umfangs Gebrauch und sieht sowohl von einer räumlichen als auch einer sachlichen Beschränkung
dieser Verordnung ab. Denn der Schutz der Mieterinnen und Mieter vor überhöhten
Wiedervermietungsmieten ist ebenso wichtig wie der Schutz der Mieterinnen und Mieter vor
übermäßigen Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis (Kappungsgrenzenverordnung) und vor
Dienstag, den 2. Dezember 2025 703
HmbGVBl. Nr. 41
Kündigungen nach Wohnungsumwandlung (Kündigungsschutzfristverordnung), sowie der Schutz des
Wohnraums vor Zweckentfremdung (Zweckentfremdungsverbot) und der Schutz des Wohnraums vor
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (Verordnung nach § 250 Absatz 1 Baugesetzbuch).
Die Kappungsgrenzenverordnung, die Kündigungsschutzfristverordnung, die Verordnung über die
Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum sowie das
Zweckentfremdungsverbot gelten im gesamten Stadtgebiet und für alle Wohnungen beziehungsweise
Mietwohnungen.
Die zur hamburgweiten Betrachtung ergänzend herangezogenen Daten zur Entwicklung der
Angebotsmieten auf den sachlichen und regionalen Teilmärkten dienen auch der Überprüfung des
räumlichen Geltungsbereichs der Mietpreisbegrenzungsverordnung. Dabei können die gebildeten
Teilmärkte Hamburgs aufgrund ihrer Stellung im Gesamtgefüge des Hamburger Wohnungsmarktes
grundsätzlich nicht losgelöst voneinander und ohne Einbeziehung der Gesamtsituation am Hamburger
Wohnungsmarkt betrachtet werden. Insoweit stellt Hamburg mit seinen Teilmärkten einen insgesamt
zusammenhängenden Mietwohnungsmarkt dar. Dies wird der räumlich sehr engen Verknüpfung der
betrachteten regionalen Teilmärkte sowie der besonderen Verkehrs- und Mobilitätsstruktur Hamburgs
als Stadtstaat gerecht. Die Gesamtbetrachtung des Hamburger Wohnungsmarkts hat zu der
Feststellung einer insgesamt angespannten Situation am Hamburger Wohnungsmarkt geführt, die auch
für 30 der insgesamt 31 betrachteten regionalen Teilmärkte im Hinblick auf das absolute Mietenniveau
im Vergleich zum Bundesdurchschnitt festgestellt wurde. Den regionalen Teilmarkt, für den diese
Feststellung nicht getroffen werden konnte, aus dem Geltungsbereich der Mietpreisbegrenzungsverordnung auszunehmen, würde angesichts der bestehenden Gesamtsituation am
Hamburger Wohnungsmarkt verschiedene Risiken schaffen. Ohne geltende Mietpreisbegrenzungsverordnung könnten die Mieten im Fall der Wiedervermietung in diesem Teilmarkt deutlich steigen, so
dass Teile der Bevölkerung sich diese Mieten nicht leisten könnten und deren Verdrängung aus diesem
Teilmarkt möglich wäre. Dadurch bestünde die Gefahr, dass die sehr bedeutende stadtweit angestrebte
Durchmischung in der Wohnbevölkerung für Teile der Stadt gefährdet würde. Es bestünde weiterhin die
Gefahr, dass sich die im hamburgweiten Vergleich geringeren absoluten Miethöhen dieses regionalen
Teilmarktes (Altes Land 10,41 Euro/m²) bei einem ungebremsten Anstieg dem Mietpreisniveau der
übrigen regionalen Teilmärkte annähern. Denn die Teilmärkte können nicht isoliert vom Gepräge des
Gesamtmarktes betrachtet werden, auf dem eine hohe Nachfrage nach Wohnraum besteht. Mieterinnen
und Mieter sind in diesen regionalen Teilmärkten nicht weniger schützenswert als im übrigen
Stadtgebiet. Aus diesen Gesamterwägungen heraus wird die Mietpreisbegrenzungsverordnung erneut
für das gesamte Hamburger Stadtgebiet erlassen.
Für diese Gesamtbetrachtung des Hamburger Wohnungsmarkts spricht auch, dass neben der
Kappungsgrenzenverordnung und den anderen erwähnten stadtweit geltenden Rechtsverordnungen
auch der Hamburger Mietenspiegel keine regionale Differenzierung vornimmt und für die Bestimmung
der ortsüblichen Vergleichsmieten allein nach den zwei Wohnlagenkategorien „normal“ und „gut“
differenziert. Gleichwohl wird nicht verkannt, dass in bestimmten Konstellationen nicht von vornherein
auszuschließen ist und geboten sein könnte, Teile des Stadtgebiets von einzelnen Maßnahmen, auch
im Hinblick auf die Mietpreisbegrenzung, auszunehmen. Dies könnte beispielweise dann der Fall sein,
wenn für eine Vielzahl an klar abgrenzbaren und räumlich konzentrierten Teilmärkten sowohl die
Indikatoren zur Bestimmung der Gefährdungslage weitgehend nicht einschlägig sind als auch der Erfolg
der Maßnahme, konkret die mietpreisdämpfende Wirkung bei Wiedervermietung von
Bestandswohnungen, für die übrigen Gebiete der Stadt nicht gefährdet ist. Die hierfür notwendige und
vorgenommene Betrachtung der Teilmärkte (siehe wie vor) hat jedoch auch unter Berücksichtigung der
Vermieterinteressen keinen Anlass gegeben, einzelne Teile der Stadt von den Maßnahmen der
Mietpreisbegrenzung auszunehmen.
Eine Beschränkung der räumlichen Geltung durch die Ausklammerung einzelner Stadtgebiete oder
Teilmärkte aus dem Geltungsbereich der Mietpreisbegrenzungsverordnung ist nicht geboten.
Dienstag, den 2. Dezember 2025
704 HmbGVBl. Nr. 41
1.6.2 Zeitliche Geltungsdauer
Auf Grundlage der Annahmen zur demografischen Entwicklung und zur Zuwanderung ist in den
kommenden Jahren mit einem weiteren Anstieg sowohl der Bevölkerungszahl als auch der Zahl der
Haushalte in Hamburg zu rechnen. Vor diesem Hintergrund – und angesichts der derzeit rückläufigen
Baukonjunktur sowie zu weniger Neubaufertigstellungen – ist nicht davon auszugehen, dass sich die
Lage auf dem Wohnungsmarkt bis zum 31. Dezember 2029 spürbar entspannen wird. Insbesondere ist
nicht zu erwarten, dass das Angebot an Mietwohnungen die Nachfrage in einem Maße übersteigen wird,
das die festgestellte Gefährdungslage entfallen ließe. Ebenso wenig ist anzunehmen, dass sich die
Wiedervermietungsmieten bis dahin soweit an die ortsübliche Vergleichsmiete annähern, dass eine
Mietpreisbegrenzungsverordnung ihre Wirksamkeit verlieren würde. Der Senat erlässt daher die
Verordnung mit einer Geltungsdauer bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029. Gleichzeitig wird das
Vermietereigentum während der Geltungsdauer unter Wahrung der mit der Miethöhenregulierung
verfolgten Ziele durch die Bezugnahme auf die ortsübliche Vergleichsmiete, mit der Möglichkeit ihrer
regelhaften Überschreitung um bis zu 10 v. H. sowie im Hinblick auf die weiteren durch den
Bundesgesetzgeber geregelten Ausnahmetatbestände und die zeitliche Befristung der Geltungsdauer
weitestgehend geschont, so dass die Beschränkungen auch unter Berücksichtigung der
widerstreitenden Vermieterinteressen zumutbar sind.
1.7 Zusammenfassende Bewertung
Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass die Voraussetzungen für den Erlass einer
Mietpreisbegrenzungsverordnung erfüllt sind. Aufgrund aller fünf Indikatoren kann festgestellt werden,
dass der Wohnungsmarkt in Hamburg angespannt ist. Der Senat hält aus den dargelegten Gründen
den uneingeschränkten Erlass dieser Verordnung für das gesamte Stadtgebiet für geboten und erlässt
daher diese Verordnung mit einer Geltungsdauer bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029.
Im nachfolgenden Abschnitt werden die Maßnahmen dargestellt, die der Hamburger Senat ergriffen hat
und weiterhin ergreifen wird, um eine Entlastung des Wohnungsmarktes künftig erreichen zu können
und um Abhilfe zu schaffen. Insoweit hat der Hamburger Senat vielfältige Maßnahmen auf den Weg
gebracht. Die tragende Säule dieser Maßnahmen ist der Wohnungsneubau, welcher u.a. durch
Förderprogramme und Projekte zur Reduzierung von Baukosten flankiert wird. Ergänzend hat der Senat
von sämtlichen ihm zur Verfügung stehenden Rechtsinstrumenten zur Gewährleistung eines
ausreichenden Schutzes für Mieterinnen und Mieter Gebrauch gemacht.
2. Maßnahmen zur Entspannung des Wohnungsmarktes
Hamburg wächst und soll auch weiterhin eine Stadt für alle sein. Voraussetzung dafür ist, dass in
Hamburg für alle Einkommensgruppen bezahlbarer Wohnraum verfügbar ist. Seit 2011 ist der
Wohnungsneubau ein politischer Schwerpunkt des Senats. Im Rahmen des Bündnisses für das
Wohnen in Hamburg (siehe auch Nummer 2.1) verfolgen der Senat, die wohnungswirtschaftlichen
Verbände und die SAGA unter partnerschaftlicher Beratung der Mietervereine das Ziel von zunächst
6.000 und seit 2016 10.000 zu genehmigenden Wohneinheiten pro Jahr. Dies wird durch den „Vertrag
für Hamburg“ ergänzt, in dem Senat und Bezirke Ziele, Maßnahmen, Strategien und Instrumente
vereinbart haben, die ebenfalls der Förderung des Wohnungsneubaus dienen (siehe Nummer 2.2).
Ergänzt wird dieses Ziel durch die Volksinitiative Miete (siehe Nummer 2.3).
Der Senat ist bestrebt, die Auswirkungen auslaufender Sozialbindungen zu kompensieren. Die Zahl der
fertiggestellten Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung ist in Hamburg in den letzten Jahren
deutlich angestiegen. Seit 2018 wurden im Jahresmittel rund 2.600 so gebundene Wohnungen
fertiggestellt. In den Jahren 2018 bis 2024 wurden insgesamt 18.396 öffentlich geförderte
Mietwohnungen fertiggestellt und Fördermittel für 19.293 Neubaumietwohnungen mit Mietpreis- und
Dienstag, den 2. Dezember 2025 705
HmbGVBl. Nr. 41
Belegungsbindungen durch die Hamburgische Investitions- und Förderbank bewilligt. Die
Wohnraumförderprogramme des Senats haben so auch insgesamt für einen erheblich ausgeweiteten
Wohnungsneubau gesorgt.
Der geförderte Mietwohnungsneubau (siehe auch Nummer 2.4) in Hamburg gewährleistet, dass in
Zukunft auch für Haushalte mit niedrigen Einkommen in beträchtlichem Umfang Neubauwohnungen mit
bezahlbaren Mieten zur Verfügung stehen werden. Mit der Vorgabe, bei größeren Neubauvorhaben auf
städtischen Grundstücken, insbesondere auch in innerstädtischen, nachgefragten Lagen, einen Anteil
von mindestens 35 v. H. öffentlich geförderten Wohnungen zu errichten, leistet die Wohnungspolitik
einen wichtigen Beitrag gegen soziale Segregation und für gemischte Quartiere. Auch auf privaten
Flächen wird mit städtebaulichen Verträgen bei Planänderungen und Befreiungsanträgen ein Anteil von
35 v. H. geförderter Wohnungsbau auf den dadurch zusätzlich entstehenden Wohnflächen angestrebt.
Ebenfalls eingefordert wird ein genereller Anteil von 10 v. H. der geförderten Neubauwohnungen für
vordringlich Wohnungssuchende (WA-Bindungen).
Auch im ungebundenen Bestand steht bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung. Dazu zählen
insbesondere die ungebundenen Wohnungsbestände der SAGA (siehe auch Nummer 2.5) und der
Wohnungsbaugenossenschaften. Sie beteiligen sich auf Grundlage der Vereinbarungen im Bündnis für
das Wohnen am Mietwohnungsneubau.
Zusätzlich mobilisiert und entwickelt die Freie und Hansestadt Hamburg als größte Grundstückseigentümerin in Hamburg neue Flächenpotenziale, insbesondere für den Geschosswohnungsbau, die mithilfe des Instruments der Konzeptausschreibung nicht nur quantitativ, sondern
auch qualitativ zur Verbesserung der Wohnungsversorgung beitragen (siehe auch Nummer 2.7).
Daneben beschleunigt der Senat die Baugenehmigungsverfahren der Stadt (siehe Nummer 2.8) und
hat durch die Initiative Kostenreduziertes Bauen („Hamburg-Standard“) ein Projekt zur Reduzierung der
Baukosten geschaffen, um den Wohnungsneubau insgesamt langfristig zu unterstützen und
bezahlbares Wohnen zu gewährleisten (siehe Nummer 2.9). Außerdem wird mithilfe des
Zweckentfremdungsrechts der Wohnungsbestand geschützt (siehe Nummer 2.10).
Zur besseren Versorgung von anerkannt vordringlich Wohnungssuchenden mit Wohnraum hat der
Senat 2022 zudem basierend auf dem Gesamtkonzept aus 2016 ein 7-Punkte-Programm (WAWohnraumversorgungspaket 2030) mit verschiedenen Maßnahmen beschlossen, das seitdem
umgesetzt wird (siehe Nummer 2.11).
Diese Maßnahmen wird der Senat auch in den kommenden Jahren fortsetzen, um eine Entspannung
des Hamburger Wohnungsmarktes zu erreichen und bezahlbare Mieten zu sichern.
Im Einzelnen:
2.1 Bündnis für das Wohnen in Hamburg
Seit 2011 setzt der Hamburger Senat mit dem Bündnis für das Wohnen in Hamburg auf eine kooperative
Wohnungspolitik mit den Verbänden der Wohnungswirtschaft. Mit einer Vereinbarung für die
20. Legislaturperiode 2011 hat der Hamburger Senat die Zusammenarbeit begonnen und in der
21. Legislaturperiode (2015-2020) sowie in der 22. Legislaturperiode (2020-2025) fortgesetzt. Die
jeweilige Vereinbarung beinhaltet konkrete Ziele und Maßnahmen, um die angemessene
Wohnraumversorgung der Bevölkerung in Hamburg auf einem dauerhaft hohen Niveau aktiv
weiterzuentwickeln. Eine Fortsetzung des Bündnisses für das Wohnen auch in der 23. Legislaturperiode
wird angestrebt.
Höchste Priorität in den Vereinbarungen hatte jeweils die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.
Insbesondere sollten mehr geförderte Wohnungen entstehen und die Versorgung von vordringlich
Wohnungssuchenden verbessert werden.
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706 HmbGVBl. Nr. 41
Es ist seit 2016 das Ziel, 10.000 neue Wohnungen pro Jahr zu genehmigen, 3.000 davon als geförderte
Mietwohnungen für Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen. Insgesamt wurden in Hamburg in
den 14 Jahren von 2011 bis 2024 Baugenehmigungen für 138.932 Wohnungen erteilt. Von 2011 bis
2024 wurden rund 108.200 Wohnungen fertiggestellt.
Auch aufgrund der gemeinsamen Anstrengungen im Rahmen des Bündnisses stand Hamburg in den
letzten Jahren beim Sozialwohnungsbau im bundesweiten Vergleich an der Spitze. Mit zuletzt 125
geförderten Mietwohnungen je 100.000 Einwohner in 2023 wurden in Hamburg im Verhältnis deutlich
mehr geförderte Mietwohnungen bewilligt als in allen anderen Bundesländern (vgl. Grafik 8).
Grafik 8: Bewilligte geförderte Wohnungen je 100.000 Einwohner 2023
Quelle: BSW, Berechnung auf Basis der Angaben der Länder zur Verwendung der Kompensationsmittel für den Bereich der
sozialen Wohnraumförderung
2.2 Vertrag für Hamburg
Der „Vertrag für Hamburg – Wohnungsneubau“ flankiert jeweils die Vereinbarung des Senats mit dem
Bündnis für das Wohnen in Hamburg. Im jeweiligen Vertrag für Hamburg haben Senat und Bezirke unter
anderem Zielzahlen für die Erteilung von Baugenehmigungen, Maßnahmen zur Unterstützung der
Bezirksämter zur Erreichung dieser Zahlen, die Erstellung und Fortschreibung bezirklicher
Wohnungsbauprogramme sowie Strategien und Instrumente zur Lösung konfliktbehafteter
Bauvorhaben vereinbart. Die Wohnungsbauprogramme verfolgen insbesondere das Ziel, Flächen für
den Wohnungsbau zu identifizieren, damit mehr Wohnungen entstehen können. Bei
Wohnungsbauprojekten ab 30 Wohnungen soll ein Anteil von 35 v. H. öffentlich geförderter Wohnungen
erreicht werden.
125
92
36
33
31
24
24
23
22
22
20
10
9
3
0
0
Hamburg
Berlin
Bremen
Schleswig-Holstein
Nordrhein-Westfalen
Rheinland-Pfalz
Bayern
Baden-Württemberg
Brandenburg
Niedersachsen
Mecklenburg-Vorpommern
Sachsen
Hessen
Thüringen
Sachsen-Anhalt
Saarland
Dienstag, den 2. Dezember 2025 707
HmbGVBl. Nr. 41
2.3 Volksinitiative Miete
Gemäß dem Bürgerschaftlichen Ersuchen „Einigung mit der Volksinitiative Neubaumieten auf
städtischem Grund – für immer günstig! Keine Profite mit Boden & Miete“ (Drs. 22/9845) sollen auf
einem Anteil von 33 v. H. der für den Wohnungsbau bestimmten städtischen Flächen neu gebaute
Wohneinheiten mit hundertjähriger Mietpreisbindung im 1. Förderweg Plus umgesetzt werden. Davon
sind 20 v. H. mit WA-Bindung zu errichten.
Das Ziel ist, in jedem Fünfjahreszeitraum jährlich mindestens 1.000 Wohnungen zu errichten, die für
100 Jahre einer Mietpreisbindung, davon 50 Jahre mit öffentlicher Förderung unterliegen. Die Vergabe
der Grundstücke erfolgt im Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 100 Jahren.
Der Drittelmix mit 35 v. H. geförderten Wohnungen gemäß Bündnis für das Wohnen hat nach wie vor
Bestand, wird jedoch bei städtischen Flächen auf die verbleibenden 67 v. H. der jeweiligen Fläche
angewendet. Dadurch erhöht sich auf städtischen Flächen der Anteil des geförderten Wohnungsbaus
auf insgesamt ca. 57 v. H.
2.4 Stärkung des geförderten Mietwohnungsbaus
Die Hamburger Wohnraumförderung ist das zentrale Instrument zur Schaffung bezahlbaren
Wohnraums in Hamburg. Gerade in den aktuellen, für die Wohnungswirtschaft herausfordernden Zeiten
von Inflation und starken Preissteigerungen sind die langfristig attraktiven und planbaren
Wohnraumförderprogramme der Freien und Hansestadt Hamburg unabdingbare Stabilisationsfaktoren
für den Wohnungsbau in Hamburg.
Der Neubau von geförderten Mietwohnungen wird daher weiterhin auf dem hohen Niveau, das Hamburg
erreicht hat, fortgesetzt (siehe Drucksache 22/17695). Mit rund 906 Mio. Euro Förderbarwert allein für
2025 stehen ausreichende Mittel für mindestens 3.000 geförderte Neubau-Mietwohnungen, rund 15.000
geförderte Modernisierungen und 1.300 Bindungen im Wohnungsbestand bereit.
Die Hamburger Wohnraumförderung wurde dafür mit zahlreichen Konditionsanpassungen für die Jahre
2025 und 2026 weiterentwickelt. Dabei baut die Fortschreibung der Neubauförderung auf einem
Paradigmenwechsel auf: Ab 2025 wird der Fokus auf die wesentlichen Eigenschaften der geförderten
Bauvorhaben gesetzt, um die Baukosten wirksam und nachhaltig zu senken und Verfahren effektiver
und einfacher zu gestalten (s. u. Nummer 2.9 Maßnahmen zur Reduzierung von Baukosten).
Im geförderten Wohnungsbau wird über die festgesetzten Anfangsmieten die Bezahlbarkeit für
Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen sichergestellt. Die Anfangsmieten und
Mieterhöhungsmöglichkeiten stehen daher in einem angemessenen Verhältnis zur Einkommensentwicklung der Zielgruppen des jeweiligen Förderwegs.
Mit der Einführung des 3. Förderwegs für Haushalte mit mittlerem Einkommen zum 1.4.2024 wurden
weitere 15 v. H. aller Hamburger Haushalte berechtigt, geförderten Wohnraum zu beziehen. Dies sind
rund 130.000 Haushalte, für die mit diesem Angebot die Lücke bis zu den Neubau-Mieten im
freifinanzierten Bereich geschlossen wird. Das erweiterte Angebot nimmt Bezug auf das
Bürgerschaftliche Ersuchen 22/13468 „Bezahlbares Wohnen für alle – ein 3. Förderweg für Hamburg“
vom 8.11.2023.
2.5 Engagement der SAGA
Um steigenden Kosten im Wohnungsbau entgegenzuwirken, hat die SAGA seit 2016 einen eigenen
Systembaukasten entwickelt. Durch Typisierung sowie Mehrfachnutzung wird insbesondere die
Planung beschleunigt und kosteneffizienter gemacht. Ziel ist, bezahlbaren Wohnraum mit guter
Architektur zu schaffen. Das von der SAGA hierfür entwickelte sogenannte Baukastensystem ermöglicht
es, standortbezogen variabel auf die jeweilige städtebauliche Situation (Zeile, Punkthaus, Reihenhaus)
reagieren zu können. Es kommt bei neu zu bebauenden Grundstücken wie auch bei Nachverdichtung
bestehender Quartiere zum Einsatz. Um auch eine hochwertige Gestaltung zu sichern, wurden der
Dienstag, den 2. Dezember 2025
708 HmbGVBl. Nr. 41
Oberbaudirektor und die Bezirksämter eng in die Entwicklung eingebunden. Darüber hinaus hat die
SAGA einen Realisierungswettbewerb zur Entwicklung neuer Lösungsansätze für einen reduzierten
nachhaltigen Baustandard, das „SAGA-Effizienzhaus“, durchgeführt. Ziel ist dabei die Sicherung einer
wirtschaftlichen Umsetzung bei gleichzeitig bezahlbaren freifinanzierten Mieten unter Erfüllung sowohl
von Nutzeranforderungen als auch klimapolitischen und städtebaulichen Ansprüchen. Dieses
Effizienzhaus wird nunmehr pilotiert. Ferner gleicht die SAGA die Ergebnisse aus der Initiative
kostenreduziertes Bauen mit ihrem eigenen Standard ab, um zügig geeignete Maßnahmen für die
Planungs- und Bauumsetzung zu generieren (siehe Nummer 2.9).
Durch die Schaffung von Wohnungen für Menschen mit niedrigen bis mittleren Einkommen leistet die
SAGA einen wesentlichen Beitrag zur Erhöhung des bezahlbaren Wohnraumangebots auf dem
Hamburger Wohnungsmarkt und trägt folglich zur Stabilisierung des allgemeinen Mietniveaus bei. Im
Zeitraum 2018 bis 2024 hat die SAGA insgesamt 6.400 Wohnungen erstellt
2.6 Neubau von Wohnungen durch Fördern & Wohnen (F&W)
Mit der Anstalt öffentlichen Rechts F & W wurde eine geeignete Gesellschaft beauftragt, jährlich
mindestens 200 Wohnungen für vordringlich Wohnungssuchende zu bauen und im Bestand zu halten.
Zu diesem Zweck wurde im März 2017 das „Gesetz über die Anstalt öffentlichen Rechts f & w fördern
und wohnen AöR“ geändert (vgl. Drs. 21/6471). Seit 2017 hat F&W 384 WA-gebundene Wohnungen
fertiggestellt. Insgesamt wurden 598 WA-gebundene Wohnungen von F&W durch die Hamburgische
Investitions- und Förderbank (IFB) bewilligt. Perspektivisch bedeutet dies, dass bis 2027 754 WAgebundene Wohneinheiten entstehen werden.
2.7 Flächenmanagement und Vergabe städtischer Flächen nach Konzept
Die Freie und Hansestadt Hamburg als größte Grundeigentümerin in Hamburg mobilisiert und entwickelt
fortlaufend neue Flächenpotenziale, insbesondere für den Geschosswohnungsbau. Ein Schwerpunkt
bildet dabei die Sicherung der Flächen für den geförderten Mietwohnungsbau. In den Jahren 2018 bis
2024 wurden auf diesem Weg 68 Grundstücke für insgesamt 4.539 Wohneinheiten veräußert. 1.789
dieser Wohneinheiten waren gefördert zu realisieren, was einer Quote von 39 v. H. am Gesamtwohnungsbestand auf diesen Flächen entspricht.
Das in Hamburg eingesetzte Instrument der Konzeptausschreibung sieht vor, dass bei öffentlichen,
stadteigenen Grundstücken eine Veräußerung von Wohnbauflächen grundsätzlich mit einer
Ausschreibung nach Konzeptqualität erfolgt. Bei den Geboten wird neben dem Kaufpreis, der mit
30 v. H. in die Bewertung einfließt, das gebotene qualitative Konzept mit 70 v. H. bewertet. Die
Konzeptqualität wird dabei insbesondere von wohnungspolitischen, städtebaulichen und energetischen
Kriterien bestimmt. Dazu werden in der Ausschreibung Informationen zur Gewichtung der
verschiedenen Kriterien gegeben, zum Beispiel Anteile geförderter/freifinanzierter Miet- und
Eigentumswohnungen, Mindestenergiestandards, Mindestanteile an besonderen Wohnangeboten
(Baugemeinschaften, Studierenden-, Auszubildenden-, Seniorenwohnungen oder auch Wohnraum für
vordringlich Wohnungsuchende) sowie ein bestimmter Wohnungsgrößenschlüssel. Der Anteil von
Sozialwohnungen beträgt dabei regelmäßig mindestens 35 v. H. Mit dem Instrument der
Konzeptausschreibung wird im Ergebnis gewährleistet, dass der Wohnungsneubau auf städtischen
Flächen nicht nur quantitativ, sondern auch qualitativ einen wesentlichen Beitrag zur Verbesserung der
Wohnungsversorgung von unterschiedlichen Zielgruppen leistet. Damit hat die Stadt ein
Steuerungsinstrument, um Wohnungsbauflächen an Investoren zu vergeben, deren Konzepte
bezahlbare Mieten insbesondere für untere und mittlere Einkommensgruppen vorsehen.
2.8 Maßnahmen zur Verbesserung der Baugenehmigungsverfahren
Um die Servicequalität bei Baugenehmigungsverfahren in Hamburg weiter zu verbessern und deren
Verfahrensdauer zu verkürzen, sind in den letzten Jahren diverse Maßnahmen in den
Dienstag, den 2. Dezember 2025 709
HmbGVBl. Nr. 41
Verwaltungseinheiten der Freien und Hansestadt Hamburg ergriffen worden. Durch Erörterungen im
Rahmen des Bündnisses für das Wohnen in Hamburg konnte das Verfahrensmanagement im
Baugenehmigungsverfahren verbessert und Bürokratie abgebaut werden. Damit schafft der Senat
gemeinsam mit den Bündnispartnern ein gutes Klima für Investitionen in Wohnungsneubau.
Die Bezirksämter und das Amt für Bauordnung und Hochbau der Behörde für Stadtentwicklung und
Wohnen arbeiten kontinuierlich daran, zügige, transparente und verlässliche Baugenehmigungsverfahren für Investoren zu garantieren. Dazu wurde im Sommer 2017 auch ein Leitfaden zur
Servicequalität im Baugenehmigungsverfahren veröffentlicht.
Zudem wurde das Personal in den zuständigen Dienststellen verstärkt, insbesondere 2016 und 2017
im Rahmen der Einstellungsoffensive „Hamburg wächst!“, mit der insgesamt 70 Stellen für
Ingenieurinnen und Ingenieure unterschiedlicher Fachrichtungen ausgeschrieben und erfolgreich
besetzt worden sind. Seit Juni 2018 verfolgt Hamburg behördenübergreifend eine Fachkräftestrategie
unter Federführung der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, um Fachkräfte in den Bereichen
Architektur und Bauingenieurwesen, sonstiges Ingenieurwesen und weiteren technisch geprägten
Disziplinen anzuwerben. Im Hinblick auf den erhöhten Fachkräftebedarf hat die Behörde für
Stadtentwicklung und Wohnen als zentrale Ausbildungsbehörde für den technischen Dienst überdies in
den vergangenen Jahren die Anzahl der Stellen für neu einzustellende Nachwuchskräfte im technischen
Bereich bereits strukturell von 30 auf 70 Stellen erhöht.
Über diese Maßnahmen zur Rekrutierung von Fachkräften, insbesondere auch für die
Bauprüfabteilungen der Bezirksämter, und zur Optimierung von Baugenehmigungsverfahren wird der
Wohnungsneubau in Hamburg erleichtert, um die Schaffung von ausreichend Wohnraum zu
unterstützen und so den Druck auf dem Hamburger Wohnungsmarkt zu reduzieren.
2.9 Maßnahmen zur Reduzierung von Baukosten
Im Rahmen der „Initiative Kostenreduziertes Bauen“ der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen
haben im Jahr 2024 Fachleute, Vertreterinnen und Vertreter der Praxis sowie
Entscheidungsverantwortliche von Institutionen der Privatwirtschaft und der öffentlichen Hand in
interdisziplinären Arbeitskreisen rechtliche und bauliche Standards sowie Planungs-, Verwaltungs-,
Bau-, Management- und Ausführungsprozesse hinterfragt mit dem Ziel, die Baukosten nachhaltig zu
senken. Eine nachhaltige Senkung der Baukosten sowohl im freifinanzierten als auch im geförderten
Wohnungsbau zielt darauf, den Neubau von Wohnraum zu steigern und Angebote von Wohnraum zu
angemessenen Mietkosten zu ermöglichen. Zu den identifizierten Kostentreibern wurden rechtssichere,
praxistaugliche Abweichungsmöglichkeiten sowie neue Prozess- und Verfahrenslösungen entwickelt.
Um Planung und Bau zu erleichtern und die Baukosten zu senken, wurden praxistaugliche Ansätze in
mehreren Handlungsfeldern entwickelt.
Die Ergebnisse und Vorschläge aller Arbeitskreise der Hamburger Initiative wurden unter dem
Oberbegriff „Hamburg-Standard“ zusammengefasst und am 10.02.2025 veröffentlicht
(www.bezahlbarbauen.hamburg). Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. und weitere
wissenschaftliche Experten, die die Initiative begleitet haben, gehen von einem erreichbaren
Einsparpotenzial von bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aus.
In der Hamburger Wohnraumförderung wurde gleichzeitig ab 2025 ein neu definierter Basisstandard in
der IFB-Neubauförderung für Mietwohnungen eingeführt, der die Erkenntnisse der vorgenannten
Initiative durch Änderungen der IFB-Förderrichtlinien ergänzt. Ziel war auch hier, die durchschnittlichen
Herstellungskosten für die Fördernehmenden zu senken und dabei zeitgemäßes sowie attraktives
Wohnen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen zu erhalten. Dies soll die Attraktivität der Hamburger
Wohnraumförderung sicherstellen und möglichst ausbauen, um weiterhin insbesondere
Mietwohnungsneubau mit Mietpreis- und Belegungsbindungen in allen Förderwegen zu generieren. Der
neue IFB-Basisstandard enthält dafür ein Minimum an notwendigen bautechnischen Vorgaben und führt
dadurch zu schlankeren Verfahren und geringerem Planungs- und Kostenaufwand. Der IFBDienstag, den 2. Dezember 2025
710 HmbGVBl. Nr. 41
Basisstandard 2025 enthält deutlich weniger technische Sonderanforderungen gegenüber dem
freifinanzierten Wohnungsbau als in vergangenen Förderjahrgängen. Einige optionale Förderangebote
zur Ausstattungsverbesserung bleiben erhalten. Unverändert bleiben zudem die sozialen
Mindestanforderungen des IFB-geförderten Wohnungsbaus, zum Beispiel Vorgaben zur
Wohnungsgröße, zum Anteil der Wohnungen für vordringlich Wohnungssuchende sowie die Mietpreisund Belegungsbindungen. Zu den weiteren Einzelheiten siehe Drs. 22/17695.
2.10 Zweckentfremdungsrecht
Damit vorhandener Wohnraum dem Wohnungsmarkt zur Verfügung steht, schützt der Hamburgische
Senat den Wohnungsbestand durch ein – seit 1971 ununterbrochen geltendes –
Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum, das im gesamten Stadtgebiet gilt (vergleiche Verordnung
über die Feststellung einer Gefährdungslage nach § 9 Absatz 1 des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes vom 20. März 2018 (HmbGVBl. S. 70)). Denn auf Dauer zweckentfremdeter
Wohnraum verringert das verfügbare Wohnraumangebot auf dem hamburgischen Wohnungsmarkt und
trägt somit zur Anspannung des Wohnungsmarktes und zu steigenden Mietpreisen bei.
Entsprechend geht der Senat gegen Zweckentfremdungen von Wohnraum vor. Insbesondere durch die
kurzzeitige Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung an Touristen geht dem Wohnungsmarkt
marktgängiger Wohnraum gerade in citynahen Lagen verloren. Im Jahr 2018 wurden durch Änderung
des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes daher gesetzliche Verschärfungen, wie die
Reduzierung der Zeiten für eine genehmigungsfreie Zweckentfremdung der Hauptwohnung auf acht
Wochen pro Jahr und die Pflicht zur Angabe einer Wohnraumschutznummer umgesetzt (Drucksache
21/14113). Im Ergebnis ist es durch diese Änderungen gelungen, den zuständigen Stellen die
Wahrnehmung der Vollzugsaufgabe im Wohnraumschutz wesentlich zu erleichtern. Rund 13.700
gültige Wohnraumschutznummern17 wurden seit Inkrafttreten der Rechtsänderungen vergeben. Die
Bezirksämter können den Zweckentfremdungen von Wohnraum durch kurzzeitige Vermietungen an
wechselnde Nutzer effektiver begegnen und den Wohnraum schneller wieder Wohnzwecken zuführen.
Durch die hieraus resultierende Erhöhung des Wohnungsangebots leistet der Wohnraumschutz einen
Beitrag zur Entspannung des hamburgischen Wohnungsmarktes.
Für diesen Bereich stehen nunmehr weitere Vollzugsverbesserungen infolge der Verordnung (EU)
2024/1028 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11. April 2024 über die Erhebung und
den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von
Unterkünften und zur Änderung der Verordnung (EU) 2018/1724 (ABl. EU L, 2024/1028, 29.4.2024),
Geltung ab 20.5.2026, an. Hamburg beabsichtigt, das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz zu
ändern und ein technisch an die Voraussetzungen der Verordnung angepasstes Registrierungssystem
für Kurzzeitvermietungen einzuführen. In der Folge wird Hamburg von den Online-Plattformen, die das
Anbieten von Kurzzeitvermietungen ermöglichen, regelmäßig Daten zu den dort gebuchten
Übernachtungen erhalten. So kann im Bereich der Zweckentfremdung durch kurzfristige Vermietungen
die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen noch effizienter kontrolliert und sichergestellt werden,
dass alle Vermietungen über die Verwendung einer Registrierungsnummer den Behörden bekannt
werden.
2.11 WA-Wohnraumversorgungspaket 2030: 7-Punkte-Programm zum Ausbau der
Versorgungskapazitäten für anerkannt vordringlich Wohnungsuchende
Mit dem 7-Punkte-Programm („WA-Wohnraumversorgungspaket 2030″, Drs. 22/8805) erfolgte 2022
eine Fortschreibung des Gesamtkonzeptes zur besseren Versorgung vordringlich Wohnungssuchender
mit Wohnraum (Drs. 21/2905). Das 7-Punkte-Programm konkretisiert die Zielsetzungen aus dem in der
22. Legislaturperiode vereinbarten Bündnis für das Wohnen in Hamburg verankerten „Sonderprogramm
17 Quelle Wohnraumschutzregister, Stand 19.09.2025.
Dienstag, den 2. Dezember 2025 711
HmbGVBl. Nr. 41
für vordringlich Wohnungssuchende“ mit dem Ziel, die Wohnraumversorgungssituation vordringlich
wohnungssuchender Haushalte zu verbessern. Das 7-Punkte-Programm wird kontinuierlich
weiterentwickelt.
Zur Bilanz des 7-Punkte-Programms siehe Drs. 22/18150.
Wesentliche Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum für die Zielgruppe der vordringlich
wohnungssuchenden Haushalte sind folgende:
2.11.1 Verbesserungen der Förderinstrumente für Wohnungen für vordringlich
wohnungssuchende Haushalte (sogenannte WA-Wohnungen)
Der Senat hat die Förderung von WA-Wohnungen in den vergangenen Jahren sukzessive optimiert und
damit Anreize zum Neubau von Wohnungen für vordringlich Wohnungssuchende erhöht. Seit 2017 sieht
die Wohnraumförderung eine Gesamtprogrammzahl für mindestens 300 Wohnungen jährlich für
vordringlich Wohnungsuchende vor. Im 1. Förderweg ist seit 2019 ein regelhafter WA-Anteil von 10 v.
H. für Bauvorhaben ab 30 geförderten Wohneinheiten vorgesehen. Der neue 1. Förderweg Plus mit
einer Mietpreisbindung über 100 Jahre sieht sogar einen regelhaften WA-Anteil von 20 v. H. vor. Der
ergänzende monatliche Zuschuss für WA-Wohnungen beträgt nach Erhöhungen mittlerweile 2,50
Euro/m² Wohnfläche. Zudem wurde die Ankaufförderung, mit der Hamburg Belegungsbindungen für
vordringlich wohnungssuchende Haushalte im ungebundenen Wohnungsbestand ankauft, in den
vergangenen Jahren reformiert und attraktiver ausgestaltet, um die Inanspruchnahme zu steigern.
So konnte die Zahl der jährlich neu geschaffenen WA-Bindungen in den vergangenen Jahren deutlich
erhöht werden: Von 2007 bis 2016 lagen die Bewilligungszahlen für WA-gebundene Wohnungen noch
durchweg unter 50 WA-gebundene Wohneinheiten pro Jahr. Die aktuellen Zahlen für 2024 zeigen
deutlich den Erfolg der Maßnahmen des 7-Punkte-Programms zur Steigerung des Neubaus. Mit 346
fertiggestellten WA-gebundenen Wohnungen konnte eine Steigerung von rund 85 v. H. gegenüber dem
Vorjahr (187 WE) erreicht werden. Nahezu verdoppelt haben sich die Zahlen der Bewilligungen mit 511
WE gegenüber 262 WE in 2023. Insgesamt wurden seit 2016 1.198 WA-gebundene Wohnungen
fertiggestellt und für 2.276 eine Förderbewilligung ausgesprochen.
Hinzu kommen die direkt angekauften Belegungsbindungen für vordringlich wohnungssuchende
Haushalte. Seit 2018 wurden über das Bindungsankaufprogramm ca. 500 Bindungen angekauft.
2.11.2 Vergabe städtischer Flächen zur Schaffung von WA-Wohnungen
Über Direktvergaben und Konzeptausschreibungen städtischer Flächen können WA-Anteile zwischen
10 und 100 v. H. umgesetzt werden. Der Senat hat 2018 ergänzend die Bezirksämter beauftragt, jährlich
Potenzialflächen für 20 bis 30 Wohnungen für die Zielgruppe der vordringlich Wohnungssuchenden zu
melden. Ziel ist es, darüber frühzeitig Wohnungsbaupotenziale zu sichern und damit die bestehenden
Instrumente zu ergänzen und zu stärken. Bisher konnten über dieses Instrument insgesamt 1.588
Wohnungsbaupotenziale auf 57 Flächen generiert werden. Rund 30 v. H. der gemeldeten
Wohnungsbaupotenziale befinden sich aktuell im Bau bzw. sind bereits fertiggestellt.
2.11.3 Kooperationsverträge mit der Wohnungswirtschaft
Einen weiteren Beitrag zur Versorgung vordringlich wohnungssuchender Haushalte mit Wohnraum
leisten die zwölf Kooperationsverträge der Freien und Hansestadt Hamburg mit der SAGA und
Genossenschaften. Diese enthalten eine jährliche Versorgungsverpflichtung von aktuell insgesamt
4.151 sozialwohnungsberechtigten Haushalten, davon 2.273 vordringlich wohnungssuchenden
Haushalten. Das Gros dieser Versorgungspflicht obliegt der SAGA mit 3.500 jährlich zu versorgenden
sozialwohnungsberechtigten Haushalten, davon 2.000 vordringlich wohnungsuchenden Haushalten.
Die weiteren 651 sozialwohnungsberechtigten Haushalte sind in unterschiedlichen Anteilen von den
genossenschaftlichen Kooperationspartnern zu versorgen, ebenso wie insgesamt 273 weiteren
Dienstag, den 2. Dezember 2025
712 HmbGVBl. Nr. 41
vordringlich wohnungssuchende Haushalte. Auch außerhalb der Kooperationsverträge werden
vordringlich Wohnungssuchende mit Wohnraum versorgt. Überwiegend erfolgt die Versorgung in dem
für die Zielgruppe reservierten WA-gebundenen Wohnraum.
2.11.4 Angebote zur Unterstützung und finanziellen Absicherung
Neben den oben genannten Instrumenten gibt es ein breites Spektrum an Angeboten zur Unterstützung
und finanziellen Absicherung. Diese sind im 7-Punkte-Programm verankert und verfolgen das Ziel,
eventuell bestehende Vermietungshemmnisse abzubauen (s. dazu auch Drucksache 22/18150). Sie
werden fortlaufend im Dialog mit der Hamburger Wohnungswirtschaft über das seit 2021 etablierte
Dialogformat der Roundtables weiterentwickelt und durch neue Maßnahmen und Instrumente ergänzt.
Eine bei der Sozialbehörde installierte Verfahrenslotsin informiert unabhängig von der
verwaltungsseitigen Zuständigkeit über Förderungen und Unterstützungsmöglichkeiten. Im Bereich der
Öffentlichkeitsarbeit wird über die Zielgruppe informiert und für eine Vermietung geworben.
Seit 2019 unterstützt das Einzugs- und Begleitteam von F & W vordringlich Wohnungssuchende,
insbesondere aus öffentlich-rechtlicher Unterbringung, und deren Vermieter im Vermietungsprozess
und im ersten Jahr nach Einzug des Haushalts.
Seit 2021 bietet die Sozialbehörde Vermietern, die an wohnungslose Haushalte vermieten,
Gewährleistungen in Höhe von 90 €/m² Wohnfläche an18. So werden finanzielle Risiken der Vermietung
abgesichert. Zudem umfasst das Angebot eine verlängerte Betreuung durch das Einzugs- und
Begleitteam.
Über das Angebot einer Zwischenvermietung bei F & W kann seit 2023 das Mietverhältnis erprobt
werden und geht bei problemarmem Verlauf nach zwei Jahren in ein unbefristetes Mietverhältnis über.
Seit 2025 können registrierte soziale Träger, die einen wohnungslosen Haushalt in Wohnraum
vermitteln und ein Jahr im Rahmen einer sozialen Wohnbegleitung unterstützen, über eine
Prämienrichtlinie eine Prämie erhalten19.
3. Fazit
Wie im vorstehenden Kapitel deutlich geworden ist, hat der hamburgische Senat in den vergangenen
Jahren eine Vielzahl von Maßnahmen ergriffen, um den Hamburger Wohnungsmarkt zu entspannen
und starken Mietpreissteigerungen entgegenzuwirken. Insbesondere wurde der Wohnungsbau
vorangetrieben und das Wohnungsangebot deutlich vergrößert. Dabei stand die Schaffung bezahlbaren
Wohnraums für Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen im Fokus. Zudem hat der Senat die
Instrumente des Wohnraumschutzes verbessert, damit bestehender Wohnraum dem Wohnungsmarkt
zur Verfügung steht. Der Senat wird sich auch künftig für eine Entspannung des Wohnungsmarktes
einsetzen und hat entsprechende Maßnahmen, beispielsweise mit der Initiative zum kostenreduzierten
Bauen, ergriffen, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und Mieterinnen und Mieter zu entlasten.
Die geschilderten Maßnahmen werden bereits seit Mitte 2015 von der Mietpreisbegrenzungsverordnung
flankiert, um den Mietenanstieg bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen zu dämpfen.
Angesichts der nach vorliegenden Prognosen weiter steigenden Nachfrage auf dem Hamburger
Wohnungsmarkt und der dargestellten Mietenentwicklung in Hamburg bedarf es dieses Instrumentes
auch zukünftig. So haben die Ausführungen im ersten Kapitel verdeutlicht, dass der Wohnungsmarkt in
Hamburg nach wie vor angespannt ist und die gesetzlichen Voraussetzungen des § 556d Absatz 2 BGB
weiter vorliegen.
18 Fachanweisung Gewährleistungspaket
19 Prämienrichtlinie wohnungslose Haushalte | IFB Hamburg
Dienstag, den 2. Dezember 2025 713
HmbGVBl. Nr. 41
Die Hamburgische Verordnung über die Hygiene und
Infektionsprävention in medizinischen Einrichtungen vom
27. März 2012 (HmbGVBl. S. 137), geändert am 25. April 2017
(HmbGVBl. S. 126, 130), wird wie folgt geändert:
1. In §1 Absatz 1 werden folgende Sätze angefügt:
„Unter Einrichtungen für ambulantes Operieren nach
Satz 1 Nummer 2 werden Einrichtungen verstanden, die
ambulante Operationen entsprechend §115b des Fünften
Buches Sozialgesetzbuch vom 20. Dezember 1988 (BGBl. I
S. 2477, 2482), zuletzt geändert am 30. September 2025
(BGBl. I Nr. 231 S. 1, 4), in der jeweils geltenden Fassung
durchführen und auf Grundlage des Standes der medizinischen Wissenschaft einen Operationsraum betreiben und
dies beim Gesundheitsamt gemäß §3 Absatz 4 angezeigt
haben. Die Einhaltung des Standes der medizinischen
Wissenschaft auf diesem Gebiet wird vermutet, wenn
jeweils die veröffentlichten Empfehlungen der Kommission für Infektionsprävention in medizinischen Einrichtungen und in Einrichtungen und Unternehmen der
Pflege und Eingliederungshilfe (KRINKO) beim Robert
Koch-Institut, insbesondere die Empfehlung „Prävention
postoperativer Wundinfektionen“ (Bundesgesundheitsblatt 2018 S. 448) in der jeweils geltenden Fassung, beachtet worden sind.“
2. In §2 Satz 1, §3 Absatz 1, §3 Absatz 3 Satz 1, §4 Absatz 3
Nummer 6, §5 Absatz 1 Satz 1, §5 Absatz 2 Satz 1,
§6 Absatz 3 Satz 1, §6 Absatz 4, §7 Absatz 3 Satz 2, §8
Absatz 4 Satz 1, §9 Sätze 3 und 4, §10 Absatz 2 Satz 1 und
Absatz 3, §11 Absatz 1 Satz 1, §11 Absatz 3 Satz 1, §12
Absatz 1 und §12 Absatz 2 Satz 1 wird jeweils die Textstelle
„§1 Absatz 1“ durch die Textstelle „§1 Absatz 1 Satz 1“
ersetzt.
3. §3 wird wie folgt geändert:
3.1 Hinter Absatz 3 wird folgender neuer Absatz 4 eingefügt:
„(4) Bevor Einrichtungen nach §1 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 ihren Operationsbetrieb aufnehmen oder ihr Eingriffsspektrum erweitern, haben die Träger der Einrichtungen die geplanten Eingriffe, insbesondere im Hinblick
auf den Betrieb eines Operationsraums, durch Krankenhaushygienikerinnen und Krankenhaushygieniker hinsichtlich der hygienischen Anforderungen bewerten zu
lassen und dies zu dokumentieren. Vor Aufnahme des erstmaligen Operationsbetriebes oder des erweiterten Eingriffsspektrums ist dies bei dem für den Ort der Einrichtung zuständigen Gesundheitsamt anzuzeigen und die
Bewertung der zuständigen Behörde auf Anforderung zu
übermitteln. Einrichtungen, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Vorschrift ihre Tätigkeit schon aufgenommen haben, haben diese innerhalb von sechs Monaten ab
Inkrafttreten dieser Vorschrift bei der in Satz 2 genannten
Stelle anzuzeigen.“
3.2 Der bisherige Absatz 4 wird Absatz 5 und erhält folgende
Fassung:
„(5) Die Vorschriften des Medizinprodukterecht-Durchführungsgesetzes vom 28. April 2020 (BGBl. I S. 960),
zuletzt geändert am 23. Oktober 2024 (BGBl. I Nr. 324 S. 1,
6), in der jeweils geltenden Fassung sowie die darauf
gestützten Rechtsverordnungen bleiben unberührt.“
4. §4 Absatz 1 erster Halbsatz erhält folgende Fassung:
„In jeder Einrichtung nach §1 Absatz 1 Satz 1 Nummern 1
bis 3 ist eine Hygienekommission einzurichten, der folgende Mitglieder angehören:“.
5. In §5 Absatz 1 Satz 2 wird die Textstelle „und sind bis zum
31. Dezember 2019 zu erfüllen“ gestrichen.
6. §6 wird wie folgt geändert:
6.1 In Absatz 1 Satz 3 wird die Textstelle „Kommission
für Krankenhaushygiene und Infektionsprävention
(KRINKO) beim Robert Koch-Institut vom 20. August
2009 (Bundesgesundheitsblatt S. 951)“ durch die Textstelle
„Kommission für Infektionsprävention in medizinischen
Einrichtungen und in Einrichtungen und Unternehmen
der Pflege und Eingliederungshilfe (KRINKO) beim
Robert Koch-Institut (Bundesgesundheitsblatt 2023
S. 332)“ ersetzt.
6.2 In Absatz 4 wird folgender Satz angefügt:
„Die Personen nach Satz 1 müssen dabei die in Absatz 2
Satz 1 aufgeführte Qualifikation vorweisen.“
7. §8 Absatz 3 erhält folgende Fassung:
„(3) Die Qualifikation für die Wahrnehmung der Aufgaben
einer Fachkraft für Hygiene und Infektionsprävention
(Hygienefachkraft) richtet sich nach den Bestimmungen
der Fachfortbildungs- und Prüfungsordnung zur Fachkraft für Hygiene vom 26. Juli 1996 (Amtl. Anz. S. 2177),
zuletzt geändert am 25. März 2025 (Amtl. Anz. S. 1109), in
der jeweils geltenden Fassung. Die Qualifikation zur Hygienefachkraft besitzt auch, wer eine den in Satz 1 genannten
Bestimmungen vergleichbare staatliche Prüfung an einer
staatlich anerkannten Weiterbildungsstätte erfolgreich zur
Zulassung als Hygienefachkraft abgeschlossen hat.“
8. §9 wird wie folgt geändert:
8.1 Die Überschrift erhält folgende Fassung:
„Hygienebeauftragte Pflegekräfte in der klinischen Pflege
und in klinischen medizinischen Assistenzberufen“.
Verordnung
zur Änderung der Hamburgischen Verordnung
über die Hygiene und Infektionsprävention in medizinischen Einrichtungen
Vom 25. November 2025
Auf Grund von §23 Absatz 8 Satz 1 des Infektionsschutzgesetzes vom 20. Juli 2000 (BGBl. I S. 1045), zuletzt geändert am
12. Dezember 2023 (BGBl. I Nr. 359 S. 1, 58), und §4 Absatz 2
des Hamburgischen Krankenhausgesetzes vom 17. April 1991
(HmbGVBl. S. 127), zuletzt geändert am 19. November 2024
(HmbGVBl. S. 580), wird verordnet:
Dienstag, den 2. Dezember 2025
714 HmbGVBl. Nr. 41
Gegeben in der Versammlung des Senats,
Hamburg, den 25. November 2025.
8.2 In den Sätzen 1, 3 und 4 werden jeweils hinter den Wörtern
„Hygienebeauftragte in der Pflege“ die Wörter „und in klinischen medizinischen Assistenzberufen“ eingefügt.
8.3 Satz 2 erhält folgende Fassung:
„Hygienebeauftragte in der Pflege und in klinischen
medizinischen Assistenzberufen verfügen über eine dreijährige abgeschlossene Ausbildung in einem einschlägigen
Gesundheitsberuf mit mehrjähriger Berufserfahrung.“
9. §11 Absatz 5 wird aufgehoben.
10. In §15 wird die Textstelle „§73 Absatz 1 Nummer 24“
durch die Textstelle „§73 Absatz 1a Nummer 24“ ersetzt.
Verordnung
zur Änderung der Verordnung zur Verhütung übertragbarer Krankheiten
Vom 25. November 2025
Auf Grund von §17 Absatz 4 des Infektionsschutzgesetzes
vom 20. Juli 2000 (BGBl. I S. 1045), zuletzt geändert am
12. Dezember 2023 (BGBl. I Nr. 359 S. 1, 58), wird verordnet:
Die Verordnung zur Verhütung übertragbarer Krankheiten
vom 24. Mai 2005 (HmbGVBl. S. 217) wird wie folgt geändert:
1. In §3 Satz 2 wird die Textstelle „Robert-Koch-Institut“
durch die Textstelle „Robert Koch-Institut“ ersetzt.
2. In §6 wird die Textstelle „§73 Absatz 1 Nummer 6“ durch
die Textstelle „§73 Absatz 1a Nummer 6“ ersetzt.
Gegeben in der Versammlung des Senats,
Hamburg, den 25. November 2025.
Herausgegeben von der Behörde für Justiz und Verbraucherschutz der Freien und Hansestadt Hamburg.
Druck, Verlag und Ausgabestelle Lütcke & Wulff, Rondenbarg 8, 22525 Hamburg, — Telefon: 235129-0 — Telefax: 23512977.
Bestellungen nimmt der Verlag entgegen. Bezugspreis für Teil I und II zusammen jährlich 75,– Euro. Einzelstücke je angefangene
vier Seiten 0,26 Euro (Preise einschließlich Mehrwertsteuer).