Ausgabe Nr. 72 vom 12.11.2021, Seiten 731 – 762, Größe: 505 KB

FREITAG, DEN12. NOVEMBER
731
HAMBURGISCHES
GESETZ- UND
VERORDNUNGSBLATT
TEIL I
HmbGVBl. Nr. 72 2021
Tag I n h a l t Seite
2. 11. 2021 Verordnung über die Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum
nach § 250 Absatz 1 Satz 3 des Baugesetzbuchs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 731
neu: 2130-16
­ Aufhebung einer fehlerhaften Verkündung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 762
2130-16
Angaben unter dem Vorschriftentitel beziehen sich auf die Gliederungsnummern in der Sammlung der Gesetze und Verordnungen der Freien und Hansestadt Hamburg.
§1
Die Freie und Hansestadt Hamburg wird als Gebiet
bestimmt, in dem bei Wohngebäuden, die bereits am Tag des
Inkrafttretens dieser Verordnung bestanden, die Begründung
oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach
§
1 des Wohnungseigentumsgesetzes in der Fassung vom
12. Januar 2021 (BGBl. I S. 35) in der jeweils geltenden Fas-
sung der Genehmigung bedarf.
§2
Das Genehmigungserfordernis nach §
1 gilt nicht, wenn
sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen
befinden.
§3
Für Anträge zur Begründung oder Teilung von Wohnungs-
eigentum oder Teileigentum nach §
1 des Wohnungseigen-
tumsgesetzes, die bei Inkrafttreten dieser Verordnung beim
Grundbuchamt gestellt sind, gilt §
878 des Bürgerlichen
Gesetzbuchs.
§4
Diese Verordnung tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2025
außer Kraft.
Gegeben in der Versammlung des Senats,
Hamburg, den 2. November 2021.
Verordnung
über die Einführung einer Genehmigungspflicht
für die Bildung von Wohnungseigentum nach §250 Absatz 1 Satz 3 des Baugesetzbuchs
Vom 2. November 2021
Auf Grund von §250 Absatz 1 Satz 3 des Baugesetzbuchs in
der Fassung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3635), zuletzt
geändert am 10. September 2021 (BGBl. I S. 4147, 4151), wird
verordnet:
Freitag, den 12. November 2021
732 HmbGVBl. Nr. 72
Begründung
1. Ziel der Verordnung
Ziel der Verordnung ist der Erhalt und die Sicherstellung bezahlbaren Wohnraums.
Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen führen generell zu höheren
Wohnkosten, weil ein an der potentiellen Rendite orientierter Kaufpreis finanziert
werden muss. In vielen Fällen sind im Zusammenhang mit Verkauf, Umwandlung und
Modernisierung Entmietungen zu verzeichnen, die überwiegend einkommens-
schwächere Mieterinnen und Mieter treffen. Zudem wird das Angebot an günstigen
Mietwohnungen dadurch verringert.
In der zurzeit angespannten Wohnungsmarktlage in der Freien und Hansestadt
Hamburg bedeutet dies, dass die Wohnungssuche insbesondere für einkommens-
schwächere Mieterinnen und Mieter zunehmend erschwert ist. Daher soll die auf ihre
Wohnquartiere angewiesene Bevölkerung vor Verdrängung geschützt werden.
Wohnungen mit bezahlbaren Mieten sind zu sichern.
Mit dieser Verordnung wird eine Genehmigungspflicht für die Begründung oder Teilung
von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentums-
gesetzes bei Wohngebäuden begründet, die bereits am Tag des Inkrafttretens dieser
Verordnung bestanden. Die Genehmigung ist in den Fällen des § 250 Absatz 3 Satz 1
Nummern 1 bis 5 BauGB zu erteilen. Insbesondere zu beachten ist hier die Regelung
zu Nummer 3, nach der eine Genehmigung zu erteilen ist, wenn das
Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei
Drittel der Mieter veräußert werden soll. Die Genehmigung darf nach § 250 Absatz 4
Satz 1 BauGB nur versagt werden, wenn dies für die ausreichende Versorgung der
Bevölkerung mit Mietwohnraum erforderlich ist.
2. Beurteilung zur besonderen Gefährdung der ausreichenden Versorgung
der Bevölkerung mit Mietwohnungen in Hamburg
Voraussetzung für den Erlass dieser Verordnung nach § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB
ist nach § 250 Absatz 1 Satz 1 BauGB, dass ein angespannter Wohnungsmarkt im
Sinne von § 201a Sätze 3 und 4 BauGB vorliegt. Der Senat hat am 13. Juli 2021 eine
Verordnung nach § 201a BauGB beschlossen, welche am 24. Juli 2021 in Kraft
getreten ist (Verordnung über die Bestimmung der Freien und Hansestadt Hamburg
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HmbGVBl. Nr. 72
als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a des Bau-
gesetzbuchs, HmbGVBl. 2021 S. 530). Zur Begründung hat der Senat Folgendes
ausgeführt, diese Erwägungen aus der Verordnung zur Bestimmung der Freien und
Hansestadt Hamburg als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach
§ 201a BauGB werden vollumfänglich für die hiesige Verordnung nach § 250 Abs. 1
S. 3 BauGB einbezogen:
,,1. Beurteilung zur besonderen Gefährdung der ausreichenden
Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in Hamburg
Voraussetzung für den Erlass dieser Verordnung ist nach § 201a BauGB, dass
die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer
Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen
besonders gefährdet ist und damit ein Gebiet mit angespanntem
Wohnungsmarkt vorliegt. Der Senat hat sowohl den Hamburger
Wohnungsmarkt in seiner Gesamtheit als auch relevante räumliche und
sachliche Teilmärkte (Teilgebiete und Wohnungsgrößen) betrachtet. Dies dient
sowohl der Plausibilitätskontrolle, um nivellierende Effekte auszuschließen, als
auch dem Nachweis, dass der Wohnungsmarkt nicht nur in seiner Gesamtheit,
sondern auch in einzelnen Segmenten ganz überwiegend angespannt ist.
Neben der Betrachtung des Hamburger Wohnungsmarktes nach räumlichen
und sachlichen Teilmärkten kam es vor allem auch auf die Bildung eines
geeigneten Betrachtungszeitraumes an, der Verschiedenes zu berücksichtigen
hat: Der Betrachtungszeitraum hat (um für die Beantwortung der gestellten
Frage aussagekräftig zu sein) sowohl die Besonderheiten und
Strukturmerkmale von Wohn-Immobilienmärkten im Allgemeinen (geringe
Volatilität und lange Zyklen) als auch den Hamburger Mietwohnungsmarkt im
Besonderen (geringer freifinanzierter und geförderter Neubau seit Ende der
1990er Jahre bis zum Jahr 2011 sowie ein sukzessiv etabliertes, ambitioniertes
Wohnungsbauprogramm ab 2011) zu berücksichtigen.
Um die verschiedenen Faktoren und Einflüsse, die dem Hamburger
Mietwohnungsmarkt seine heutige Struktur, sein (absolutes) Mietniveau und
seine heutige Entwicklungstendenz gegeben haben, in ein angemessenes
Verhältnis zu setzen, beinhaltet der gewählte Betrachtungszeitraum sowohl
eine kürzere Periode vor Beginn der ambitionierten Hamburger
Wohnungsbauinitiative (2007 bis 2011) als auch den Zeitraum seit Beginn
Freitag, den 12. November 2021
734 HmbGVBl. Nr. 72
dieser Initiative (2011 bis 2020). Auf diese Weise konnte eine verhältnismäßige
Gewichtung der verschiedenen Entwicklungsphasen des Marktes, die heute
noch maßgeblich für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit
Mietwohnungen zu angemessen Bedingungen sind, erzielt werden.
In dieser räumlichen und zeitlichen Gesamtbetrachtung wurde festgestellt, dass
eine Gefährdungslage für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit
Mietwohnungen zu angemessen Bedingungen in ganz Hamburg besteht:
Für die Beurteilung einer Gefährdung der ausreichenden Versorgung der
Bevölkerung mit Mietwohnungen in Hamburg werden zunächst die in § 201a
Satz 4 BauGB genannten Indikatoren herangezogen:
1. ein deutlich stärkerer Mietanstieg in Hamburg als im bundesweiten
Durchschnitt,
2. eine deutlich stärkere durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte in
Hamburg im Vergleich zum Bundesdurchschnitt,
3. eine wachsende Wohnbevölkerung, ohne dass durch Neubautätigkeit
insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird,
4. ein geringer Leerstand von Wohnraum bei großer Nachfrage.
1.1 Mietniveau und Mietentwicklung in Hamburg
Grundsätzlich kommt den Indikatoren Mietniveau und Mietentwicklung ein
besonderes Gewicht für die Beurteilung der Lage und der Entwicklung des
Mietwohnungsmarktes eines Gebietes zu. Sie sind wichtige Kriterien für die
Frage, ob eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen
zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
In Hamburg ist ­ im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt ­ im gesamten
Betrachtungszeitraum ein überdurchschnittlich hohes Mietpreisniveau
festzustellen. Der Anstieg der Mieten liegt dabei insgesamt auf dem Niveau des
Bundes (vgl. § 201a Satz 4 Nummer 1 BauGB).
1.1.1 Entwicklung der Angebotsmieten1
1
Die Angebotsmieten spiegeln in Hamburg die Mietentwicklung der Neuvertragsmieten insbesondere
bei privaten Vermietern und Wohnungsunternehmen wieder. Das städtische Wohnungsunternehmen
SAGA und die Wohnungsbaugenossenschaften vermarkten ihre Wohnungen dagegen in den meisten
Fällen nicht über die einschlägigen Internetportale.
Freitag, den 12. November 2021 735
HmbGVBl. Nr. 72
Das hohe Mietniveau in Hamburg verdeutlichen die nachfolgend dargestellten
Angebotsmieten in absoluten Zahlen und der Vergleich mit dem
Bundesdurchschnitt.
Bei den Angebotsmieten handelt es sich um Nettokaltmieten von in
Tageszeitungen und Internetportalen (zum Beispiel immonet/immobilien-
scout24 et cetera) inserierten Mietwohnungen ohne Mietpreisbindung. Diese
werden von immobilienwirtschaftlichen Forschungsinstituten in Datenbanken
nach einheitlichen Kriterien aufbereitet und ausgewertet. Die Angebotsmieten
werden bundesweit auf allen Teilmärkten flächendeckend erfasst und dienen
als ein Indikator für die Beurteilung der Anspannung auf den
Mietwohnungsmärkten. So werden die Angebotsmieten unter anderem auch in
den Wohngeld- und Mietenberichten der Bundesregierung für die Darstellung
der Erst- und Wiedervermietungsmieten in Städten und regionalen Teilräumen
Deutschlands verwendet. 2
Da die Angebotsmieten damit sowohl bei einer
hamburgweiten als auch bei einer deutschlandweiten Betrachtung mit gleicher
Methodik erhoben und ausgewertet werden, sind diese für eine
Vergleichsbetrachtung besonders geeignet.
Im Betrachtungszeitraum 2007 bis 20203
sind die Angebotsmieten in Hamburg
stark gestiegen. Hamburg liegt damit weiter auf dem Niveau anderer
vergleichbarer Großstädte. Die Zuwachsraten im Bundesdurchschnitt sind
hingegen in den vergangenen beiden Jahren rückläufig.
In Hamburg stiegen die Angebotsmieten zwischen 2007 und 2020 im
Durchschnitt (Median4
) von 7,86 Euro/m² Wohnfläche monatlich netto-kalt um
rund 58 vom Hundert (v.H.) auf 12,44 Euro/m² Wohnfläche monatlich netto-kalt.
Im Vergleich dazu stiegen in demselben Zeitraum bundesweit die
Angebotsmieten von 6,01 Euro/m² um durchschnittlich rund 49 v.H. auf 8,97
Euro/m² Wohnfläche monatlich netto-kalt. Dies gilt sowohl bei gesamt-
städtischer Betrachtung als auch bis auf eine Ausnahme in Bezug auf die im
Folgenden näher betrachteten räumlichen und sachlichen Hamburger
2
Vergleiche Bundestagsdrucksache 19/11750 (Wohngeld- und Mietenbericht 2018), zum Beispiel
Seiten 11 und 21 ff.
3
Der Betrachtungszeitraum 2007 bis 2020 ergibt sich auch daraus, dass seit 2007 differenzierte
Daten zu den Angebotsmieten für Hamburg insgesamt und für die regionalen Teilmärkte vorliegen. Im
Übrigen siehe 1.
4
Definition Median: Der Median (50 v.H.) oder Zentralwert ist ein Mittelwert für Verteilungen in der
Statistik. Im Gegensatz zum arithmetischen Mittel ist der Median nicht anfällig für Ausreißer, das heißt
er reagiert nicht sensibel auf über- oder unterdurchschnittliche Extremwerte.
Freitag, den 12. November 2021
736 HmbGVBl. Nr. 72
Teilmärkte, welche die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen gebildet hat.
Ein Teilmarkt besteht aus einzelnen Stadtteilen der Stadt Hamburg, die im
räumlichen Zusammenhang stehen und ein ähnliches Mietpreisniveau
aufweisen.
Bei Betrachtung der Entwicklung der Angebotsmieten ist dabei auch das
bestehende Mietniveau zu berücksichtigen. Bei einem bestehenden sehr hohen
Mietniveau fällt der prozentuale Anstieg in der Regel geringer aus, ohne dass
sich hieraus der Schluss ableiten ließe, dass die Wohnungsmarktsituation als
entspannt zu betrachten sei. In die Gesamtwertung ist daher auch der Vergleich
des absoluten durchschnittlichen Mietniveaus eingeflossen. Deutlich wird dies
auch bei der Betrachtung der räumlichen Teilmärkte. Der prozentuale Anstieg
von 2007 auf 2020 der Angebotsmieten liegt nicht in jedem Teilmarkt über dem
des Bundesdurchschnitts. Das absolute durchschnittliche Mietniveau liegt
hingegen im Jahre 2020 bis auf einen Teilmarkt (Altes Land) in allen
betrachteten Teilmärkten über dem Bundesdurchschnitt (siehe Tabelle 4).
Graphik 1: Entwicklung der Angebotsmieten 2007 bis 2020
Quelle: Berechnungen von BBSR/empirica ag auf Grundlage der Daten der IDN ImmoDaten GmbH und
der empirica-systeme GmbH.
Im Vergleich mit anderen Großstädten wie Frankfurt am Main (Anstieg um rund
56 v.H.), Düsseldorf (Anstieg um rund 53 v.H.) und Köln (Anstieg um rund
Freitag, den 12. November 2021 737
HmbGVBl. Nr. 72
50 v.H.) stiegen die Angebotsmieten in Hamburg zwischen 2007 und 2020 stark
an. Der Anstieg war mit 58 v.H. höher als bei den zuvor genannten Städten.
München, Berlin und Stuttgart verzeichneten in demselben Zeitraum einen noch
höheren relativen Anstieg der Angebotsmieten (München um rund 73 v.H.,
Berlin um rund 100 v.H., Stuttgart um rund 68 v.H.).
Ausgehend von der absoluten Miethöhe steht Hamburg in diesem
Städtevergleich auf Platz vier direkt hinter den teuersten Städten München,
Frankfurt am Main und Stuttgart.
Dies verdeutlicht die folgende Graphik:
Freitag, den 12. November 2021
738 HmbGVBl. Nr. 72
Graphik
2:
Entwicklung
der
Angebotsmieten
im
Städtevergleich
2007
bis
2020
Quelle:
Berechnungen
der
empirica
ag/GEWOS
auf
Grundlage
der
Daten
der
IDN
ImmoDaten
GmbH
und
der
empirica-systeme
GmbH
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HmbGVBl. Nr. 72
1.1.2 Entwicklung der Angebotsmieten auf den Hamburger Teilmärkten
Nicht nur in Hamburg insgesamt sind die Mieten im Zeitraum 2007 bis 2020
gestiegen. Diese Entwicklung zeigt sich auch bei einer Betrachtung von
einzelnen sachlichen Teilmärkten, gesplittet nach Wohnungsgrößen (siehe
dazu nachfolgende Tabellen 1 und 2).
Die Tabellen 1 und 2 zeigen die Entwicklung und die Veränderung der
Angebotsmieten (Medianwert je qm Wohnfläche) nach Wohnungsgrößen:
Tabelle 1: Entwicklung der Angebotsmieten in Hamburg 2007 bis 2020
nach Größenklassen
Jahr
Ø Netto-kalt-Miete (Median) je qm Wohnfläche monatlich
< 40 qm mit 40 bis 59qm mit 60 bis 79qm mit 80 bis 99qm mit 100 bis 119qm mit 120 bis 159qm >=
160qm
2007 8,67 7,68 7,42 7,88 8,91 10,24 11,45
2008 9,17 8,04 7,70 8,18 9,06 10,37 12,05
2009 9,74 8,31 8,12 8,71 9,80 10,99 12,45
2010 10,43 8,98 8,50 9,00 10,50 11,28 12,26
2011 10,27 9,03 8,85 9,79 11,50 12,00 13,00
2012 10,27 9,03 8,85 9,79 11,50 12,00 13,00
2013 10,59 9,84 9,53 10,37 11,76 12,48 13,00
2014 11,11 9,98 9,67 10,47 11,83 12,34 13,00
2015 11,11 10,00 9,65 10,50 11,91 12,26 13,39
2016 11,40 10,16 9,97 10,92 12,10 12,51 13,50
2017 12,39 10,73 10,39 11,25 12,19 13,01 14,41
2018 12,29 11,03 10,83 11,87 12,65 13,25 14,42
2019 12,58 11,50 11,21 12,45 13,00 13,50 14,50
2020 13,24 12,00 11,80 12,90 13,32 13,80 14,57
Quelle: empirica ag (bis einschl. 2018/ab 2019 GEWOS)
Tabelle 1 zeigt, dass das Niveau der Angebotsmieten 2020 im Durchschnitt in
allen Größenklassen des Wohnungsbestandes deutlich über dem Bundes-
durchschnitt von 8,97 Euro/m² Wohnfläche liegt.
Freitag, den 12. November 2021
740 HmbGVBl. Nr. 72
Tabelle 2 zeigt die Veränderung der Angebotsmieten in Hamburg in den Jahren
2007 bis 2020 nach Wohnungsgrößen.
Tabelle 2: Veränderung der Angebotsmieten in Hamburg 2007 bis 2020
und von 2018 bis 2020 (nach Größenklassen)
Jahr
Veränderung der Angebotsmieten (netto-kalt) in Hamburg
< 40 qm mit 40 bis 59qm mit 60 bis 79qm mit 80 bis 99qm mit 100 bis 119qm mit 120 bis 159qm >=
160qm
Median Median Median Median Median Median Median
Anstieg im
Zeitraum
2007 bis 2020
53% 56% 59% 64% 49,5% 35% 27%
Anstieg im
Zeitraum
2018 bis 2020
8% 9% 9% 9% 5% 4% 1%
Quelle: Berechnungen BSW/WSB auf Basis der Daten von empirica ag/GEWOS
Die Angaben verdeutlichen, dass in fast allen Größenklassen die
Mietpreisentwicklung zwischen 2007 und 2020 mit Anstiegen von 49,5 v.H. bis
64 v.H. über dem Niveau der Mietenentwicklung des Bundesdurchschnittes von
49 v.H. lag. Nur die Wohnungen über 120 m² Wohnfläche wiesen auf einem
bereits sehr hohen Preisniveau einen geringeren Anstieg auf (27 v.H. bis 35
v.H.).
Dieselbe Entwicklung ist auch für die unterschiedlichen regionalen Teilmärkte,
welche die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen zur Analyse der
kleinräumigen Mietenentwicklung gebildet hat, festzustellen. Insgesamt wurden
31 räumlich zusammenhängende Teilmärkte für Hamburg gebildet (siehe hierzu
Tabelle 3). Dabei wurden jeweils benachbarte Stadtteile, die ähnliche
Mietpreisniveaus aufwiesen, zu einem Teilmarkt zusammengefasst. 5
Tabelle 4
zeigt im Folgenden die Entwicklung der Angebotsmieten im Zeitraum 2007 bis
2020 auf Ebene dieser Hamburger Teilmärkte.
5
Ausnahme bilden Billstedt, Rahlstedt und Ottensen. Aufgrund der Größe der Stadtteile Billstedt und
Rahlstedt bzw. des herausgehobenen Mietniveaus in Ottensen wurden in diesen Fällen keine
Teilmärkte mit anderen Stadtteilen gebildet.
Freitag, den 12. November 2021 741
HmbGVBl. Nr. 72
Tabelle
3:
Abgrenzung
der
Hamburger
Mietwohnungsteilmärkte
Teilmärkte
Alsterdorf/Ohlsdorf
Alsterdorf
Ohlsdorf
Altes
Land
Cranz
Finkenwerder
Moorburg
Neuenfelde
Francop
Altona/Bahrenfeld
Altona-Altstadt
Altona-Nord
Bahrenfeld
Altona-West
Iserbrook
Rissen
Sülldorf
City
(Altstadt/Neustadt/Hafencity)
Hamburg-Altstadt
Neustadt
HafenCity
Barmbek
Barmbek-Nord
Barmbek-Süd
Dulsberg
Bergedorf/Lohbrügge
Bergedorf
Lohbrügge
Billstedt
Billstedt
Eimsbüttel
Eimsbüttel
Hoheluft-West
Elbvororte
Blankenese
Groß
Flottbek
Nienstedten
Othmarschen
Eppendorf
Eppendorf
Hoheluft-Ost
Fuhlsbüttel/Langenhorn
Fuhlsbüttel
Langenhorn
Borgfelde/Hamm/Horn
Hamm
Horn
Borgfelde
Harburg
Harburg
Heimfeld
Eißendorf
Langenbek
Marmstorf
Rönneburg
Sinstorf
Wilstorf
Neuland
Gut
Moor
Lokstedt/Stellingen
Lokstedt
Stellingen
Lurup/Osdorf
Lurup
Osdorf
Neugraben
Neugraben-Fischbek
Hausbruch
Niendorf
Niendorf
Groß
Borstel
Östliche
Alster
Uhlenhorst
Winterhude
Ottensen
Ottensen
Rahlstedt
Rahlstedt
Schnelsen/Eidelstedt
Schnelsen
Eidelstedt
St.
Georg/Hohenfelde
St.
Georg
Hohenfelde
Steilshoop/Bramfeld
Bramfeld
Steilshoop
St.Pauli
St.Pauli
Sternschanze
Vier
und
Marschlande
Allermöhe
Altengamme
Billwerder
Curslack
Kirchwerder
Moorfleet
Neuengamme
Ochsenwerder
Reitbrook
Spadenland
Tatenberg
Neuallermöhe
Wandbek-Nord
Bergstedt
Duvenstedt
HummelsbüttelPoppenbüttel
Lemsahl-Mellingstedt
Sasel
Volksdorf
Wellingsbüttel
Wohldorf-Ohlstedt
Wandsbek-Mitte
Eilbek
Marienthal
Wandsbek
Wandsbek-Ost
Farmsen-Berne
Jenfeld
Tonndorf
Westliche
Alster
Harvestehude
Rotherbaum
Wilhelmsburg
Wilhelmsburg
Veddel
Rothenburgsort
Kleiner
Grasbrook
Abgrenzung
der
Hamburger
Mietwohnungsteilmärkte
für
die
Auswertung
der
Angebotsmieten
Stadtteile
Freitag, den 12. November 2021
742 HmbGVBl. Nr. 72
Tabelle 4: Entwicklung der Angebotsmieten auf den Hamburger
Teilmärkten 2007 bis 2020 sowie von 2018 bis 2020
Entwicklung der durchschnittlichen Angebotsmieten pro m² Wfl. (Median) auf den Hamburger
Teilmärkten von 2007-2020 und von 2018- 2020
Teilmarkt
Jahr
2007
Jahr
2018
Jahr
2020
Veränderung
im Zeitraum
2007 bis 2020
Veränderung
im Zeitraum
2018 bis
2020
Altes Land 6,61 7,99 8,36 26% 5%
Neugraben 6,51 8,65 9,49 46% 10%
Harburg 6,86 9,40 10,00 46% 6%
Vier- und Marschlande 6,66 9,38 10,14 52% 8%
Billstedt 6,70 9,58 10,45 56% 9%
Steilshoop/Bramfeld 7,57 10,00 10,83 43% 8%
Rahlstedt 7,42 9,95 10,89 47% 9%
Wilhelmsburg (inkl.
Veddel/Rothenburgsort)
6,04 10,00 10,93 81% 9%
Bergedorf/Lohbrügge 7,34 10,06 11,00 50% 9%
Lurup/Osdorf 7,61 9,75 11,00 45% 13%
Schnelsen/Eidelstedt 8,00 10,42 11,10 39% 7%
Wandsbek-Ost 7,38 9,77 11,12 51% 14%
Borgfelde/Hamm/Horn 6,89 10,56 11,33 64% 7%
Altona-West 8,21 11,03 11,98 46% 9%
Fuhlsbüttel/Langenhorn 7,58 10,83 12,00 58% 11%
Wandsbek-Mitte 7,64 11,25 12,00 57% 7%
Wandsbek-Nord 8,21 10,90 12,03 47% 10%
Niendorf (inkl. Groß Borstel) 8,39 11,03 12,04 44% 9%
Alsterdorf/Ohlsdorf 8,50 11,47 12,53 47% 9%
Barmbek (inkl. Dulsberg) 7,85 11,64 13,03 66% 12%
Lokstedt/Stellingen 8,39 12,40 13,51 61% 9%
Altona/Bahrenfeld 9,15 13,27 14,15 55% 7%
Elbvororte 10,83 13,75 14,42 33% 5%
Eimsbüttel (inkl. Hoheluft-
West)
9,48 13,84 14,59 54% 5%
St. Pauli/Sternschanze 9,32 13,92 14,91 60% 7%
St. Georg/Hohenfelde 9,60 13,88 14,99 56% 8%
Eppendorf (inkl. Hoheluft-
Ost)
10,11 14,04 15,00 48% 7%
Freitag, den 12. November 2021 743
HmbGVBl. Nr. 72
Ottensen 10,81 14,04 15,00 39% 7%
Östliche Alster 10,53 14,12 15,02 43% 6%
Westliche Alster 12,00 15,36 16,54 38% 8%
City
(Altstadt/Neustadt/HafenCity)
13,46 15,84 16,56 23% 5%
Quelle: empirica AG/GEWOS; sortiert nach durchschnittlicher Miethöhe 2020
Das absolute Mietniveau, das ein wichtiger Indikator für einen angespannten
Wohnungsmarkt ist, liegt in fast allen in Tabelle 4 aufgeführten räumlichen
Teilmärkten über dem Bundesdurchschnitt von 8,97 Euro/m² Wohnfläche.
Ausnahme bildet lediglich der im Südwesten gelegene Teilmarkt Altes Land.
Insgesamt wird deutlich, dass nicht nur in den traditionell nachgefragten
innerstädtischen Stadtteilen wie Eppendorf oder Eimsbüttel oder in den
sogenannten ,,Szenestadtteilen“ wie St. Pauli oder St. Georg die Mieten stark
gestiegen sind. Auch Stadtteile wie Wilhelmsburg (Anstieg 81 v.H.), Barmbek
(Anstieg 66 v.H.) und Borgfelde/Hamm/Horn (Anstieg 64 v.H.) zeigen diese
Entwicklung.
1.1.3 Entwicklung der ,,Mietenspiegel-Mieten“
Die steigende Mietenentwicklung in Hamburg wird nicht nur durch die
Angebotsmieten dokumentiert, sondern auch durch die Mietenentwicklung bei
den ,,Mietenspiegel-Mieten“. Das sind die Mieten, die für nicht mietpreis-
gebundene Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit
und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit
jeweils zum Stichtag 1. April in Hamburg gezahlt worden sind. Dabei werden die
Wohnungsbestände aller Vermietergruppen entsprechend ihrer jeweiligen
Anteile in den einzelnen Baualtersklassen und Wohnlagen repräsentativ
erfasst. In diesen Mieten sind folglich auch die Mieten der Wohnungs-
baugenossenschaften und der kommunalen Wohnungsunternehmen
repräsentativ enthalten. Es wurden bis einschließlich des Mietenspiegels 2019
(erschienen am 19. November 2019, der Mietenspiegel 2021 erscheint
voraussichtlich im 4. Quartal 2021) die Mieten erfasst, die innerhalb der letzten
vier Jahre vor dem Stichtag neu abgeschlossen oder geändert worden sind.
Damit werden auch Mietänderungen im Bestand berücksichtigt.
Freitag, den 12. November 2021
744 HmbGVBl. Nr. 72
Der durchschnittliche gewichtete Mittelwert des Hamburger Mietenspiegels ist
von 2007 bis 2019 um 33 v.H. von 6,53 Euro/m² Wohnfläche (2007) auf 8,66
Euro/m² Wohnfläche (2019) gestiegen. Im Vergleich dazu stieg der als
Vergleichsgröße insoweit am ehesten geeignete Bundesmietenindex 6
im
Zeitraum 2007 bis 2019 nur um 15,1 v.H. Das zeigt, dass auch die
,,Mietenspiegel-Mieten“ im Vergleich zu den in den Bundesmietenindex
einfließenden Mieten überdurchschnittlich gestiegen sind.
1.1.4 Überdurchschnittliche Mietbelastung der Hamburger Haushalte im
Vergleich zum Bundesdurchschnitt
Ein weiterer Parameter, der nach § 201a BauGB auf eine Anspannung des
Mietwohnungsmarktes hindeutet, ist die Höhe der Mietbelastung im Verhältnis
zum Einkommen, die den jeweiligen Anteil der Bruttokaltmiete am
Haushaltsnettoeinkommen bezeichnet. Dieser betrug bundesweit für alle
Haushalte im Jahr 2018 durchschnittlich 27,2 v.H. In Hamburg lag die
Mietbelastungsquote im gleichen Jahr dagegen bei 30,4 v.H., also 3,2
Prozentpunkte höher und damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt7
.
1.1.5 Zwischenergebnis: Beurteilung der Mietindikatoren
Alle dargestellten Mietindikatoren verdeutlichen, dass in Hamburg das
Mietniveau im bundesweiten Vergleich überdurchschnittlich hoch ist. Die
Mietenentwicklung liegt dabei über dem Niveau des Bundes. Da die absolute
durchschnittliche Miethöhe in Hamburg zudem von Beginn des
Betrachtungszeitraumes an deutlich über der des Bundes lag, ist dieses
Argument für einen angespannten Wohnungsmarkt primär zu berücksichtigen.
Das gilt, obwohl in Hamburg bereits vor sechs Jahren eine Rechtsverordnung
zur Mietpreisbegrenzung erlassen worden ist (aktuell in Kraft befindlich ist die
Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 23. Juni 2020 (HmbGVBl. S. 341),
während der Bundesdurchschnitt auch die Mietenentwicklung von Gebieten
ohne Mietpreisbremse umfasst.
6
Quelle: Statistisches Bundesamt. Im Bundesmietenindex werden alle Mieten (nicht nur
Neuvertragsmieten oder Änderungen von Bestandsmieten) erfasst. Der Mietenindex ist Teil des vom
Statistischen Bundesamt berechneten Verbraucherpreisindex und hat die Aufgabe, die reine
Preisänderung für den Ausgabebereich Wohnungsnutzung zu messen.
7
Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis) auf Grundlage des Mikrozensus 2018. Daten für 2019
liegen nicht vor.
Freitag, den 12. November 2021 745
HmbGVBl. Nr. 72
Die Auswertungen zur Entwicklung der Angebotsmieten auf den sachlichen und
regionalen Teilmärkten zeigen, dass es nur einen kleinen regionalen Teilmarkt
am Stadtrand gibt, in dem die absolute Miethöhe in 2020 im
Betrachtungszeitraum geringfügig unter dem Bundesdurchschnitt lag.
Wie oben bereits ausgeführt, erfassen die Angebotsmieten nicht alle Anbieter
auf dem Wohnungsmarkt gleichermaßen. Insbesondere die Bestände des
städtischen Unternehmens SAGA und der Hamburger Wohnungsbau-
genossenschaften sind in den ausgewerteten Angebotsmietdaten stark
unterrepräsentiert. Deren Bestände weisen im Vergleich zu den anderen
Anbietern auf dem Hamburger Wohnungsmarkt grundsätzlich auch bei einer
Neuvermietung niedrigere Mieten auf (so beispielsweise die sogenannte CRES-
Studie aus dem Jahr 2019) 8
. Für die Beurteilung der Lage auf dem Hamburger
Wohnungsmarkt kann aus diesem Umstand aber nicht der Schluss gezogen
werden, dass der Hamburger Wohnungsmarkt nicht angespannt wäre. Denn
auch die Entwicklung der ,,Mietenspiegel-Mieten“ im Verhältnis zur Entwicklung
des Bundesmietenindex verdeutlicht, dass in Hamburg die Mieten im
Betrachtungszeitraum überdurchschnittlich stark gestiegen sind. Bei diesem
Indikator sind die Mieten aller Eigentümergruppen entsprechend der Größe
ihrer Bestände repräsentativ berücksichtigt.
1.2 Bevölkerungswachstum und Neubautätigkeit in Hamburg
Nach § 201a BauGB kann als ein weiterer Indikator der Anstieg der
Wohnbevölkerung im Vergleich zur Neubautätigkeit geprüft werden. Betrachtet
man diesen Indikator für Hamburg, ist festzustellen, dass die Neubautätigkeit
mit dem Anwachsen der Wohnbevölkerung (noch) nicht Schritt halten kann.
Dies ergibt sich aus folgenden Zahlen:
Von 2006 bis November 2019 ist die Bevölkerung von 1.754.182 auf 1.851 872
Einwohnerinnen und Einwohner gestiegen (Quelle: Statistikamt Nord).
Ausschlaggebend für diese Entwicklung ist, dass mehr Menschen nach
Hamburg zuziehen, als Einwohnerinnen und Einwohner die Stadt verlassen.
Gerade jüngere Menschen (im Alter zwischen 20 und 30 Jahren) zieht es im
Rahmen ihrer Ausbildung, ihres Studiums oder mit der Aufnahme der ersten
8
Vgl. https://www.vnw.de/fileadmin/user_upload/2019-10-29_Studientext-CRES-Studie-HH-
Mietwohnungsmarkt19-MW_V9.pdf (Stand: 12.05.2020)
Freitag, den 12. November 2021
746 HmbGVBl. Nr. 72
Erwerbstätigkeit nach Hamburg. Sie fragen zunächst in der Regel kleinere
Wohnungen in innerstädtischen attraktiven Lagen nach. Viele von ihnen werden
in Hamburg später eine Familie gründen wollen und dementsprechend dann
auch familiengerechten Wohnraum nachfragen.
Der Anteil der Einpersonenhaushalte liegt derzeit bei rund 54 v.H. Da
Einpersonenhaushalte im Verhältnis mehr Wohnfläche pro Kopf als Mehr-
personenhaushalte benötigen, verstärkt dies tendenziell den Nachfragedruck
auf den Wohnungsmarkt.
Insgesamt ist auf Basis der Kleinräumigen Bevölkerungsvorausberechnung für
den Zeitraum bis 2035 mit einem weiteren Bevölkerungsanstieg um rd. 146.000
Personen in Hamburg zu rechnen.9
Neben der Zuwanderung hat auch die demografisch bedingte Veränderung der
Bevölkerungsstruktur eine Rolle für den Anstieg der Haushaltszahlen gespielt.
So hat sich die Zahl der Haushalte mit Menschen, die älter als 65 Jahre sind,
erhöht und wird auch perspektivisch weiter steigen. Bei einer steigenden
Lebenserwartung und einem erwünschten und geförderten längeren Verbleib in
der eigenen Wohnung besteht auch zukünftig ein weiterer demografischer
Druck auf den Hamburger Wohnungsmarkt.
Ende des Jahres 2019 standen den rund 1.042.000 Haushalten10
, welche die
potentielle Wohnungsnachfrage abbilden, insgesamt rund 966.000 Wohnungen
gegenüber. Dabei ist zu berücksichtigen, dass teilweise mehrere Haushalte in
einer Wohnung lebten (Wohngemeinschaften, Jugendwohnungen, Unter-
mietverhältnisse). Als Indikator für einen angespannten Wohnungsmarkt kann
auf die Anzahl der Wohneinheiten insgesamt Bezug genommen werden. Denn
ist die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum insgesamt besonders
gefährdet, gilt dies erst recht für die Teilmenge der Mietwohnungen.
1.3 Geringe Leerstandsquote und große Nachfrage nach Wohnraum in
Hamburg
Ein weiterer geeigneter Indikator für einen angespannten Wohnungsmarkt, der
in § 201 a BauGB aufgeführt wird, ist ein geringer Leerstand bei zugleich großer
9
Ausgangszeitpunkt der Prognose ist der 21.12.2018.
10
Quelle: Statistikamt Nord; Haushaltegenerierung mit dem Programm HHGen auf Grundlage des
Melderegisters (mit Nebenwohnsitz).
Freitag, den 12. November 2021 747
HmbGVBl. Nr. 72
Nachfrage. Der Senat hat insoweit den CBRE-empirica-Leerstandsindex 11
herangezogen.
Die Daten des CBRE-empirica-Leerstandsindex zeigen für die Jahre 2007 bis
201912
in Graphik 3, dass Hamburg im Bundesländervergleich mit 0,5 v.H.
(2019) die niedrigste Leerstandsquote aufweist (Bundesdurchschnitt 2019: 2,8
v.H.). Dargestellt im CBRE-empirica-Leerstandsindex wird der marktaktive
Leerstand, jeweils unabhängig von der Dauer des Leerstandes. Dieser wird nur
für Geschosswohnungen ausgewiesen. Der marktaktive Leerstand umfasst leer
stehende Wohnungen, die unmittelbar verfügbar sind, sowie leer stehende
Wohnungen, die aufgrund von Mängeln derzeit nicht zur Vermietung anstehen
beziehungsweise gerade modernisiert werden, aber gegebenenfalls in weniger
als sechs Monaten aktivierbar wären.
Graphik 3: Leerstand 2007 bis 2019 Vergleich Hamburg ­ Deutschland
insgesamt
Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex
Eine derart niedrige Leerstandsquote von 0,5 v.H. in 2019 zeigt das geringe
Volumen an kurz- und mittelfristig verfügbarer Wohnungen. Da die
Haushaltszahlen gleichzeitig wachsen (siehe dazu Nummer 1.3), lässt auch die
11
Vgl. https://www.empirica-institut.de/nc/nachrichten/details/nachricht/cbre-empirica-leerstandsindex-
2020/
12
Schätzung des Leerstandes im Geschosswohnungsbau jeweils für das Ende des Kalenderjahres.
Die Daten für 2020 erscheinen voraussichtlich im Dezember 2021.
Freitag, den 12. November 2021
748 HmbGVBl. Nr. 72
niedrige Leerstandsquote auf einen angespannten Wohnungsmarkt in Hamburg
schließen.
Nach § 201a Satz 4 Nummer 4 BauGB kommt dem Leerstand eine Indizwirkung
zu, wenn gleichzeitig eine große Nachfrage besteht. Diese große Nachfrage ist
in Hamburg derzeit und nach Einschätzung des Senats (auf Grundlage der
vorliegender Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen) auch zukünftig gegeben.
Kennzeichnend für einen Wohnungsmarkt, auf dem ein Nachfrageüberhang
beziehungsweise eine ,,große Nachfrage“ besteht, ist, dass das Mietniveau
und/oder der Mietanstieg überdurchschnittlich hoch sind. Beides ist in Hamburg
der Fall, wie unter Nummer 1.1 ausgeführt. Ausdruck für eine hohe Nachfrage
ist auch, wenn das Verhältnis der zuziehenden Bevölkerung im Verhältnis zur
Wohnbevölkerung beziehungsweise zum Wohnungsbestand hoch ist und die
Zahl der Zuzüge die der Fortzüge übersteigt ­ also eine hohe Wanderungs-
intensität besteht. Auch dies trifft auf Hamburg zu (siehe Nummer 1.2).
1.4 Situation hilfebedürftiger Haushalte/Sozialwohnungsbestand
Als weiteren für die Beurteilung der Lage auf dem Wohnungsmarkt
sachgerechten Indikator betrachtet der Senat die Situation der hilfebedürftigen
Haushalte, weil diese insbesondere auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen
sind. Ihre Wohnungsversorgung stellt sich wie folgt dar:
Im Jahr 2020 wurden 11.872 Wohnberechtigungsscheine (§ 5-Scheine), mit
denen Sozialwohnungen des 1. Förderwegs bezogen werden können, erteilt,
allerdings lediglich 3.000 bestehende oder neue Sozialwohnungen an diesen
Personenkreis vergeben 13
. Der Großteil der Berechtigten ist daher darauf
angewiesen, sich außerhalb des gebundenen Wohnungsbestands zu
versorgen. Es ist nicht damit zu rechnen, dass sich die Zahl der
einkommensschwachen Haushalte in Zukunft nennenswert verringern wird.
Circa 247.000 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand Januar 2021) erhalten
Transferleistungen nach dem Zweiten bzw. Zwölften Buch Sozialgesetzbuch
(SGB II und SGB XII) oder dem Asylbewerberleistungsgesetz (AsylbLG).
13
Quelle: Statistik der Bezirksämter/Wohnungsabteilungen.
Freitag, den 12. November 2021 749
HmbGVBl. Nr. 72
Die Wohnraumversorgungssituation der anerkannt vordringlich Wohnungs-
suchenden14
, das heißt von Haushalten, die es am Wohnungsmarkt besonders
schwer haben, hat sich in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugespitzt und
aufgrund der gestiegenen Zuwanderung weiter verschärft. So stieg die Zahl der
unversorgten vordringlich wohnungsuchenden Haushalte im Zeitraum von 2007
bis 2020 von 5.682 auf 12.824 Haushalte an. Dies zeigt die gestiegene
Anspannung der Versorgungssituation vordringlich wohnungssuchender
Haushalte.
Der für einkommensschwächere Bevölkerungskreise besonders geeignete
Sozialwohnungsbestand (1. Förderweg) hat von rund 116.500 Wohnungen im
Jahr 2007 auf rund 76.800 Wohnungen im Jahr 2020 kontinuierlich
abgenommen. In der Folge des Auslaufens von öffentlichen Bindungen würde
sich der Sozialwohnungsbestand (1. Förderweg) von 2020 bis 2030 um weitere
rund 42.000 Wohnungen reduzieren. Soweit die Förderzahlen auf dem
derzeitigen Niveau in den nächsten zehn Jahren verstetigt werden, wird es
jedoch gelingen, den Bestand der Sozialwohnungen (1. Förderweg) bis 2030
bei etwa 71.500 Wohnungen zu halten. Anders stellt sich die Prognose für den
WA-gebundenen15
Wohnungsbestand, der vordringlich wohnungssuchenden
Haushalten vorbehalten ist, dar: Bereits von 2007 bis 2020 ist die Zahl der WA-
gebundenen Wohnungen von gut 73.700 auf etwa 34.200 Wohnungen
gesunken und in Folge weiter auslaufender Bindungen wird sich der Bestand in
den kommenden zehn Jahren noch einmal um fast die Hälfte reduzieren. Trotz
verstärkter Anstrengungen des Senats in diesem Bereich wird diese
Entwicklung voraussichtlich nicht durch den Wohnungsneubau und
Bindungsankäufe im Bestand zu kompensieren sein.
Obwohl für die Wohnraumversorgung von sozialwohnungsberechtigten
Haushalten neben den gebundenen auch die ungebundenen Wohnungen
(insbesondere die Bestände des städtischen Unternehmens SAGA) zur
Verfügung stehen, zeigt die Entwicklung der beiden Parameter ­
14
Es handelt sich um anerkannt vordringlich Wohnungssuchende im Sinne der Fachanweisung
gemäß § 45 Absätze 2 und 3 des Bezirksverwaltungsgesetzes der Behörde für Stadtentwicklung und
Wohnen über die Versorgung von vordringlich Wohnungsuchenden mit Wohnraum.
15
WA steht für Wohnungsamt. Es handelt sich um Wohnungsbestand, der vordringlich
wohnungssuchenden Haushalten vorbehalten ist und für dessen Belegung die bezirklichen
Wohnungsabteilungen i.d.R. ein Benennungsrecht im Rahmen des sogenannten Dreier-Vorschlags
haben.
Freitag, den 12. November 2021
750 HmbGVBl. Nr. 72
kontinuierlicher Anstieg der Anzahl wohnberechtigter Haushalte sowie
auslaufende Sozialbindungen ­, dass gegenwärtig und auch zukünftig eine
Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit
Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen festzustellen ist.
1.5 Ergebnis der Prüfung des angespannten Wohnungsmarkts
Die unter Nummern 1.1 bis 1.4 dargestellten Indikatoren belegen nach
Überzeugung des Senats, dass die angespannte Lage auf dem
Mietwohnungsmarkt für ganz Hamburg festzustellen ist. Das Verhältnis von
Angebot und Nachfrage nach Mietwohnungen und die Mieten selbst sind nicht
in allen Stadtteilen gleich. Der Mietwohnungsmarkt ist aber insgesamt
zusammenhängend, und in keinem relevanten Teilgebiet oder Teilsegment
kann er als derart entspannt eingestuft werden, dass die ausreichende
Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen
Bedingungen nicht besonders gefährdet wäre. Damit sind die Voraussetzungen
für den Erlass einer Rechtsverordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem
angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB für das gesamte
Stadtgebiet gegeben.
Auch mit der Rechtsverordnung über die Feststellung einer Gefährdungslage
nach § 9 Absatz 1 des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes vom 20.
März 2018 (HmbGVBl. S. 70) hat der Senat festgestellt, dass die Freie und
Hansestadt Hamburg ein Gebiet ist, in dem die ausreichende Versorgung der
Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders
gefährdet ist, und damit das in Hamburg seit 1971 ununterbrochen geltende
Zweckentfremdungsverbot bestätigt. Mit der Kündigungsschutzfristverordnung
vom 12. November 2013 (HmbGVBl. S. 458), geändert am 30. Dezember 2014
(HmbGVBl. 2015 S. 11), hat der Senat festgestellt, dass die Freie und
Hansestadt Hamburg eine Gemeinde im Sinne des § 577 a Absatz 2 Satz 1 des
Bürgerlichen Gesetzbuchs ist, in der die ausreichende Versorgung der
Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders
gefährdet ist. Mit der Kappungsgrenzenverordnung vom 26. Juni 2018
(HmbGVBl. S. 215) hat der Senat festgestellt, dass die Freie und Hansestadt
Hamburg eine Gemeinde im Sinne des § 558 Absatz 3 Satz 2 BGB ist, in der
die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu
Freitag, den 12. November 2021 751
HmbGVBl. Nr. 72
angemessen Bedingungen besonders gefährdet ist. Mit der Mietpreis-
begrenzungsverordnung vom 23. Juni 2020 (HmbGVBl. S. 341) hat der Senat
zuletzt festgestellt, dass die Freie und Hansestadt Hamburg ein Gebiet mit
einem angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne des § 556d Absatz 1 BGB ist.
Die zu allen Verordnungen getroffenen Feststellungen gelten weiterhin für das
gesamte Stadtgebiet. Trotz zwischenzeitlich feststellbarer Abschwächung des
Mietanstiegs sowohl bei den Angebotsmieten als auch beim Mietenspiegel 2019
liegt bislang kein verstetigter Trend vor. Auch ist das absolute Mietniveau in
Hamburg weiterhin sehr hoch. Die Lage am Wohnungsmarkt hat sich bisher
­ wie dargelegt ­ nicht entspannt.
2 Entschließung zum Verordnungserlass
Die Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt durch
eine Rechtsverordnung nach § 201a BauGB ist Voraussetzung für die
Anwendung des § 25 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 BauGB (Vorkaufsrecht an
unbebauten oder brachliegenden Grundstücken, die vorwiegend mit
Wohngebäuden bebaut werden können, durch eine entsprechende
Vorkaufsrechtsverordnung), des § 31 Absatz 3 BauGB (erleichterte Voraus-
setzungen für Befreiungen zugunsten des Wohnungsbaus), und des § 176
Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 BauGB (Baugebot zur Bebauung eines
Grundstückes mit einer oder mehrerer Wohneinheiten, wenn im Bebauungsplan
Wohnnutzungen zugelassen sind) auch nach Maßgabe des neuen § 175 Absatz
2 Satz 2 (Vorliegen eines dringenden Wohnbedarfs der Bevölkerung im Sinne
des Satzes 1, 2. Halbsatz insbesondere dann, wenn es sich um ein nach § 201a
BauGB bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt).
Zur Erleichterung des Wohnungsbaus beschließt der Senat diese
Rechtsverordnung mit einem räumlichen Geltungsbereich für das gesamte
Stadtgebiet ohne sachliche Einschränkungen (siehe dazu Nummer 2.1) sowie
mit einer Geltungsdauer bis zum Ablauf des 31. Dezember 2026 (siehe dazu
Nummer 2.2).
Da der Hamburger Wohnungsmarkt nach den vorstehenden Feststellungen
insgesamt angespannt ist, obwohl die unter Nummer 1.5 dargestellten miet- und
wohnraumschutzrechtlichen Vorschriften gelten, ist aus Sicht des Senats
zumindest als vorübergehende Maßnahme eine Rechtsverordnung zur
Freitag, den 12. November 2021
752 HmbGVBl. Nr. 72
Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach
§ 201a BauGB erforderlich. Damit wird die Anwendung der im vorstehenden
Absatz dargestellten bauplanungsrechtlichen Regelungen ermöglicht, die auf
eine erleichterte Schaffung der Voraussetzungen für die Errichtung von
zusätzlichem Wohnraum gerichtet sind. Damit soll das Potential für dämpfende
Wirkungen auf die Entwicklungen der Mietpreise ausgeschöpft werden, das in
einer Steigerung der auf dem Markt angebotenen Mietwohnungen liegt. Die
Rechtsverordnung nach § 201a BauGB ist damit eine notwendige Ergänzung
zu den bereits geltenden miet- und wohnraumschutzrechtlichen Vorschriften.
2.1 Räumlicher und sachlicher Geltungsbereich
Der Senat sieht aufgrund des insgesamt zusammenhängenden
Wohnungsmarktes und im Hinblick auf eine Gleichbehandlung aller Mieterinnen
und Mieter in Hamburg von einer räumlichen Beschränkung des
Geltungsbereiches dieser Rechtsverordnung auf bestimmte Gebiete ab. Die
Rechtsverordnung gilt in ganz Hamburg. Denn die Erleichterung und Förderung
des Wohnungsbaus durch Anwendung des § 25 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3,
des § 31 Absatz 3, des § 175 Absatz 2 Satz 2 und des § 176 Absatz 1 Satz 1
Nummer 3 BauGB zur Förderung des Wohnungsbaus ist ebenso wichtig wie
der Schutz der Mieterinnen und Mieter vor überhöhten Wieder-
vermietungsmieten (Mietpreisbegrenzungsverordnung), vor übermäßigen
Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis (Kappungsgrenzenverordnung)
und vor Kündigungen nach Wohnungsumwandlung (Kündigungsschutz-
fristverordnung) sowie der Schutz des Wohnraums vor Zweckentfremdung
(Zweckentfremdungsverbot). Mietpreisbegrenzungsverordnung, Kappungs-
grenzenverordnung, Kündigungsschutzfristverordnung sowie das Zweck-
entfremdungsverbot gelten im gesamten Stadtgebiet und für alle Wohnungen
beziehungsweise Mietwohnungen.
Die zur hamburgweiten Betrachtung ergänzend herangezogenen Daten zur
Entwicklung der Angebotsmieten auf den sachlichen und regionalen
Teilmärkten dienen auch der Überprüfung des räumlichen Geltungsbereichs der
Mietpreisbegrenzungsverordnung. Dabei können die gebildeten Teilmärkte
Hamburgs aufgrund ihrer Stellung im Gesamtgefüge des Hamburger
Wohnungsmarktes grundsätzlich nicht losgelöst voneinander und ohne
Freitag, den 12. November 2021 753
HmbGVBl. Nr. 72
Einbeziehung der Gesamtsituation am Hamburger Wohnungsmarkt betrachtet
werden. Insoweit stellt Hamburg mit seinen Teilmärkten einen insgesamt
zusammenhängenden Mietwohnungsmarkt dar. Dies wird der räumlich sehr
engen Verknüpfung der betrachteten regionalen Teilmärkte sowie der
besonderen Verkehrs- und Mobilitätsstruktur Hamburgs als Stadtstaat gerecht.
Die Gesamtbetrachtung des Hamburger Wohnungsmarkts hat zu der
Feststellung einer insgesamt angespannten Situation am Hamburger
Wohnungsmarkt geführt, die auch für 30 der insgesamt 31 betrachteten
regionalen Teilmärkte im Hinblick auf das Mietenniveau im Vergleich zum
Bundesdurchschnitt festgestellt wurde. Den einen regionalen Teilmarkt, für den
dies nicht zutrifft, aus dem Geltungsbereich der Verordnung zur Bestimmung
von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB
auszunehmen, ist angesichts der bestehenden Gesamtsituation am Hamburger
Wohnungsmarkt nicht angebracht. Die Anwendung der Instrumente des BauGB
ist auch in diesem Teilgebiet geeignet, eine entlastende Wirkung auf den
gesamten Wohnungsmarkt in Hamburg auszuüben. Deshalb wird die
Rechtsverordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten
Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB für das gesamte Hamburger Stadtgebiet
erlassen. Eine Beschränkung der räumlichen Geltung durch die Ausklam-
merung einzelner Stadtgebiete oder Teilmärkte aus dem Geltungsbereich der
Rechtsverordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten
Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB ist nicht geboten, da Hamburg als
insgesamt zusammenhängender angespannter Mietwohnungsmarkt anzu-
sehen und zu behandeln ist.
2.2 Zeitliche Geltungsdauer
Auf der Basis der Annahmen zur demographischen Entwicklung und der
Entwicklung der Zuwanderung wird die Bevölkerung wie auch die Zahl der
Haushalte in Hamburg in den kommenden Jahren weiter steigen. Es ist daher
nicht damit zu rechnen, dass sich ­ auch bei Neubaufertigstellungen von aktuell
rund 10.000 Wohnungen pro Jahr ­ die Lage am Wohnungsmarkt bis 2026 in
der Weise entspannen wird, dass das Angebot insbesondere an Miet-
wohnungen die Nachfrage nachhaltig übersteigt und damit die festgestellte
Gefährdungslage wegfällt. Der Senat erlässt daher die Verordnung zur
Freitag, den 12. November 2021
754 HmbGVBl. Nr. 72
Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach
§ 201a BauGB mit einer Geltungsdauer bis zum Ablauf des 31. Dezember 2026.
3 Zusammenfassende Bewertung
Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass die Voraussetzungen für den
Erlass einer Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem
angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB erfüllt sind. Aufgrund aller
fünf Indikatoren kann festgestellt werden, dass der Wohnungsmarkt in Hamburg
angespannt ist. Inwieweit langfristig Veränderungen hinsichtlich der
Bevölkerungsentwicklung und der Wohnungsnachfrage in Hamburg entstehen,
die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben, lässt sich derzeit kaum
abschätzen.
Der Senat hält aus den dargelegten Gründen den uneingeschränkten Erlass
dieser Verordnung für das gesamte Stadtgebiet für geboten. Der Senat erlässt
daher diese Verordnung mit einem Geltungsbereich für das gesamte
Stadtgebiet und einer Geltungsdauer bis zum Ablauf des 31. Dezember 2026.“
3. Umwandlungsgeschehen und Umwandlungspotential in Hamburg
Als weitere Prüfungsschritte für den Erlass einer Verordnung nach § 250 BauGB
werden das Umwandlungsgeschehen und das Umwandlungspotential in Hamburg
betrachtet.
Zunächst wird als Indikator für das Umwandlungsgeschehen die Anzahl der in den
vergangenen Jahren (Betrachtungszeitraum 2015 bis 2019) erteilten Abgeschlossen-
heitsbescheinigungen für Bestandsgebäude herangezogen.
Freitag, den 12. November 2021 755
HmbGVBl. Nr. 72
Tabelle 1: Abgeschlossenheitsbescheinigungen bei Bestandsbauten (ohne
Neubau)
Bezirk
2015 2016 2017 2018 2019 Summe 2020
Anzahl
Verfahren
Hamburg-
Mitte
216 223 577 352 525 1.893 76
Altona 251 316 398 391 568 1.924 128
Eimsbüttel 761 834 612 550 423 3.180 167
Hamburg-
Nord
1.454 1.272 576 505 1.264 5.071 186
Wandsbek 253 316 362 415 358 1.704 185
Bergedorf 58 48 93 53 38 290 38
Harburg 70 101 362 91 91 715 338
Summe 3.063 3.110 2.980 2.357 3.267 14.777 1118
Quelle: Auswertung auf Basis der Daten aus BACom. Auswertbar war bisher für 2020 nur die Anzahl
der Verfahren, die von den Bezirksämtern gemeldet wurden. Die Zahlen für die Jahre 2015 bis 2019
beziehen sich auf die Anzahl der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen.
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Voraussetzung, um eine Miet- in eine
Eigentumswohnung umwandeln zu können. Auch wenn nicht jede erteilte
Abgeschlossenheitsbescheinigung zu einer Umwandlung führen muss, kann die Zahl
der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen als Indiz für das Umwandlungs-
geschehen in Hamburg dienen. Im Regelfall endet eine Abgeschlossen-
heitsbescheinigung auch in einer entsprechenden Umwandlung. Hieraus lässt sich
daher schließen, dass auch das Umwandlungsgeschehen in den vergangenen Jahren
in Hamburg auf vergleichsweise hohem Niveau verharrt.
Bisher gibt es auf Grundlage der Umwandlungsverordnung (HmbGVBl. 2020 S. 45) im
Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Nummer
2 in Verbindung mit Absatz 4 BauGB eine Genehmigungspflicht. Aus der Zahl der
beantragten Umwandlungen lassen sich dabei aber nur bedingt Rückschlüsse auf das
Umwandlungsgeschehen im übrigen Stadtgebiet ziehen. Denn die Umwandlungs-
verordnung wirkt vor allem präventiv, d. h. Eigentümerinnen und Eigentümer
informieren sich in der Regel vorab über die Möglichkeiten einer Umwandlung. In
Freitag, den 12. November 2021
756 HmbGVBl. Nr. 72
vielen Fällen stellen sie letztlich keine Anträge. In anderen Fällen erwirken die
Eigentümerinnen und Eigentümer einen Genehmigungsanspruch gemäß § 172 Absatz
4 Satz 3 Nummer 6 BauGB durch eine Verpflichtung, innerhalb von sieben Jahren ab
der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieterinnen und
Mieter zu veräußern.
Aus folgender Tabelle lässt sich die Anzahl der genehmigten Umwandlungen nach
Inkrafttreten der Sozialen Erhaltungsverordnungen ersehen:
Tabelle 2: Genehmigte Umwandlungen (Anzahl Wohneinheiten) in Gebieten mit
Sozialer Erhaltungsverordnung
Bezirk Gebiet der Sozialen
Erhaltungsverordnung
In Kraft
seit
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Hamburg-
Mitte
Südliche Neustadt 19.07.1995 0 0 0 0 0 0
St. Pauli 15.02.2012 0 0 0 1 11 33
St. Georg 15.02.2012 0 20 0 0 0 0
Nördliche Neustadt 10.03.2018 – – – 3 15 13
Hamburg-
Mitte
Summe: 0 20 0 4 26 46
Altona Sternschanze 23.03.2013 0 0 0 0 0 47
Osterkirchenviertel 10.08.2013 0 0 10 0 4 5
Altona-Altstadt 16.07.2014 21 9 34 15 16 35
Ottensen 23.03.2016 – 15 8 13 73 33
Bahrenfeld-Süd 9.11.2016 – 0 0 0 2 101
Altona-Nord 19.06.2019 – – – – 25 136
Altona Summe: 21 24 52 28 120 357
Eimsbüttel Eimsbüttel-Süd 30.07.2014 0 0 0 0 24 36
Eimsbüttel/Hoheluft-
West/Stellingen-Süd
18.04.2018 – – – 53 155 164
Eimsbüttel Summe: 0 0 0 53 179 200
Wandsbek Eilbek 29.01.2020 – – – – – 114
Wandsbek Summe: 114
Freitag, den 12. November 2021 757
HmbGVBl. Nr. 72
Hamburg-
Nord
Barmbek-Nord 12.12.2020 – – – – – 0
Barmbek-Süd 12.12.2020 – – – – – 0
Jarrestadt 12.12.2020 – – – – – 0
Hamburg-
Nord
Summe: 0
Hamburg Summe: 82 44 52 85 325 717
Quelle: BSW. Die Zahlen aus dem Jahr 2020 wurden von den Bezirksämtern mitgeteilt.
So sind in dem Gebiet St. Pauli von 2015 bis 2020 nur insgesamt 45 Umwandlungen
genehmigt worden. Während in den Jahren 1998 bis 2012 im Gebiet der im Jahr 2014
in Kraft getretenen Sozialen Erhaltungsverordnung Eimsbüttel-Süd jährlich rund 80
Wohnungen umgewandelt wurden, beläuft sich die Anzahl der Umwandlungen seit
Inkrafttreten der Sozialen Erhaltungsverordnung im Jahr 2014 auf insgesamt 60. Für
das Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung Sternschanze, in dem vor dem
Inkrafttreten der Sozialen Erhaltungsverordnung im Jahr 2013 durchschnittlich 40
Wohnungen pro Jahr umgewandelt wurden, wurden insgesamt nur 47 Wohnungen
umgewandelt. Seit Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung 1998 sind im Gebiet der
Sozialen Erhaltungsverordnung Südliche Neustadt keine Umwandlungs-
genehmigungen erteilt worden.
Die Gebiete mit Sozialer Erhaltungsverordnung decken nur einen Teil des
Wohnungsmarktes in Hamburg ab. Der weitaus überwiegende Teil der Umwandlungen
findet außerhalb der durch Soziale Erhaltungsverordnungen geschützten Gebiete
statt.
Das Umwandlungspotenzial ist im Gebiet der Freien und Hansestadt Hamburg nach
wie vor hoch. Es wird gebildet aus bislang noch nicht zu Eigentumswohnungen
umgewandelten, vermieteten Wohneinheiten in Wohngebäuden mit mindestens drei
Wohnungen und solchen, die sich nicht im Eigentum von Genossenschaften oder
kommunalen Wohnungsunternehmen befinden. Hamburgweit liegt dieses
Umwandlungspotenzial bei rund 37 v.H.16
Zwischen den verschiedenen Stadtteilen
gibt es erhebliche Unterschiede beim Umwandlungspotenzial, welches unter anderem
abhängig von der jeweiligen Gebäudebestandsstruktur und den bereits in der
16
Schätzung der zuständigen Fachbehörde auf Grundlage der Daten der Gebäude- und
Wohnungszählung 2011.
Freitag, den 12. November 2021
758 HmbGVBl. Nr. 72
Vergangenheit erfolgten Umwandlungen ist. So besteht in Osdorf, wo vornehmlich
Wohngebäudekomplexe mit Eigentumswohnungen errichtet wurden, ein
Umwandlungspotential von nur 15 v.H. Hingegen liegt das Umwandlungspotenzial in
Fuhlsbüttel bei 57 v.H. und in Rotherbaum bei 56 v.H. Dort befinden sich
überdurchschnittlich viele Mietwohnungen, die nicht im Eigentum von
Genossenschaften oder kommunalen Wohnungsunternehmen stehen und somit
potentielle Umwandlungsobjekte darstellen.
4. Gründe für den Erlass der Verordnung nach § 250 BauGB
Der Senat hat mit der Verordnung über die Bestimmung der Freien und Hansestadt
Hamburg als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a des
Baugesetzbuchs (HmbGVBl. 2021 S. 530) festgestellt, dass die Freie und Hansestadt
Hamburg in ihrem gesamten Gebiet ein angespannter Wohnungsmarkt ist, siehe oben
unter Ziffer 2. Das Vorliegen der Voraussetzungen für die Annahme eines
angespannten Wohnungsmarktes ist nach § 250 BauGB Voraussetzung für die
Regelung einer Genehmigungspflicht für die Begründung oder Teilung von
Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes.
Die Genehmigungspflicht gilt dabei nur für Wohngebäude, welche bereits am Tag des
Inkrafttretens dieser Verordnung bestanden.
Nach § 3 dieser Verordnung gilt für Anträge, die bei Inkrafttreten der Verordnung
bereits beim Grundbuchamt gestellt sind, § 878 BGB. Damit wird klargestellt, dass
Anträge, die bei Inkrafttreten der Verordnung bereits beim Grundbuchamt gestellt sind,
nicht von der Genehmigungsbedürftigkeit erfasst werden. Dadurch wird dem Umstand
Rechnung getragen, dass der Eigentümer bei der Bildung von Wohnungseigentum auf
die Tätigkeit des Grundbuchamtes angewiesen ist und vor dort etwa eintretenden,
nicht beeinflussbaren Verzögerungen zu schützen ist. 17
4.1 Räumlicher und sachlicher Geltungsbereich
Der Senat sieht aufgrund des insgesamt zusammenhängenden Wohnungsmarktes
und im Hinblick auf eine Gleichbehandlung aller Mieterinnen und Mieter in Hamburg
von einer räumlichen Beschränkung des Geltungsbereiches der hier vorgelegten
17
Vgl. auch zur Rechtslage bei Umwandlungsgenehmigungen in Gebieten mit Sozialen
Erhaltensverordnungen (analoge Anwendung § 878 BGB): BGH, Beschluss vom 12.10.2016, V ZB
198/15, NJW 2017, 1546.
Freitag, den 12. November 2021 759
HmbGVBl. Nr. 72
Verordnung auf bestimmte Gebiete ab. Die Verordnung gilt in ganz Hamburg. Denn
die Genehmigungspflicht für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum
oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes bei Wohngebäuden,
die bereits am Tag des Inkrafttretens dieser Verordnung bestanden, ist ein wichtiges
Instrument, um ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu
erhalten. Dieses Ziel der Verordnung wird durch Umwandlungen im gesamten Gebiet
der Freien und Hansestadt Hamburg gleichermaßen beeinträchtigt.
Die hier vorgelegte Verordnung ergänzt die vom Senat bereits zum Schutz der
Mieterinnen und Mieter getroffenen Maßnahmen. Dazu gehören insbesondere der
Schutz der Mieterinnen und Mieter vor überhöhten Wiedervermietungsmieten
(Mietpreisbegrenzungsverordnung, HmbGVBl. 2020 S. 341), vor übermäßigen
Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis (Kappungsgrenzenverordnung,
HmbGVBl. 2018 S. 215) und vor Kündigungen nach Wohnungsumwandlung
(Kündigungsschutzfristverordnung, HmbGVBl. 2013 S. 458), sowie der Schutz des
Wohnraums vor Zweckentfremdung (Zweckentfremdungsverbot). Diese Maßnahmen
gelten für das gesamte Stadtgebiet.
Der Hamburger Wohnungsmarkt ist als einheitlicher Wohnungsmarkt zu betrachten,
der nicht in Teilmärkte ausdifferenziert werden kann. Dies wird der räumlich sehr
engen Verknüpfung der betrachteten regionalen Teilmärkte sowie der besonderen
Verkehrs- und Mobilitätsstruktur Hamburgs als Stadtstaat gerecht. Deshalb wird die
Verordnung zur Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von
Wohnungseigentum nach § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB für das gesamte Hamburger
Stadtgebiet erlassen. Auch eine Anwendung der Verordnung nach § 250 Absatz 1 Satz
3 BauGB auf die Gebiete, in denen Soziale Erhaltungsverordnungen bestehen, ist
erforderlich und angemessen. Die Regelungen des § 250 BauGB gehen in ihrem
Geltungsbereich über die Regelungen des § 172 Absatz 1 Satz 4 und Absatz 4 BauGB
hinaus und erhöhen das Schutzniveau für den Bestand von Mietwohnungen in
Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten bis zum Ablauf der zeitlichen Geltung
nach § 4 dieser Verordnung. Im Übrigen gelten nach § 250 Absatz 7 BauGB die
Regelungen des § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB bei Umwandlungen, die nicht dem
Anwendungsbereich des § 250 Absatz 1 Satz 2 und 6 BauGB unterliegen, uneinge-
schränkt fort.
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760 HmbGVBl. Nr. 72
4.2 Schwelle für die Genehmigungspflicht
Die Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum nach § 250 Absatz 1
Satz 1 BauGB soll nicht zur Anwendung kommen, wenn sich in dem Wohngebäude
nicht mehr als fünf Wohnungen befinden. Diese Schwelle entspricht der Vorgabe des
§ 250 Absatz 1 Satz 2 BauGB. Mit dieser Ausnahme sollen Kleineigentümerinnen und
Kleineigentümer geschützt werden. Die Umwandlungsregelung zielt in erster Linie auf
renditeorientierte Eigentümerinnen und Eigentümer einer Vielzahl von Wohnungen.
Dagegen sollen Privatpersonen, die etwa zum Zweck der Altersvorsorge nur in
geringem Umfang Immobilienvermögen erworben haben, in ihrer Verfügungsgewalt
nicht eingeschränkt werden.
Zwar kann in der Verordnung nach § 250 Absatz 1 Satz 6 BauGB insoweit eine
abweichende Anzahl von Wohnungen bestimmt werden, die zwischen 3 und 15 liegen
kann. In der Freien und Hansestadt Hamburg gibt es aber keine solchen regionalen
Besonderheiten, die eine abweichende Bestimmung von den vom Bundesgesetzgeber
vorgesehenen fünf Wohneinheiten angezeigt erscheinen lassen. Der Wohn-
gebäudebestand in Hamburg ist in vielen Stadtteilen von Wohngebäuden mit drei oder
mehr Wohneinheiten geprägt. Zum Ende des Jahres 2020 befanden sich 78,7% aller
Wohneinheiten in derartigen Wohngebäuden. In weiten Gebieten Hamburgs ist
städtebaulich drei- oder mehrgeschossiger Wohnungsbau mit mindestens fünf bis
sechs Wohneinheiten pro Wohngebäude vorherrschend. Umwandlungen haben in
Gebäuden mit einer größeren Anzahl von Wohnungen die größten Auswirkungen auf
den angespannten Wohnungsmarkt. Kleinere Gebäude mit einer geringeren Anzahl
an Wohneinheiten stehen typischerweise im Eigentum von Privatpersonen mit
geringem Immobilienvermögen. Gleichzeitig bestehen keine Hinweise darauf, dass
Umwandlungen in diesem Segment wesentliche Auswirkungen auf den
Wohnungsmarkt haben. Daher erscheint eine Ausweitung der Genehmigungspflicht
für Umwandlungen auf Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten in
Abweichung zu den Vorgaben des Bundesgesetzgebers in Hamburg nicht geboten.
Andererseits ist oberhalb der Grenze von fünf Wohnungen pro Gebäude eine weitere
Differenzierung des Umwandlungsgeschehens nach Gebäudegrößen nicht zu
beobachten. Daher sind keine Gründe dafür ersichtlich, von der Festlegung des § 250
Absatz 1 Satz 2 BauGB nach oben abzuweichen.
Die vom Bundesgesetzgeber als Regelfall bestimmte Größe von fünf Wohnungen
entspricht den Erfordernissen der Freien und Hansestadt Hamburg.
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HmbGVBl. Nr. 72
4.3 Zeitliche Geltungsdauer
Auf der Basis der Annahmen zur demographischen Entwicklung und der Entwicklung
der Zuwanderung wird die Bevölkerung wie auch die Zahl der Haushalte in Hamburg
in den kommenden Jahren weiter steigen. Zwar werden die Neubaugenehmigungen
von aktuell 10.000 Wohnungen pro Jahr in den nächsten Jahren zu einer Besserung
der Lage am Wohnungsmarkt bis Ende 2025 beitragen. Dennoch dürfte die Nachfrage
nach bezahlbaren Mietwohnungen das entsprechende Angebot weiterhin übersteigen
und damit der festgestellte angespannte Wohnungsmarkt mindestens bis Ende 2025
vorliegen. Der Senat erlässt daher die Verordnung zur Einführung einer
Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum nach § 250 Absatz 1
Satz 3 des Baugesetzbuchs mit einer Geltungsdauer bis zum Ablauf des 31. Dezember
2025.
5. Zusammenfassende Bewertung
Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass die Voraussetzungen für den Erlass
einer Verordnung zur Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von
Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes
gemäß § 250 Absatz 1 Satz 3 des Baugesetzbuchs erfüllt sind. Es kann festgestellt
werden, dass der Wohnungsmarkt in Hamburg angespannt ist. In der Freien und
Hansestadt Hamburg besteht seit Jahren ein konstantes Umwandlungsgeschehen auf
gleichbleibend hohem Niveau.
Der Senat hält aus den dargelegten Gründen den uneingeschränkten Erlass dieser
Verordnung für das gesamte Stadtgebiet für geboten. Der Senat erlässt daher diese
Verordnung mit einem Geltungsbereich für das gesamte Stadtgebiet und einer
Geltungsdauer bis zum Ablauf des 31. Dezember 2025.
Freitag, den 12. November 2021
762 HmbGVBl. Nr. 72
Aufhebung
einer fehlerhaften Verkündung
Der auf Seite 727 des Hamburgischen Gesetz- und Verord-
nungsblattes Nummer 71 vom 9. November 2021 abgedruckte
Text der Verordnung über die Einführung einer Genehmi-
gungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum nach
§
250 Absatz 1 Satz 3 des Baugesetzbuchs ist versehentlich
unvollständig abgedruckt worden und gilt daher als nicht ver-
kündet.
Hamburg, den 9. November 2021.
Die Senatskanzlei
Herausgegeben von der Behörde für Justiz und Verbraucherschutz der Freien und Hansestadt Hamburg.
Druck, Verlag und Ausgabestelle Lütcke & Wulff, Rondenbarg 8, 22525 Hamburg, — Telefon: 23
51
29-0 — Telefax: 23
51
29
77.
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